Mietspiegel Nürnberg 2026
Wer in Nürnberg (PLZ 90403) mieten möchte, braucht belastbare Marktdaten. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 12,87 €/m². Damit liegt Nürnberg etwa auf dem Niveau des Bayern-Medians von 13,10 €/m².
Für das PLZ-Gebiet 90403 in Nürnberg zeigt der Mietmarkt seit 2022 einen klaren Aufwärtstrend: Die Mieten sind in der Phase 2022 bis 2026 um 24,1 % steigend. Diese Dynamik bildet die Grundlage für das heutige Preisniveau und setzt sich in einem Umfeld fort, in dem die Leerstandsquote mit 3,2 % auf eine begrenzte Angebotsreserve hinweist. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung nur moderat um 0,30 % pro Jahr, was die Nachfrage nicht durch massiven Zuzug allein, sondern über strukturelle Faktoren speist.
Aktuell liegt die Miethöhe im Bestand von 90403 bei einer mittleren Miete von 12,75 €/m² (2026). Das Spektrum reicht von 10,67 €/m² für die einfache Wohnlage bis zu 15,31 €/m² für die gute Wohnlage. Im Vergleich zum Bundesniveau liegt das Mietniveau bei 26,2 % über dem Bundesdurchschnitt, wobei der Referenzwert 10,10 €/m² beträgt. Gegenüber dem Landesdurchschnitt in Bayern ist das Gebiet dagegen 2,7 % günstiger, was auf eine relativ gleichmäßige Preisspanne innerhalb Bayerns hindeutet.
Die Marktanspannung bleibt spürbar, weil die Leerstandsquote von 3,2 % das Wohnungsangebot dämpft. Als Nachfragetreiber wirken die Haushaltsstruktur und das Bildungsprofil: 51,3 % der Haushalte sind Singlehaushalte, und die Akademikerquote liegt bei 22,5 %. In der Kombination kann dies den Bedarf an kleineren bis mittleren Einheiten sowie an gut nachgefragten Wohnlagen stabil halten, während die Eigentumsquote bei 27,8 % dafür sorgt, dass ein relevanter Teil des Marktes im Mietsegment bleibt.
Kennzahlen Nürnberg 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 12,87 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +24,1 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 24,3x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 4,1 % |
Stadtwert = Median über 15 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in Nürnberg
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 90408 | Gärten hinter der Veste | 13,45 €/m² | +4,5 % |
| 90409 | Maxfeld | 14,32 €/m² | +11,3 % |
| 90429 | Gostenhof | 12,40 €/m² | -3,7 % |
| 90431 | Sündersbühl | 11,78 €/m² | -8,5 % |
| 90441 | Werderau | 11,72 €/m² | -8,9 % |
| 90455 | Katzwang | 13,14 €/m² | +2,1 % |
| 90459 | Galgenhof | 11,58 €/m² | -10,0 % |
| 90471 | Langwasser | 11,62 €/m² | -9,7 % |
| 90478 | Gleißhammer | 13,51 €/m² | +5,0 % |
| 90482 | Mögeldorf | 13,06 €/m² | +1,5 % |
| 90489 | Wöhrd | 12,99 €/m² | +0,9 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Galgenhof mit 11,58 €/m², am teuersten Maxfeld mit 14,32 €/m² – eine Spanne von 23,7 %.
Nürnberg im Vergleich
Nürnberg liegt mit 12,87 €/m² etwa auf dem Bayern-Median (13,10 €/m²).
| Stadt in Bayern | Ø Miete |
|---|---|
| Würzburg (97072) | 13,12 €/m² |
| Kempten (87435) | 13,38 €/m² |
| Ingolstadt (85049) | 13,52 €/m² |
| Landshut (84028) | 13,58 €/m² |
| Neu-Ulm (89231) | 13,89 €/m² |
Preisentwicklung Nürnberg
Die Mietpreise in Nürnberg sind seit 2022 um 24,1 % gestiegen (Stand 2026). Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 90403.
Mietpreise Nürnberg nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 14,82 €/m² |
| 41–60 m² | 12,64 €/m² |
| 61–90 m² | 12,37 €/m² |
| ab 91 m² | 12,91 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 90403.
Mietpreise Nürnberg nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 12,12 €/m² |
| 1970–1999 | 12,37 €/m² |
| 2000–2015 | 13,41 €/m² |
| nach 2015 | 14,86 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 90403.
Rendite & Kauf-vs-Miete in Nürnberg
Bei einer Kaltmiete von 12,87 €/m² und einem Kaufpreis von 3.746 €/m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % pro Jahr. Rein rechnerisch (ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung) summieren sich die Kaltmieten nach etwa 24,3 Jahren auf den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 529.508 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,3 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +6,3 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -0,4 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 4,1 % |
| Wanderungssaldo | +4,5 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 3,2 % |
| Arbeitslosenquote | 5,9 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,4 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | -2,8 % |
| Neubaurate | 4,6 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 75/100 |
| Lage-Klasse | B |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 3,2 %. Der positive Wanderungssaldo (4,5 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,9 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 2,8 % aus. Im Lage-Rating erreicht Nürnberg die Klasse B (Score 75/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 4,1 %.
Weitere Städte in Bayern
Demografie Nürnberg
Mit etwa 529.508 Einwohnern zählt Nürnberg in Bayern zu den Großstädten des Landes. Bei nahezu unveränderter Bevölkerung bewegt sich die Nachfrage auf einem gleichbleibenden Niveau.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Nürnberg
Wie hoch ist die Miete in Nürnberg 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Nürnberg (PLZ 90403) beträgt 12,87 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 10,67 €/m², im Premium-Segment bei 15,31 €/m².
Wie hat sich die Miete in Nürnberg entwickelt?
Die Mietpreise in Nürnberg sind seit 2022 um +24,1% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Nürnberg im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Nürnberg liegt mit 12,87 €/m² ca. 27,4 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Nürnberg?
Die Preisdaten basieren auf einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Zensus 2022. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Marktentwicklungen abzubilden.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Nürnberg nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Nürnberg variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 14,82 €/m², 41–60 m²: 12,64 €/m², 61–90 m²: 12,37 €/m², ab 91 m²: 12,91 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Nürnberg?
Wie stark das Baujahr die Mieten in Nürnberg prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 12,12 €/m², Baujahr 1970–1999: 12,37 €/m², Baujahr 2000–2015: 13,41 €/m², Baujahr nach 2015: 14,86 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Nürnberg?
Nürnberg zählt aktuell rund 529.508 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,3%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Nürnberg?
Der Mietspiegel für Nürnberg zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Er dient Mietern und Vermietern als Orientierung für die Mietpreisgestaltung. BaseImmo berechnet den Mietspiegel auf Basis von über 250.000 Inseraten und offiziellen Statistiken. Die Werte sind nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Wohnungsgröße und Baujahr differenziert.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Nürnberg?
Der Kaufpreisfaktor in Nürnberg liegt bei ca. 24,3x der Jahresmiete. Werte zwischen 20 und 25 gelten als moderat. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 12,87 €/m², der Kaufpreis bei 3.746 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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