Standortanalyse Dachau
Umfassende Standortanalyse für Dachau (PLZ 85221) in Bayern. BaseImmo bewertet den Standort anhand von über 50 Datenpunkten aus den Bereichen Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Demografie, Baugenehmigungen und Immobilienmarkt. Die Analyse richtet sich an private Immobilieninvestoren und Erstkäufer, die eine datenbasierte Entscheidungsgrundlage für ihr Investment benötigen. Die Gemeinde zählt aktuell 47.138 Einwohner (Bevölkerungsentwicklung: +0,4%). Der Standort-Score berücksichtigt wirtschaftliche Stabilität, Bevölkerungswachstum, Infrastrukturqualität und Mietrendite-Potenzial. Neben der Standortbewertung finden Sie auf dieser Seite aktuelle Immobilienangebote, einen interaktiven Renditerechner sowie Vergleichswerte zu Nachbargemeinden.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Bundesland | Bayern |
| Landkreis | Landkreis Dachau |
| Einwohner | 47.138 |
| Ø Kaltmiete | 18,05 €/m² |
| Ø Kaufpreis | 5.890 €/m² |
Dachau mit der PLZ 85221 liegt im Landkreis Dachau in Bayern und verfügt über 47.138 Einwohner. Der Bevölkerungsanstieg liegt bei 0,40 % pro Jahr, während 44,9 % der Haushalte Singlehaushalte sind. Die Akademikerquote erreicht 14,2 %, und die Eigentumsquote liegt bei 50,0 %, was auf eine stabile Mischung aus Miet- und Kaufnachfrage hindeutet. Bei einem Einkommen (Index/Landkreis) von 40.578 fügt sich Dachau in einen zahlungsfähigen Markt ein, ohne die örtliche Leerstandsquote von 2,9 % aus den Augen zu verlieren.
Im Mietsegment zeigt Dachau ein klar über dem Landesniveau liegendes Preisbild: Die Mittelmiete liegt 2026 bei 18,05 €/m², die einfache Miete bei 14,73 €/m² und die gut erzielbare Miete bei 23,26 €/m². Gegenüber Bayern ist die Miete damit um 36,7 % teurer, und die Mietentwicklung verläuft mit 21,1 % steigend zwischen 2022 und 2026. Das Mietniveau spiegelt sich in hoher Zahlungsbereitschaft wider, wofür der relativ niedrige Leerstand und die geringe Fluktuation im Bestand sprechen. Für Anleger ist zudem der Bruttomiettrend von 3,7 % relevant, weil er die laufende Ertragsdimension stützt.
Beim Kaufpreis liegt das Niveau 2026 mit 5.890 €/m² deutlich über dem einfachen Bereich (4.685 €/m²), während gute Lagen bis 7.776 €/m² reichen. Auch hier gilt im Vergleich zu Bayern: 36,9 % teurer, allerdings mit einer Kaufentwicklung von -16,0 % zwischen 2022 und 2026. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,2, der Break-even zwischen Kauf und Miete liegt bei 21,9 Jahren, womit Dachau eher auf geduldige Strategien zielt. Im Nachbarvergleich wirkt Dachau preislich eigenständig: Freising liegt bei Kauf 5.879 €/m², Weßling bei Kauf 5.861 €/m², und Eching kombiniert 17,86 €/m² Miete mit 5.803 €/m² Kauf; insgesamt ergibt sich eine Gesamteinschätzung, nach der Dachau als Wohn- und Investitionsstandort attraktiv ist, aber wegen des Kaufpreisrückgangs und der tendenziell weiter steigenden Mieten kurzfristig besonders die Mietseite Vorteile bietet.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 47.138 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,4 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +5,0 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -4,1 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,7 % |
| Wanderungssaldo | +3,8 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,9 % |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,2 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +5,4 % |
| Neubaurate | 4,8 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 84/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,9 %. Der positive Wanderungssaldo (3,8 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,5 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 5,4 % aus. Im Lage-Rating erreicht Dachau die Klasse A (Score 84/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,7 %.
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Häufige Fragen
Was zeigt die Standortanalyse für Dachau?
Die Standortanalyse für Dachau (PLZ 85221) bündelt einen Standort-Score aus über 50 Datenpunkten zu Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Demografie und Immobilienmarkt. In die Bewertung fließen u.a. 47.138 Einwohner, eine durchschnittliche Kaltmiete von 18,05 €/m² und ein Ø-Kaufpreis von 5.890 €/m² ein.
Ist Dachau ein guter Standort für Immobilieninvestitionen?
Aus Ø-Kaltmiete (18,05 €/m²) und Ø-Kaufpreis (5.890 €/m²) ergibt sich für Dachau eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 3,7 %. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,4 % pro Jahr – ein wachstumsstarkes Umfeld. Prüfen Sie zusätzlich den Standort-Score auf dieser Seite für eine fundierte Gesamteinschätzung.
Woher stammen die Daten für Dachau?
Die Standortdaten für die PLZ 85221 basieren auf dem Statistischen Bundesamt, dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), dem Zensus 2022 und einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert.
Wie wird der Standort-Score für Dachau berechnet?
Der Standort-Score für Dachau wird aus über 50 Einzelindikatoren berechnet, darunter Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosenquote, Kaufkraft, Breitbandversorgung, ÖPNV-Anbindung, Baugenehmigungen und Immobilienpreisentwicklung. Jeder Indikator wird gewichtet und zu einem Gesamtscore von 0 bis 100 aggregiert.
Wie hoch sind Mieten und Kaufpreise in Dachau?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Dachau liegt bei 18,05 €/m², der durchschnittliche Kaufpreis bei 5.890 €/m². Das entspricht einem Kaufpreis-Miet-Verhältnis von rund 27,2 Jahresmieten. Detaillierte Preise nach Baujahr und Wohnungsgröße finden Sie im Mietspiegel Dachau.
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