Mietspiegel München 2026
Wer in München mieten möchte, braucht belastbare Marktdaten. Der stadtweite Median der PLZ-Werte liegt bei 22,14 €/m². Damit ist München rund 69,0 % teurer als der Bayern-Median von 13,10 €/m².
Für das PLZ-Gebiet 80331 in München beträgt die mittlere Nettokaltmiete 22,82 €/m² im Datenjahr 2026. Dieser Wert beschreibt das einzelne PLZ-Gebiet. Ein zusätzlich ausgewiesener Stadtmedian fasst mehrere PLZ-Gebiete zusammen und kann davon abweichen.
Im selben Datenjahr liegt die Nettokaltmiete im einfachen Segment bei 18,84 €/m² und im guten Segment bei 28,31 €/m². Die Segmente beschreiben unterschiedliche Wohnqualitäten; für eine einzelne Wohnung sind zusätzlich Lage, Zustand, Baujahr und Wohnfläche maßgeblich.
Zwischen 2022 und 2026 hat sich die mittlere Nettokaltmiete im PLZ-Gebiet 80331 von 19,48 auf 22,82 €/m² verändert. Das entspricht +17,1 % über den gesamten Zeitraum. Die Entwicklung ist keine Prognose für künftige Preise.
Kennzahlen München 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 22,14 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +17,1 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 30,6x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,3 % |
Stadtwert = Median über 43 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in München
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 80333 | Maxvorstadt | 26,92 €/m² | +21,6 % |
| 80336 | Ludwigsvorstadt | 27,31 €/m² | +23,3 % |
| 80339 | Schwanthalerhöhe | 25,49 €/m² | +15,1 % |
| 80469 | Isarvorstadt | 27,31 €/m² | +23,3 % |
| 80538 | Lehel | 26,83 €/m² | +21,2 % |
| 80639 | Herz-Jesu | 13,10 €/m² | -40,8 % |
| 80687 | Laim | 21,61 €/m² | -2,4 % |
| 80804 | Schwabing | 26,49 €/m² | +19,6 % |
| 80805 | Alte Heide | 24,54 €/m² | +10,8 % |
| 80807 | Milbertshofen | 23,34 €/m² | +5,4 % |
| 80933 | Hasenbergl | 20,62 €/m² | -6,9 % |
| 80937 | Am Hart | 24,38 €/m² | +10,1 % |
| 80939 | Freimann | 21,14 €/m² | -4,5 % |
| 80992 | Moosach | 22,01 €/m² | -0,6 % |
| 80995 | Fasanerie | 21,46 €/m² | -3,1 % |
| 80999 | Allach | 21,16 €/m² | -4,4 % |
| 81241 | Pasing | 22,13 €/m² | -0,1 % |
| 81247 | Obermenzing | 21,37 €/m² | -3,5 % |
| 81248 | Freiham | 22,16 €/m² | +0,1 % |
| 81249 | Aubing | 20,71 €/m² | -6,5 % |
| 81371 | Sendling | 25,25 €/m² | +14,0 % |
| 81373 | Sendling-Westpark | 22,46 €/m² | +1,4 % |
| 81375 | Hadern | 20,92 €/m² | -5,5 % |
| 81379 | Thalkirchen | 22,93 €/m² | +3,5 % |
| 81475 | Fürstenried | 20,81 €/m² | -6,0 % |
| 81476 | Forstenried | 22,68 €/m² | +2,4 % |
| 81479 | Solln | 23,36 €/m² | +5,5 % |
| 81539 | Giesing | 22,22 €/m² | +0,3 % |
| 81543 | Untergiesing | 23,21 €/m² | +4,8 % |
| 81545 | Harlaching | 21,88 €/m² | -1,2 % |
| 81549 | Fasangarten | 22,51 €/m² | +1,6 % |
| 81667 | Haidhausen | 23,67 €/m² | +6,9 % |
| 81673 | Berg am Laim | 21,03 €/m² | -5,0 % |
| 81679 | Bogenhausen | 26,03 €/m² | +17,5 % |
| 81735 | Neuperlach | 20,90 €/m² | -5,6 % |
| 81739 | Waldperlach | 20,64 €/m² | -6,8 % |
| 81825 | Trudering | 21,36 €/m² | -3,5 % |
| 81829 | Riem | 21,72 €/m² | -1,9 % |
| 81925 | Oberföhring | 21,66 €/m² | -2,2 % |
| 81927 | Englschalking | 21,30 €/m² | -3,8 % |
| 81929 | Daglfing | 20,95 €/m² | -5,4 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Herz-Jesu mit 13,10 €/m², am teuersten Ludwigsvorstadt mit 27,31 €/m² – eine Spanne von 108,5 %.
München im Vergleich
München ist mit 22,14 €/m² rund 69,0 % teurer als der Bayern-Median von 13,10 €/m².
| Stadt in Bayern | Ø Miete |
|---|---|
| Germering (82110) | 19,31 €/m² |
| Dachau (85221) | 18,05 €/m² |
| Fürstenfeldbruck (82256) | 17,83 €/m² |
| Erding (85435) | 17,07 €/m² |
| Freising (85354) | 16,11 €/m² |
Preisentwicklung München
Zwischen 2022 und 2026 haben sich die Mietpreise in München um 17,1 % erhöht. Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 80331.
Mietpreise München nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 24,24 €/m² |
| 1970–1999 | 22,62 €/m² |
| 2000–2015 | 23,61 €/m² |
| nach 2015 | 24,91 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 80331.
Mietpreise München nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 25,56 €/m² |
| 41–60 m² | 23,44 €/m² |
| 61–90 m² | 21,87 €/m² |
| ab 91 m² | 22,60 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 80331.
Rendite & Kauf-vs-Miete in München
Kaufpreis (8.134 €/m²) und Kaltmiete (22,14 €/m²) in München ergeben eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 3,3 %. Ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung wäre der Kaufpreis je m² nach rund 30,6 Jahren Kaltmiete-Einnahmen amortisiert.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 1.505.005 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,8 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +2,9 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,5 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,3 % |
| Wanderungssaldo | +2,1 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,7 % |
| Arbeitslosenquote | 4,5 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,3 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +7,8 % |
| Neubaurate | 5,1 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 95/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,7 %. Der positive Wanderungssaldo (2,1 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,5 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 7,8 % aus. Im Lage-Rating erreicht München die Klasse A (Score 95/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,3 %.
Weitere Städte in Bayern
Demografie München
München ist eine Großstadt mit rund 1.505.005 Einwohnern in Bayern. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in München
Wie hoch ist die Miete in München 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in München (PLZ 80331) beträgt 22,14 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 18,84 €/m², im Premium-Segment bei 28,31 €/m².
Wie hat sich die Miete in München entwickelt?
Die Mietpreise in München sind seit 2022 um +17,1% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt München im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
München liegt mit 22,14 €/m² ca. 119,3 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für München?
Wir werten fortlaufend über 250.000 Immobilienangebote aus und gleichen sie mit offiziellen Statistiken ab: Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Zensus 2022. Durch die regelmäßige Aktualisierung spiegeln die Zahlen jüngste Entwicklungen wider.
Wie unterscheiden sich die Mieten in München nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in München variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 25,56 €/m², 41–60 m²: 23,44 €/m², 61–90 m²: 21,87 €/m², ab 91 m²: 22,60 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in München?
Wie stark das Baujahr die Mieten in München prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 24,24 €/m², Baujahr 1970–1999: 22,62 €/m², Baujahr 2000–2015: 23,61 €/m², Baujahr nach 2015: 24,91 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in München?
München zählt aktuell rund 1.505.005 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,8%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in München?
Der Mietspiegel für München zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Er dient Mietern und Vermietern als Orientierung für die Mietpreisgestaltung. BaseImmo berechnet den Mietspiegel auf Basis von über 250.000 Inseraten und offiziellen Statistiken. Die Werte sind nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Wohnungsgröße und Baujahr differenziert.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in München?
Der Kaufpreisfaktor in München liegt bei ca. 30,6x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 22,14 €/m², der Kaufpreis bei 8.134 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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