Kaufpreise Freising 2026
Was kostet Wohneigentum in Freising (PLZ 85354)? Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 6.059 €/m². Damit ist Freising rund 40,5 % teurer als der Bayern-Median von 4.311 €/m².
In Freising (85354, Bayern) zeigt sich das Kaufpreisniveau für Investoren klar segmentiert: Der mittlere Kaufpreis liegt 2026 bei 6.059 €/m², während „einfach“ bei 4.331 €/m² und „gut“ bei 8.646 €/m² liegt. Im Vergleich zum Bundesland ist das Angebot mit 40,9 % höheren Kaufpreisen teurer, was die Schwelle für Einstiegsrenditen erhöht. Die Leerstandsquote von 3,9 % stützt dabei die Vermietbarkeit und reduziert in der Praxis das Risiko leerstehender Einheiten. Als Marktkontext wirkt zudem ein moderater Bevölkerungsanstieg von 0,42 % pro Jahr bei 48.928 Einwohnern, kombiniert mit 46,2 % Singlehaushalten und einer Akademikerquote von 19,2 %.
Für den Kaufentscheid ist die Entwicklung mindestens ebenso relevant wie die Niveaudaten: Die Kaufpreise sind von 2022 bis 2026 um -15,4 % fallend, wodurch sich das Verhältnis aus Preis und Ertragsaussicht kurzfristig verbessert haben kann. Gleichzeitig bleibt der Kaufpreisfaktor bei 31,3, also der Multiplikator zwischen Kaufpreis und Jahresmiete, wodurch sich das Kapitalbindungsszenario für Eigentümerkäufe konkret abbildet. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,2 %, was bei diesem Niveau auf ein eher konservatives Ertragsprofil hindeutet. Damit wird das Investment primär über langfristige Cashflow- und Exit-Optionen getragen, nicht über kurzfristige Renditesprünge.
Die Renditeeinordnung konkretisiert das Break-even: Der Break-even Kauf vs Miete beträgt 24,6 Jahre, d.h. erst nach diesem Zeitraum gleichen sich die Kosten-/Ertragslogiken des Kaufs gegenüber dem Mietbezug rechnerisch aus. Bei 3,2 % Bruttomietrendite und dem Kaufpreisniveau von 6.059 €/m² ist die Investitionsrechnung damit stark von weiterer Preisentwicklung und Mietnachfrage abhängig. Ein zusätzlicher Stabilitätsanker ist die Eigentumsquote von 44,8 %, die tendenziell für eine verankerte Nachfragekomponente spricht. Für Investoren heißt das: Freising bietet trotz aktuell fallender Kaufpreise eine vergleichsweise anspruchsvolle Kaufpreisperspektive, während der Vermietungsrahmen durch die niedrige Leerstandsquote eher planbar bleibt.
Kennzahlen Freising 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis | 6.059 €/m² |
| Trend 2022–2026 | −15,4 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 31,3x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,2 % |
Freising im Vergleich
Freising ist mit 6.059 €/m² rund 40,5 % teurer als der Bayern-Median von 4.311 €/m².
| Stadt in Bayern | Ø Kaufpreis |
|---|---|
| Dachau (85221) | 5.890 €/m² |
| Fürstenfeldbruck (82256) | 5.602 €/m² |
| Erding (85435) | 5.464 €/m² |
| Germering (82110) | 5.329 €/m² |
| Landshut (84028) | 5.233 €/m² |
Preisentwicklung Freising
Freising verzeichnet seit 2022 eine Preisänderung von −15,4 % bei den Kaufpreisen (Stand 2026). Die deutliche Korrektur schafft attraktive Gelegenheiten für langfristige Investoren.
Kaufpreise Freising nach Baujahr
| Baujahr | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 5.601 €/m² |
| 1970–1999 | 5.708 €/m² |
| 2000–2015 | 7.180 €/m² |
| nach 2015 | 7.067 €/m² |
Kaufpreise Freising nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 6.438 €/m² |
| 41–60 m² | 5.972 €/m² |
| 61–90 m² | 5.980 €/m² |
| ab 91 m² | 6.115 €/m² |
Rendite & Kauf-vs-Miete in Freising
Setzt man die Kaltmiete (16,11 €/m²) ins Verhältnis zum Kaufpreis (6.059 €/m²), liegt die Bruttomietrendite in Freising bei rund 3,2 % im Jahr. Bei konstanter Miete – ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung – hätten die Kaltmieten nach etwa 31,3 Jahren den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter eingespielt.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 48.928 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,4 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +2,2 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,2 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,2 % |
| Wanderungssaldo | +4,7 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 3,9 % |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | +0,0 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +1,3 % |
| Neubaurate | 4,9 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 85/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 3,9 %. Der positive Wanderungssaldo (4,7 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,8 % und ist zuletzt gestiegen. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 1,3 % aus. Im Lage-Rating erreicht Freising die Klasse A (Score 85/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,2 %.
Weitere Städte in Bayern
Demografie Freising
Mit etwa 48.928 Einwohnern zählt Freising in Bayern zu den Mittelstädten des Landes. Bei nahezu unveränderter Bevölkerung bewegt sich die Nachfrage auf einem gleichbleibenden Niveau.
Häufige Fragen zu Kaufpreisen in Freising
Wie hoch sind die Kaufpreise in Freising 2026?
Der durchschnittliche Kaufpreis in Freising (PLZ 85354) beträgt 6.059 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Preise bei 4.331 €/m², im Premium-Segment bei 8.646 €/m².
Wie haben sich die Kaufpreise in Freising entwickelt?
Die Kaufpreise in Freising sind seit 2022 um -15,4% gesunken. Die deutliche Korrektur schafft attraktive Kaufgelegenheiten für langfristig orientierte Investoren.
Wie liegt Freising im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Freising liegt mit 6.059 €/m² ca. 94,7 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 3.112 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Kaufpreis-Daten für Freising?
Die Preisdaten basieren auf einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Zensus 2022. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Marktentwicklungen abzubilden.
Wie unterscheiden sich die Preise in Freising nach Wohnungsgröße?
Die Kaufpreise in Freising variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 6.438 €/m², 41–60 m²: 5.972 €/m², 61–90 m²: 5.980 €/m², ab 91 m²: 6.115 €/m². Der Quadratmeterpreis kann je nach Größe und Lage erheblich variieren.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Preise in Freising?
Wie stark das Baujahr die Kaufpreise in Freising prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 5.601 €/m², Baujahr 1970–1999: 5.708 €/m², Baujahr 2000–2015: 7.180 €/m², Baujahr nach 2015: 7.067 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Freising?
Freising zählt aktuell rund 48.928 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,4%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Welche Rendite kann ich in Freising erwarten?
Basierend auf aktuellen Miet- und Kaufpreisen liegt die Bruttomietrendite in Freising bei ca. 3,2% p.a. Bei diesem Niveau sollte der Fokus eher auf Wertsteigerung als auf laufende Rendite liegen.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in Freising?
Die Preiskorrektur der letzten Jahre bietet in Freising aktuell interessante Einstiegschancen. Mit einer wachsenden Bevölkerung (+0,4%) ist die langfristige Nachfrage positiv. Für eine fundierte Entscheidung sind Faktoren wie Demografie, Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Rendite-Potenzial entscheidend. Nutzen Sie die Standortanalyse von BaseImmo für eine datenbasierte Bewertung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Freising?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5%. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) sowie ggf. Maklercourtage (ca. 3–6%) liegen die Kaufnebenkosten in Freising bei typischerweise 8–15% des Kaufpreises.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Freising?
Der Kaufpreisfaktor in Freising liegt bei ca. 31,3x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 16,11 €/m², der Kaufpreis bei 6.059 €/m².
Methodik
Die Kaufpreise basieren auf einer fortlaufenden, KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022. . Es handelt sich um keinen amtlichen Mietspiegel, sondern um eine eigene Markt-Auswertung realer Inserate. Die ausgewiesenen Werte sind Durchschnitte — je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie können die tatsächlichen Preise abweichen.
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