Mietspiegel Dachau 2026
Was kostet Wohnen in Dachau (PLZ 85221)? Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 18,05 €/m². Damit ist Dachau rund 37,8 % teurer als der Bayern-Median von 13,10 €/m².
In Dachau (85221, Bayern) liegt das mittlere Mietniveau 2026 bei 18,05 €/m², während einfache Angebote bei 14,73 €/m² beginnen und „gute“ Lagen bis 23,26 €/m² reichen. Damit ist die Stadt im Vergleich zum Bundesland um 36,7 % teurer, was für Mieter unmittelbar die monatliche Belastung erhöht. Auffällig ist zugleich eine Leerstandsquote von 2,9 %, die auf eine eher enge Angebotslage hindeutet. Für Haushalte zählt daher weniger der theoretische Markt, sondern der konkrete Angebotsmix in den unterschiedlichen Ausstattungs- und Wohnlagen.
Die Mietentwicklung bleibt aus Mieterperspektive dynamisch: Zwischen 2022 und 2026 steigen die Werte insgesamt um 21,1 %. Im Zusammenspiel mit dem Miet-Perzentil von 96 im Bundesland spricht das dafür, dass Dachau über dem üblichen Landesniveau liegt und Preisdruck strukturell vorhanden ist. Der demografische Kontext unterstützt die Nachfrage, da der Bevölkerungstrend bei 0,40 % pro Jahr liegt und Singlehaushalte einen Anteil von 44,9 % stellen. Gerade diese Haushaltsform erhöht typischerweise die Zahl der Mieter im kleineren und mittleren Segment.
Nachfrage wird außerdem durch sozioökonomische Faktoren mitgeprägt: Die Einkommen liegen im Index bei 40.578 und die Akademikerquote bei 14,2 %. Gleichzeitig ist die Eigentumsquote mit 50,0 % zwar hoch, dennoch verbleibt ein relevanter Mietermarkt, was die Preisbildung stützt, weil nicht alle Haushalte in den Erwerb ausweichen. Die Marktanspannung wirkt damit konsequent über das gesamte Jahr: Niedrige Leerstände bei 2,9 % treffen auf steigende Mieten mit 21,1 % Zuwachs. Für Mieter bedeutet das vor allem, dass Verhandlungen und Verzögerungen bei der Wohnungssuche weniger Spielraum bieten als in entspannteren Regionen.
Kennzahlen Dachau 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete | 18,05 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +21,1 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 27,2x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,7 % |
Dachau im Vergleich
Dachau ist mit 18,05 €/m² rund 37,8 % teurer als der Bayern-Median von 13,10 €/m².
| Stadt in Bayern | Ø Miete |
|---|---|
| Fürstenfeldbruck (82256) | 17,83 €/m² |
| Erding (85435) | 17,07 €/m² |
| Germering (82110) | 19,31 €/m² |
| Freising (85354) | 16,11 €/m² |
| Erlangen (91056) | 15,16 €/m² |
Preisentwicklung Dachau
Zwischen 2022 und 2026 haben sich die Mietpreise in Dachau um 21,1 % erhöht. Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Mietpreise Dachau nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 21,61 €/m² |
| 41–60 m² | 18,88 €/m² |
| 61–90 m² | 17,68 €/m² |
| ab 91 m² | 16,85 €/m² |
Mietpreise Dachau nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 17,30 €/m² |
| 1970–1999 | 17,62 €/m² |
| 2000–2015 | 18,88 €/m² |
| nach 2015 | 19,91 €/m² |
Rendite & Kauf-vs-Miete in Dachau
Bei einer Kaltmiete von 18,05 €/m² und einem Kaufpreis von 5.890 €/m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 3,7 % pro Jahr. Rein rechnerisch (ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung) summieren sich die Kaltmieten nach etwa 27,2 Jahren auf den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 47.138 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,4 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +5,0 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -4,1 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,7 % |
| Wanderungssaldo | +3,8 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,9 % |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,2 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +5,4 % |
| Neubaurate | 4,8 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 84/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,9 %. Der positive Wanderungssaldo (3,8 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,5 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 5,4 % aus. Im Lage-Rating erreicht Dachau die Klasse A (Score 84/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,7 %.
Weitere Städte in Bayern
Demografie Dachau
Rund 47.138 Menschen leben in der Mittelstadt Dachau (Bayern). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Dachau
Wie hoch ist die Miete in Dachau 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Dachau (PLZ 85221) beträgt 18,05 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 14,73 €/m², im Premium-Segment bei 23,26 €/m².
Wie hat sich die Miete in Dachau entwickelt?
Die Mietpreise in Dachau sind seit 2022 um +21,1% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Dachau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Dachau liegt mit 18,05 €/m² ca. 78,7 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Dachau?
Die Preisdaten basieren auf einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Zensus 2022. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Marktentwicklungen abzubilden.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Dachau nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Dachau variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 21,61 €/m², 41–60 m²: 18,88 €/m², 61–90 m²: 17,68 €/m², ab 91 m²: 16,85 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Dachau?
Wie stark das Baujahr die Mieten in Dachau prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 17,30 €/m², Baujahr 1970–1999: 17,62 €/m², Baujahr 2000–2015: 18,88 €/m², Baujahr nach 2015: 19,91 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dachau?
Dachau zählt aktuell rund 47.138 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,4%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Dachau?
Der Mietspiegel für Dachau zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Er dient Mietern und Vermietern als Orientierung für die Mietpreisgestaltung. BaseImmo berechnet den Mietspiegel auf Basis von über 250.000 Inseraten und offiziellen Statistiken. Die Werte sind nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Wohnungsgröße und Baujahr differenziert.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Dachau?
Der Kaufpreisfaktor in Dachau liegt bei ca. 27,2x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 18,05 €/m², der Kaufpreis bei 5.890 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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