Kaufpreise München 2026
Wer in München (PLZ 80331) kaufen möchte, braucht belastbare Marktdaten. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 8.134 €/m². Damit ist München rund 88,7 % teurer als der Bayern-Median von 4.311 €/m².
Im PLZ-Gebiet 80331 liegt das Kaufpreisniveau für Wohnimmobilien 94,6 % über dem Landesdurchschnitt in Bayern. Mit Blick auf die kaufentscheidenden Segmente zeigt sich innerhalb von 80331 eine deutliche Spreizung: Der Kaufpreis reicht von 6.961 €/m² (Kauf einfach) über 8.384 €/m² als Kauf Mittel bis zu 10.431 €/m² im Segment Kauf gut. Damit bleibt 80331 im Münchner Innenstadtumfeld preislich anspruchsvoll, zugleich werden unterschiedliche Zielgruppen über verschiedene Qualitäts- und Lageprofile bedient.
Für Investment- und Kaufentscheidungen ist die Entwicklung relevant: Zwischen 2022 und 2026 fällt das Kaufpreisniveau in 80331 um -11,5 %. Gleichzeitig wird die Bewertung über den Kaufpreisfaktor greifbar: Der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,6. Diese Relation macht 80331 zu einem Segment, in dem Renditeerwartungen vor allem über die künftige Mietentwicklung und den Werterhalt gesteuert werden müssen, statt ausschließlich über schnelle Preissteigerungen.
Die laufende Ertragslage wird durch die Bruttomietrendite abgebildet: In 80331 beträgt sie 3,3 %. Daraus folgt eine rechnerische Haltedynamik über den Break-even: Der Break-even liegt bei 24,1 Jahren. Als Markt-Kontext prägen die Rahmenbedingungen die Nachfrage in der kreisfreien Stadt München: 1.505.005 Einwohner, ein Bevölkerungstrend von 0,78 % pro Jahr und 55,2 % Singlehaushalte stützen grundsätzlich den Wohnbedarf, während eine Leerstandsquote von 2,7 % die Vermietbarkeit im Bestand begünstigt.
Kennzahlen München 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Stadt) | 8.134 €/m² |
| Trend 2022–2026 | −11,5 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 30,6x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,3 % |
Stadtwert = Median über 43 PLZ-Gebiete.
Kaufpreise nach PLZ-Gebieten in München
| PLZ | Gebiet | Ø Kaufpreis | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 80333 | Maxvorstadt | 9.958 €/m² | +22,4 % |
| 80336 | Ludwigsvorstadt | 9.871 €/m² | +21,4 % |
| 80339 | Schwanthalerhöhe | 8.815 €/m² | +8,4 % |
| 80469 | Isarvorstadt | 9.984 €/m² | +22,8 % |
| 80538 | Lehel | 10.198 €/m² | +25,4 % |
| 80639 | Herz-Jesu | 4.643 €/m² | -42,9 % |
| 80687 | Laim | 7.962 €/m² | -2,1 % |
| 80804 | Schwabing | 9.790 €/m² | +20,4 % |
| 80805 | Alte Heide | 9.152 €/m² | +12,5 % |
| 80807 | Milbertshofen | 8.211 €/m² | +1,0 % |
| 80933 | Hasenbergl | 7.698 €/m² | -5,4 % |
| 80937 | Am Hart | 7.988 €/m² | -1,8 % |
| 80939 | Freimann | 8.550 €/m² | +5,1 % |
| 80992 | Moosach | 8.235 €/m² | +1,2 % |
| 80995 | Fasanerie | 7.907 €/m² | -2,8 % |
| 80997 | Ludwigsfeld | 3.696 €/m² | -54,6 % |
| 80999 | Allach | 7.800 €/m² | -4,1 % |
| 81241 | Pasing | 8.307 €/m² | +2,1 % |
| 81247 | Obermenzing | 8.082 €/m² | -0,6 % |
| 81248 | Freiham | 7.650 €/m² | -5,9 % |
| 81249 | Aubing | 7.558 €/m² | -7,1 % |
| 81371 | Sendling | 8.324 €/m² | +2,3 % |
| 81373 | Sendling-Westpark | 8.376 €/m² | +3,0 % |
| 81375 | Hadern | 7.661 €/m² | -5,8 % |
| 81379 | Thalkirchen | 8.569 €/m² | +5,4 % |
| 81475 | Fürstenried | 7.598 €/m² | -6,6 % |
| 81476 | Forstenried | 7.455 €/m² | -8,3 % |
| 81479 | Solln | 7.546 €/m² | -7,2 % |
| 81539 | Giesing | 7.788 €/m² | -4,3 % |
| 81543 | Untergiesing | 9.748 €/m² | +19,8 % |
| 81545 | Harlaching | 9.819 €/m² | +20,7 % |
| 81549 | Fasangarten | 8.228 €/m² | +1,2 % |
| 81667 | Haidhausen | 9.949 €/m² | +22,3 % |
| 81673 | Berg am Laim | 7.782 €/m² | -4,3 % |
| 81679 | Bogenhausen | 9.511 €/m² | +16,9 % |
| 81735 | Neuperlach | 6.669 €/m² | -18,0 % |
| 81739 | Waldperlach | 8.134 €/m² | +0,0 % |
| 81825 | Trudering | 7.830 €/m² | -3,7 % |
| 81829 | Riem | 7.959 €/m² | -2,1 % |
| 81925 | Oberföhring | 7.740 €/m² | -4,8 % |
| 81927 | Englschalking | 8.025 €/m² | -1,3 % |
| 81929 | Daglfing | 8.394 €/m² | +3,2 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Ludwigsfeld mit 3.696 €/m², am teuersten Lehel mit 10.198 €/m² – eine Spanne von 175,9 %.
München im Vergleich
München ist mit 8.134 €/m² rund 88,7 % teurer als der Bayern-Median von 4.311 €/m².
| Stadt in Bayern | Ø Kaufpreis |
|---|---|
| Freising (85354) | 6.059 €/m² |
| Dachau (85221) | 5.890 €/m² |
| Fürstenfeldbruck (82256) | 5.602 €/m² |
| Erding (85435) | 5.464 €/m² |
| Germering (82110) | 5.329 €/m² |
Preisentwicklung München
Zwischen 2022 und 2026 haben sich die Kaufpreise in München um 11,5 % reduziert. Die deutliche Korrektur schafft attraktive Gelegenheiten für langfristige Investoren.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 80331.
Kaufpreise München nach Baujahr
| Baujahr | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 8.369 €/m² |
| 1970–1999 | 7.913 €/m² |
| 2000–2015 | 8.727 €/m² |
| nach 2015 | 10.059 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 80331.
Kaufpreise München nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 8.852 €/m² |
| 41–60 m² | 8.448 €/m² |
| 61–90 m² | 8.113 €/m² |
| ab 91 m² | 8.556 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 80331.
Rendite & Kauf-vs-Miete in München
Kaufpreis (8.134 €/m²) und Kaltmiete (22,14 €/m²) in München ergeben eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 3,3 %. Ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung wäre der Kaufpreis je m² nach rund 30,6 Jahren Kaltmiete-Einnahmen amortisiert.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 1.505.005 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,8 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +2,9 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,5 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,3 % |
| Wanderungssaldo | +2,1 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,7 % |
| Arbeitslosenquote | 4,5 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,3 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +7,8 % |
| Neubaurate | 5,1 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 95/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,7 %. Der positive Wanderungssaldo (2,1 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,5 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 7,8 % aus. Im Lage-Rating erreicht München die Klasse A (Score 95/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,3 %.
Weitere Städte in Bayern
Demografie München
München ist eine Großstadt mit rund 1.505.005 Einwohnern in Bayern. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Häufige Fragen zu Kaufpreisen in München
Wie hoch sind die Kaufpreise in München 2026?
Der durchschnittliche Kaufpreis in München (PLZ 80331) beträgt 8.134 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Preise bei 6.961 €/m², im Premium-Segment bei 10.431 €/m².
Wie haben sich die Kaufpreise in München entwickelt?
Die Kaufpreise in München sind seit 2022 um -11,5% gesunken. Die deutliche Korrektur schafft attraktive Kaufgelegenheiten für langfristig orientierte Investoren.
Wie liegt München im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
München liegt mit 8.134 €/m² ca. 161,4 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 3.112 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Kaufpreis-Daten für München?
Wir werten fortlaufend über 250.000 Immobilienangebote aus und gleichen sie mit offiziellen Statistiken ab: Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Zensus 2022. Durch die regelmäßige Aktualisierung spiegeln die Zahlen jüngste Entwicklungen wider.
Wie unterscheiden sich die Preise in München nach Wohnungsgröße?
Die Kaufpreise in München variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 8.852 €/m², 41–60 m²: 8.448 €/m², 61–90 m²: 8.113 €/m², ab 91 m²: 8.556 €/m². Der Quadratmeterpreis kann je nach Größe und Lage erheblich variieren.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Preise in München?
Wie stark das Baujahr die Kaufpreise in München prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 8.369 €/m², Baujahr 1970–1999: 7.913 €/m², Baujahr 2000–2015: 8.727 €/m², Baujahr nach 2015: 10.059 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in München?
München zählt aktuell rund 1.505.005 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,8%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Welche Rendite kann ich in München erwarten?
Basierend auf aktuellen Miet- und Kaufpreisen liegt die Bruttomietrendite in München bei ca. 3,3% p.a. Bei diesem Niveau sollte der Fokus eher auf Wertsteigerung als auf laufende Rendite liegen.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in München?
Die Preiskorrektur der letzten Jahre bietet in München aktuell interessante Einstiegschancen. Mit einer wachsenden Bevölkerung (+0,8%) ist die langfristige Nachfrage positiv. Für eine fundierte Entscheidung sind Faktoren wie Demografie, Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Rendite-Potenzial entscheidend. Nutzen Sie die Standortanalyse von BaseImmo für eine datenbasierte Bewertung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in München?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5%. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) sowie ggf. Maklercourtage (ca. 3–6%) liegen die Kaufnebenkosten in München bei typischerweise 8–15% des Kaufpreises.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in München?
Der Kaufpreisfaktor in München liegt bei ca. 30,6x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 22,14 €/m², der Kaufpreis bei 8.134 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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