Mietspiegel München 2026
Wer in München (PLZ 80331) mieten möchte, braucht belastbare Marktdaten. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 22,14 €/m². Damit ist München rund 69,0 % teurer als der Bayern-Median von 13,10 €/m².
Im PLZ-Gebiet 80331 liegt das Mietniveau über dem Landesdurchschnitt: Die Miete ist in Bayern mit 74,2 % teurer als der Landesdurchschnitt. Damit setzt sich der Preisauftrieb in diesem Teilraum der kreisfreien Stadt München klar fort. Für 80331 wird eine mittlere Miete von 22,82 €/m² (2026) ausgewiesen, während die Spanne bei 18,84 €/m² für einfachere Bestände und 28,31 €/m² für die gut vermietbaren Segmente liegt. Zusätzlich verdeutlicht der Vergleich zum Bundeswert den Abstand: Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 10,10 €/m² entspricht das einem Plus von 125,9 %.
Die Segmentstruktur in 80331 bleibt dabei vergleichsweise klar getrennt: Einfache Lagen erreichen im Mittel 18,84 €/m², während gute Objekte bei 28,31 €/m² liegen. Diese Differenz unterstreicht, dass sich die Zahlungsbereitschaft stark an Objektqualität und Lagequalität koppelt. Gleichzeitig ist die Leerstandsquote mit 2,7 % relativ niedrig, was für einen angespannten Wohnungsmarkt spricht. Für die örtliche Nachfrage liefern demografische Eckwerte einen passenden Kontext: In München leben insgesamt 1.505.005 Einwohner, der Bevölkerungstrend liegt bei 0,78 % pro Jahr; 55,2 % sind Singlehaushalte, die Akademikerquote beträgt 41,3 %. Das stabilisiert vor allem die Nachfrage nach kleineren, gut erreichbaren und hochwertigen Mietobjekten.
Auch die Entwicklung zeigt, dass 80331 nicht nur ein aktuelles Preisniveau, sondern einen anhaltenden Aufwärtsimpuls hat: Die Mietentwicklung beträgt 17,1 % steigend im Zeitraum 2022 bis 2026. Als Nachfrage- und Angebotsindikator wirkt dabei die geringe Leerstandsquote von 2,7 % dämpfend auf kurzfristige Entspannungen. Für die Marktanspannung ist zudem relevant, dass die Eigentumsquote in der Stadt München bei 23,3 % liegt: Damit bleibt ein großer Teil der Haushalte im Mietsegment, was die Nachfragebasis in 80331 stützt. In Summe sprechen das Mietniveau von 22,82 €/m², die Segmentspanne sowie die steigenden Mieten dafür, dass der Markt im PLZ-Gebiet 80331 weiterhin stark von hoher Nachfrage getrieben wird.
Kennzahlen München 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 22,14 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +17,1 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 30,6x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,3 % |
Stadtwert = Median über 43 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in München
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 80333 | Maxvorstadt | 26,92 €/m² | +21,6 % |
| 80336 | Ludwigsvorstadt | 27,31 €/m² | +23,3 % |
| 80339 | Schwanthalerhöhe | 25,49 €/m² | +15,1 % |
| 80469 | Isarvorstadt | 27,31 €/m² | +23,3 % |
| 80538 | Lehel | 26,83 €/m² | +21,2 % |
| 80639 | Herz-Jesu | 13,10 €/m² | -40,8 % |
| 80687 | Laim | 21,61 €/m² | -2,4 % |
| 80804 | Schwabing | 26,49 €/m² | +19,6 % |
| 80805 | Alte Heide | 24,54 €/m² | +10,8 % |
| 80807 | Milbertshofen | 23,34 €/m² | +5,4 % |
| 80933 | Hasenbergl | 20,62 €/m² | -6,9 % |
| 80937 | Am Hart | 24,38 €/m² | +10,1 % |
| 80939 | Freimann | 21,14 €/m² | -4,5 % |
| 80992 | Moosach | 22,01 €/m² | -0,6 % |
| 80995 | Fasanerie | 21,46 €/m² | -3,1 % |
| 80999 | Allach | 21,16 €/m² | -4,4 % |
| 81241 | Pasing | 22,13 €/m² | -0,1 % |
| 81247 | Obermenzing | 21,37 €/m² | -3,5 % |
| 81248 | Freiham | 22,16 €/m² | +0,1 % |
| 81249 | Aubing | 20,71 €/m² | -6,5 % |
| 81371 | Sendling | 25,25 €/m² | +14,0 % |
| 81373 | Sendling-Westpark | 22,46 €/m² | +1,4 % |
| 81375 | Hadern | 20,92 €/m² | -5,5 % |
| 81379 | Thalkirchen | 22,93 €/m² | +3,5 % |
| 81475 | Fürstenried | 20,81 €/m² | -6,0 % |
| 81476 | Forstenried | 22,68 €/m² | +2,4 % |
| 81479 | Solln | 23,36 €/m² | +5,5 % |
| 81539 | Giesing | 22,22 €/m² | +0,3 % |
| 81543 | Untergiesing | 23,21 €/m² | +4,8 % |
| 81545 | Harlaching | 21,88 €/m² | -1,2 % |
| 81549 | Fasangarten | 22,51 €/m² | +1,6 % |
| 81667 | Haidhausen | 23,67 €/m² | +6,9 % |
| 81673 | Berg am Laim | 21,03 €/m² | -5,0 % |
| 81679 | Bogenhausen | 26,03 €/m² | +17,5 % |
| 81735 | Neuperlach | 20,90 €/m² | -5,6 % |
| 81739 | Waldperlach | 20,64 €/m² | -6,8 % |
| 81825 | Trudering | 21,36 €/m² | -3,5 % |
| 81829 | Riem | 21,72 €/m² | -1,9 % |
| 81925 | Oberföhring | 21,66 €/m² | -2,2 % |
| 81927 | Englschalking | 21,30 €/m² | -3,8 % |
| 81929 | Daglfing | 20,95 €/m² | -5,4 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Herz-Jesu mit 13,10 €/m², am teuersten Ludwigsvorstadt mit 27,31 €/m² – eine Spanne von 108,5 %.
München im Vergleich
München ist mit 22,14 €/m² rund 69,0 % teurer als der Bayern-Median von 13,10 €/m².
| Stadt in Bayern | Ø Miete |
|---|---|
| Germering (82110) | 19,31 €/m² |
| Dachau (85221) | 18,05 €/m² |
| Fürstenfeldbruck (82256) | 17,83 €/m² |
| Erding (85435) | 17,07 €/m² |
| Freising (85354) | 16,11 €/m² |
Preisentwicklung München
Zwischen 2022 und 2026 haben sich die Mietpreise in München um 17,1 % erhöht. Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 80331.
Mietpreise München nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 24,24 €/m² |
| 1970–1999 | 22,62 €/m² |
| 2000–2015 | 23,61 €/m² |
| nach 2015 | 24,91 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 80331.
Mietpreise München nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 25,56 €/m² |
| 41–60 m² | 23,44 €/m² |
| 61–90 m² | 21,87 €/m² |
| ab 91 m² | 22,60 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 80331.
Rendite & Kauf-vs-Miete in München
Kaufpreis (8.134 €/m²) und Kaltmiete (22,14 €/m²) in München ergeben eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 3,3 %. Ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung wäre der Kaufpreis je m² nach rund 30,6 Jahren Kaltmiete-Einnahmen amortisiert.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 1.505.005 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,8 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +2,9 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,5 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,3 % |
| Wanderungssaldo | +2,1 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,7 % |
| Arbeitslosenquote | 4,5 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,3 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +7,8 % |
| Neubaurate | 5,1 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 95/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,7 %. Der positive Wanderungssaldo (2,1 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,5 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 7,8 % aus. Im Lage-Rating erreicht München die Klasse A (Score 95/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,3 %.
Weitere Städte in Bayern
Demografie München
München ist eine Großstadt mit rund 1.505.005 Einwohnern in Bayern. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in München
Wie hoch ist die Miete in München 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in München (PLZ 80331) beträgt 22,14 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 18,84 €/m², im Premium-Segment bei 28,31 €/m².
Wie hat sich die Miete in München entwickelt?
Die Mietpreise in München sind seit 2022 um +17,1% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt München im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
München liegt mit 22,14 €/m² ca. 119,3 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für München?
Wir werten fortlaufend über 250.000 Immobilienangebote aus und gleichen sie mit offiziellen Statistiken ab: Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Zensus 2022. Durch die regelmäßige Aktualisierung spiegeln die Zahlen jüngste Entwicklungen wider.
Wie unterscheiden sich die Mieten in München nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in München variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 25,56 €/m², 41–60 m²: 23,44 €/m², 61–90 m²: 21,87 €/m², ab 91 m²: 22,60 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in München?
Wie stark das Baujahr die Mieten in München prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 24,24 €/m², Baujahr 1970–1999: 22,62 €/m², Baujahr 2000–2015: 23,61 €/m², Baujahr nach 2015: 24,91 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in München?
München zählt aktuell rund 1.505.005 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,8%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in München?
Der Mietspiegel für München zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Er dient Mietern und Vermietern als Orientierung für die Mietpreisgestaltung. BaseImmo berechnet den Mietspiegel auf Basis von über 250.000 Inseraten und offiziellen Statistiken. Die Werte sind nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Wohnungsgröße und Baujahr differenziert.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in München?
Der Kaufpreisfaktor in München liegt bei ca. 30,6x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 22,14 €/m², der Kaufpreis bei 8.134 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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