Kaufpreise Dachau 2026
Was kostet Wohneigentum in Dachau (PLZ 85221)? Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 5.890 €/m². Damit ist Dachau rund 36,6 % teurer als der Bayern-Median von 4.311 €/m².
In Dachau (85221), im Landkreis Dachau, liegt das Kaufpreisniveau 2026 im mittleren Segment bei 5.890 €/m². Für Investoren ist entscheidend, dass Dachau laut Vergleich zum Bundesland um 36,9 % teurer positioniert ist, während die Kaufentwicklung von -16,0 % (2022–2026) fallend ist. Mit 47.138 Einwohnern und einem Wachstum von 0,40 % pro Jahr bleibt der Markt zwar stabil, aber die Preisfindung wird derzeit preisdämpfend über die Angebotslage unterstützt: Die Leerstandsquote liegt bei 2,9 %. Das demografische Umfeld mit 44,9 % Singlehaushalten wirkt dabei eher nachfragestützend für kleinere Wohnungsgrößen.
Das Segmentprofil zeigt klare Spannen: „einfach“ liegt bei 4.685 €/m², „mittel“ bei 5.890 €/m² und „gut“ bei 7.776 €/m². Die Eigentumsquote von 50,0 % deutet auf eine breitere Käuferbasis hin, die bei Renditeinvestments jedoch gegen die aktuelle Kaufpreisbereinigung ausbalanciert werden muss. Bei der Mietertragsseite liegt die Bruttomietrendite bei 3,7 %, was für Dachau als laufenden Ertragsanker gilt, solange die Mieten nicht unter Druck geraten. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,2, womit das Renditeprofil eher moderat bewertet wird und damit Sensitivität gegenüber weiteren Preisbewegungen besteht.
Für die Wirtschaftlichkeit ist der Break-even zwischen Kauf und Miete zentral: Er liegt bei 21,9 Jahren. Das bedeutet investiv, dass Käufer bei heutigen Konditionen typischerweise erst nach dieser Zeitspanne gegenüber einem Mietansatz aufholen, wobei die fallende Kaufentwicklung aktuell den Einstiegspreis verbessert, aber gleichzeitig das Risiko künftiger Neubewertungen erhöht. Anleger sollten deshalb die Kombination aus -16,0 % Kaufpreistrend, 3,7 % Bruttomietrendite und 21,9-Jahre-Stop-or-Switch-Schwelle als Entscheidungsrahmen nutzen. In der Einordnung ist Dachau damit ein Markt, der aktuell weniger von schnellen Preissteigerungen, sondern stärker von stabilen Mieterlösen und Timing-getriebenen Einstiegschancen lebt.
Kennzahlen Dachau 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis | 5.890 €/m² |
| Trend 2022–2026 | −16,0 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 27,2x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,7 % |
Dachau im Vergleich
Dachau ist mit 5.890 €/m² rund 36,6 % teurer als der Bayern-Median von 4.311 €/m².
| Stadt in Bayern | Ø Kaufpreis |
|---|---|
| Freising (85354) | 6.059 €/m² |
| Fürstenfeldbruck (82256) | 5.602 €/m² |
| Erding (85435) | 5.464 €/m² |
| Germering (82110) | 5.329 €/m² |
| Landshut (84028) | 5.233 €/m² |
Preisentwicklung Dachau
Zwischen 2022 und 2026 haben sich die Kaufpreise in Dachau um 16,0 % reduziert. Die deutliche Korrektur schafft attraktive Gelegenheiten für langfristige Investoren.
Kaufpreise Dachau nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 6.392 €/m² |
| 41–60 m² | 5.893 €/m² |
| 61–90 m² | 5.840 €/m² |
| ab 91 m² | 5.976 €/m² |
Kaufpreise Dachau nach Baujahr
| Baujahr | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 5.414 €/m² |
| 1970–1999 | 5.755 €/m² |
| 2000–2015 | 6.739 €/m² |
| nach 2015 | 6.893 €/m² |
Rendite & Kauf-vs-Miete in Dachau
Bei einer Kaltmiete von 18,05 €/m² und einem Kaufpreis von 5.890 €/m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 3,7 % pro Jahr. Rein rechnerisch (ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung) summieren sich die Kaltmieten nach etwa 27,2 Jahren auf den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 47.138 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,4 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +5,0 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -4,1 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,7 % |
| Wanderungssaldo | +3,8 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,9 % |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,2 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +5,4 % |
| Neubaurate | 4,8 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 84/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,9 %. Der positive Wanderungssaldo (3,8 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,5 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 5,4 % aus. Im Lage-Rating erreicht Dachau die Klasse A (Score 84/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,7 %.
Weitere Städte in Bayern
Demografie Dachau
Rund 47.138 Menschen leben in der Mittelstadt Dachau (Bayern). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Kaufpreisen in Dachau
Wie hoch sind die Kaufpreise in Dachau 2026?
Der durchschnittliche Kaufpreis in Dachau (PLZ 85221) beträgt 5.890 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Preise bei 4.685 €/m², im Premium-Segment bei 7.776 €/m².
Wie haben sich die Kaufpreise in Dachau entwickelt?
Die Kaufpreise in Dachau sind seit 2022 um -16,0% gesunken. Die deutliche Korrektur schafft attraktive Kaufgelegenheiten für langfristig orientierte Investoren.
Wie liegt Dachau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Dachau liegt mit 5.890 €/m² ca. 89,3 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 3.112 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Kaufpreis-Daten für Dachau?
Die Preisdaten basieren auf einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Zensus 2022. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Marktentwicklungen abzubilden.
Wie unterscheiden sich die Preise in Dachau nach Wohnungsgröße?
Die Kaufpreise in Dachau variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 6.392 €/m², 41–60 m²: 5.893 €/m², 61–90 m²: 5.840 €/m², ab 91 m²: 5.976 €/m². Der Quadratmeterpreis kann je nach Größe und Lage erheblich variieren.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Preise in Dachau?
Wie stark das Baujahr die Kaufpreise in Dachau prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 5.414 €/m², Baujahr 1970–1999: 5.755 €/m², Baujahr 2000–2015: 6.739 €/m², Baujahr nach 2015: 6.893 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dachau?
Dachau zählt aktuell rund 47.138 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,4%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Welche Rendite kann ich in Dachau erwarten?
Basierend auf aktuellen Miet- und Kaufpreisen liegt die Bruttomietrendite in Dachau bei ca. 3,7% p.a. Das entspricht einem soliden Renditeniveau für eine langfristige Kapitalanlage.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in Dachau?
Die Preiskorrektur der letzten Jahre bietet in Dachau aktuell interessante Einstiegschancen. Mit einer wachsenden Bevölkerung (+0,4%) ist die langfristige Nachfrage positiv. Für eine fundierte Entscheidung sind Faktoren wie Demografie, Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Rendite-Potenzial entscheidend. Nutzen Sie die Standortanalyse von BaseImmo für eine datenbasierte Bewertung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Dachau?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5%. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) sowie ggf. Maklercourtage (ca. 3–6%) liegen die Kaufnebenkosten in Dachau bei typischerweise 8–15% des Kaufpreises.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Dachau?
Der Kaufpreisfaktor in Dachau liegt bei ca. 27,2x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 18,05 €/m², der Kaufpreis bei 5.890 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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