Mietspiegel Freising 2026
Was kostet Wohnen in Freising (PLZ 85354)? Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 16,11 €/m². Damit ist Freising rund 23,0 % teurer als der Bayern-Median von 13,10 €/m².
In Freising (85354) liegt die durchschnittliche Miete 2026 bei 16,11 €/m², was Mieter deutlich spüren, weil der Spannenbereich von 12,97 €/m² bis 22,11 €/m² reicht. Im Vergleich zum Bundesland ist das Mietniveau 22,0 % höher, während die Leerstandsquote mit 3,9 % auf eine insgesamt begrenzte Angebotslage hinweist. Mit 48.928 Einwohnern und einem Bevölkerungswachstum von 0,42 % pro Jahr bleibt die Nachfrage verlässlich, ohne dass sie abrupt abflacht. Für Mieter bedeutet das: Wer in zentralen Lagen sucht, trifft häufiger auf Preisniveaus am oberen Rand der Spanne.
Die Nachfrage wird zusätzlich durch die Haushalts- und Bildungsstruktur gestützt, etwa durch 46,2 % Singlehaushalte und eine Akademikerquote von 19,2 %. Gerade kleinere, gut geschnittene Wohnungen werden dadurch häufiger nachgefragt, während die Eigentumsquote von 44,8 % zeigt, dass dennoch ein relevanter Anteil des Marktes zur Miete ausgelegt bleibt. Der Mietvergleich innerhalb des Bundeslands ist dabei entscheidend, denn ein Mietperzentil von 92 unterstreicht, dass Freising überdurchschnittlich hohe Werte abbildet. In der Praxis führt das zu höheren Abschlussbudgets, insbesondere wenn die Wohnung dem „einfach“-Segment (12,97 €/m²) nicht entspricht.
Für die Entwicklung zählt vor allem die Richtung: Die Mietentwicklung liegt zwischen 2022 und 2026 bei 20,0 % steigend. Gleichzeitig ist die Einkommensbasis im Landkreis mit einem Index von 49.745 ein Hinweis darauf, dass Zahlungsbereitschaft vorhanden ist, auch wenn der Standortwechsel innerhalb Bayerns teurer sein kann. Bei einer Leerstandsquote von 3,9 % steigt die Marktanspannung, wenn Nachfrage aus dem demografischen Kontext weiter anzieht, selbst bei moderatem Wachstum von 0,42 % pro Jahr. Mieter sollten daher früh planen: Die Kombination aus Preisniveau, steigender Entwicklung und knapperem Angebot reduziert Verhandlungsspielräume.
Kennzahlen Freising 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete | 16,11 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +20,0 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 31,3x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,2 % |
Freising im Vergleich
Freising ist mit 16,11 €/m² rund 23,0 % teurer als der Bayern-Median von 13,10 €/m².
| Stadt in Bayern | Ø Miete |
|---|---|
| Erlangen (91056) | 15,16 €/m² |
| Erding (85435) | 17,07 €/m² |
| Fürstenfeldbruck (82256) | 17,83 €/m² |
| Augsburg (86150) | 14,27 €/m² |
| Dachau (85221) | 18,05 €/m² |
Preisentwicklung Freising
Freising verzeichnet seit 2022 eine Preisänderung von +20,0 % bei den Mietpreisen (Stand 2026). Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Mietpreise Freising nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 16,14 €/m² |
| 1970–1999 | 15,54 €/m² |
| 2000–2015 | 17,53 €/m² |
| nach 2015 | 18,83 €/m² |
Mietpreise Freising nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 20,42 €/m² |
| 41–60 m² | 16,41 €/m² |
| 61–90 m² | 15,78 €/m² |
| ab 91 m² | 16,91 €/m² |
Rendite & Kauf-vs-Miete in Freising
Setzt man die Kaltmiete (16,11 €/m²) ins Verhältnis zum Kaufpreis (6.059 €/m²), liegt die Bruttomietrendite in Freising bei rund 3,2 % im Jahr. Bei konstanter Miete – ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung – hätten die Kaltmieten nach etwa 31,3 Jahren den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter eingespielt.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 48.928 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,4 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +2,2 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,2 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,2 % |
| Wanderungssaldo | +4,7 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 3,9 % |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | +0,0 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +1,3 % |
| Neubaurate | 4,9 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 85/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 3,9 %. Der positive Wanderungssaldo (4,7 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,8 % und ist zuletzt gestiegen. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 1,3 % aus. Im Lage-Rating erreicht Freising die Klasse A (Score 85/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,2 %.
Weitere Städte in Bayern
Demografie Freising
Mit etwa 48.928 Einwohnern zählt Freising in Bayern zu den Mittelstädten des Landes. Bei nahezu unveränderter Bevölkerung bewegt sich die Nachfrage auf einem gleichbleibenden Niveau.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Freising
Wie hoch ist die Miete in Freising 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Freising (PLZ 85354) beträgt 16,11 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 12,97 €/m², im Premium-Segment bei 22,11 €/m².
Wie hat sich die Miete in Freising entwickelt?
Die Mietpreise in Freising sind seit 2022 um +20,0% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Freising im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Freising liegt mit 16,11 €/m² ca. 59,5 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Freising?
Die Preisdaten basieren auf einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Zensus 2022. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Marktentwicklungen abzubilden.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Freising nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Freising variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 20,42 €/m², 41–60 m²: 16,41 €/m², 61–90 m²: 15,78 €/m², ab 91 m²: 16,91 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Freising?
Wie stark das Baujahr die Mieten in Freising prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 16,14 €/m², Baujahr 1970–1999: 15,54 €/m², Baujahr 2000–2015: 17,53 €/m², Baujahr nach 2015: 18,83 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Freising?
Freising zählt aktuell rund 48.928 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,4%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Freising?
Als ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt der Mietspiegel für Freising, was für Wohnraum vergleichbarer Art und Lage üblicherweise verlangt wird – eine Orientierung für beide Vertragsseiten. BaseImmo leitet ihn aus mehr als 250.000 Inseraten und offiziellen Datenquellen ab und differenziert nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Größe und Baujahr.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Freising?
Der Kaufpreisfaktor in Freising liegt bei ca. 31,3x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 16,11 €/m², der Kaufpreis bei 6.059 €/m².
Methodik
Die Mietpreise basieren auf einer fortlaufenden, KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022. . Es handelt sich um keinen amtlichen Mietspiegel, sondern um eine eigene Markt-Auswertung realer Inserate. Die ausgewiesenen Werte sind Durchschnitte — je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie können die tatsächlichen Mieten abweichen.
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