Mietspiegel Freiburg im Breisgau 2026
Für eine fundierte Entscheidung in Freiburg im Breisgau (PLZ 79098) zählen die Zahlen. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 13,72 €/m². Damit ist Freiburg im Breisgau rund 11,5 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 12,30 €/m².
In Freiburg im Breisgau (PLZ 79098) liegt das mittlere Mietniveau 2026 bei 14,26 €/m², während die Spanne von 11,78 €/m² (einfach) bis 17,74 €/m² (gut) reicht. Damit ist Wohnen im Bestand im Vergleich zum Bundesland um 15,9 % teurer, was für Mieter vor allem bei Neu- oder Anschlussanmietungen relevant wird. Der demografische Rahmen liefert zusätzliche Nachfrageimpulse: Mit 237.460 Einwohnern und einem jährlichen Bevölkerungswachstum von 0,57 % steigt der Bedarf trotz bereits angespannter Preisniveaus. Besonders prägend ist die Haushaltsstruktur, denn 48,5 % sind Singlehaushalte, was typischerweise die Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen erhöht.
Die Marktlage zeigt sich zudem durch die relativ niedrige Leerstandsquote von 2,5 %, was tendenziell die Verhandlungsspielräume der Mieter begrenzt. Im Mietmarkt wirkt außerdem die Sozialstruktur: Eine Akademikerquote von 31,8 % korreliert häufig mit höherer Zahlungsbereitschaft, während die Eigentumsquote von 26,1 % den Mietwohnungsanteil stützt. Der Einkommensindex im Landkreis liegt bei 42.827, und in Kombination mit der hohen Nachfrage folgt daraus ein dauerhaftes Preisniveau. Für die Einordnung im Land ist relevant, dass das Miet-Perzentil bei 85 liegt, also oberhalb der meisten Städte im Bundesland, aber innerhalb einer klar strukturierten Preislage.
Entscheidend für die Mieter-Perspektive ist die Entwicklung: Von 2022 bis 2026 sinken die Mieten um -4,3 %, was kurzfristig Druck aus dem Markt nimmt und die Kostenentwicklung dämpfen kann. Gleichzeitig bleibt das aktuelle Niveau hoch, weil es im Jahr 2026 weiterhin bei 14,26 €/m² liegt und die Qualitätssegmente bis zu 17,74 €/m² reichen. Die Marktanspannung bleibt damit trotz Rückgang erkennbar, denn die Leerstandsquote von 2,5 % signalisiert keine breite Entspannung. Für Nachfragetreiber sprechen die weitere Bevölkerungszunahme von 0,57 % sowie der hohe Anteil von 48,5 % Singlehaushalten, die die Nachfrage im Mietsegment stabil halten.
Kennzahlen Freiburg im Breisgau 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 13,72 €/m² |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 32,4x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,1 % |
Stadtwert = Median über 11 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in Freiburg im Breisgau
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 79100 | Vauban | 13,72 €/m² | +0,0 % |
| 79102 | Wiehre | 14,65 €/m² | +6,8 % |
| 79104 | Freiburg Herdern | 13,94 €/m² | +1,6 % |
| 79106 | Stühlinger | 12,40 €/m² | -9,6 % |
| 79110 | Mooswald | 15,88 €/m² | +15,7 % |
| 79111 | Rieselfeld | 14,08 €/m² | +2,6 % |
| 79112 | Tiengen | 12,11 €/m² | -11,7 % |
| 79114 | Betzenhausen | 12,97 €/m² | -5,5 % |
| 79115 | Sankt Georgen im Schwarzwald | 7,75 €/m² | -43,5 % |
| 79117 | Littenweiler | 13,70 €/m² | -0,1 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Sankt Georgen im Schwarzwald mit 7,75 €/m², am teuersten Mooswald mit 15,88 €/m² – eine Spanne von 104,9 %.
Freiburg im Breisgau im Vergleich
Freiburg im Breisgau ist mit 13,72 €/m² rund 11,5 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 12,30 €/m².
| Stadt in Baden-Württemberg | Ø Miete |
|---|---|
| Lörrach (79539) | 13,73 €/m² |
| Herrenberg (71083) | 13,67 €/m² |
| Radolfzell am Bodensee (78315) | 13,56 €/m² |
| Ravensburg (88214) | 13,56 €/m² |
| Kirchheim (73230) | 13,52 €/m² |
Mietpreise Freiburg im Breisgau nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 14,30 €/m² |
| 1970–1999 | 14,17 €/m² |
| 2000–2015 | 15,34 €/m² |
| nach 2015 | 16,37 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 79098.
Mietpreise Freiburg im Breisgau nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 15,09 €/m² |
| 41–60 m² | 13,60 €/m² |
| 61–90 m² | 13,45 €/m² |
| ab 91 m² | 13,99 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 79098.
Rendite & Kauf-vs-Miete in Freiburg im Breisgau
Kaufpreis (5.336 €/m²) und Kaltmiete (13,72 €/m²) in Freiburg im Breisgau ergeben eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 3,1 %. Ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung wäre der Kaufpreis je m² nach rund 32,4 Jahren Kaltmiete-Einnahmen amortisiert.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 237.460 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,6 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +0,8 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,4 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,2 % |
| Wanderungssaldo | +4,9 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,5 % |
| Arbeitslosenquote | 5,2 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,5 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +4,7 % |
| Neubaurate | 3,8 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 88/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,5 %. Der positive Wanderungssaldo (4,9 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,2 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 4,7 % aus. Im Lage-Rating erreicht Freiburg im Breisgau die Klasse A (Score 88/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,2 %.
Weitere Städte in Baden-Württemberg
Demografie Freiburg im Breisgau
Rund 237.460 Menschen leben in der Stadt Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Freiburg im Breisgau
Wie hoch ist die Miete in Freiburg im Breisgau 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Freiburg im Breisgau (PLZ 79098) beträgt 13,72 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 11,60 €/m², im Premium-Segment bei 16,53 €/m².
Wie hat sich die Miete in Freiburg im Breisgau entwickelt?
Die Mietpreise in Freiburg im Breisgau sind seit 2022 um +0,2% gestiegen. Der moderate Anstieg zeigt einen stabilen Markt mit kontinuierlicher Entwicklung.
Wie liegt Freiburg im Breisgau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Freiburg im Breisgau liegt mit 13,72 €/m² ca. 35,8 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Freiburg im Breisgau?
Wir werten fortlaufend über 250.000 Immobilienangebote aus und gleichen sie mit offiziellen Statistiken ab: Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Zensus 2022. Durch die regelmäßige Aktualisierung spiegeln die Zahlen jüngste Entwicklungen wider.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Freiburg im Breisgau nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Freiburg im Breisgau variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 15,09 €/m², 41–60 m²: 13,60 €/m², 61–90 m²: 13,45 €/m², ab 91 m²: 13,99 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Freiburg im Breisgau?
Wie stark das Baujahr die Mieten in Freiburg im Breisgau prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 14,30 €/m², Baujahr 1970–1999: 14,17 €/m², Baujahr 2000–2015: 15,34 €/m², Baujahr nach 2015: 16,37 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Freiburg im Breisgau?
Freiburg im Breisgau zählt aktuell rund 237.460 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,6%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Freiburg im Breisgau?
Als ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt der Mietspiegel für Freiburg im Breisgau, was für Wohnraum vergleichbarer Art und Lage üblicherweise verlangt wird – eine Orientierung für beide Vertragsseiten. BaseImmo leitet ihn aus mehr als 250.000 Inseraten und offiziellen Datenquellen ab und differenziert nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Größe und Baujahr.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Freiburg im Breisgau?
Der Kaufpreisfaktor in Freiburg im Breisgau liegt bei ca. 32,4x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 13,72 €/m², der Kaufpreis bei 5.336 €/m².
Methodik
Die Mietpreise basieren auf einer fortlaufenden, KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022. . Es handelt sich um keinen amtlichen Mietspiegel, sondern um eine eigene Markt-Auswertung realer Inserate. Die ausgewiesenen Werte sind Durchschnitte — je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie können die tatsächlichen Mieten abweichen.
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