Mietspiegel Freiburg im Breisgau 2026
Für eine fundierte Entscheidung in Freiburg im Breisgau zählen die Zahlen. Der stadtweite Median der PLZ-Werte liegt bei 13,70 €/m². Damit ist Freiburg im Breisgau rund 10,5 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 12,40 €/m².
Für das PLZ-Gebiet 79098 in Freiburg im Breisgau beträgt die mittlere Nettokaltmiete 13,90 €/m² im Datenjahr 2026. Dieser Wert beschreibt das einzelne PLZ-Gebiet. Ein zusätzlich ausgewiesener Stadtmedian fasst mehrere PLZ-Gebiete zusammen und kann davon abweichen.
Im selben Datenjahr liegt die Nettokaltmiete im einfachen Segment bei 11,60 €/m² und im guten Segment bei 16,53 €/m². Die Segmente beschreiben unterschiedliche Wohnqualitäten; für eine einzelne Wohnung sind zusätzlich Lage, Zustand, Baujahr und Wohnfläche maßgeblich.
Zwischen 2022 und 2026 hat sich die mittlere Nettokaltmiete im PLZ-Gebiet 79098 von 13,87 auf 13,90 €/m² verändert. Das entspricht +0,2 % über den gesamten Zeitraum. Die Entwicklung ist keine Prognose für künftige Preise.
Kennzahlen Freiburg im Breisgau 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 13,70 €/m² |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 32,1x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,1 % |
Stadtwert = Median über 11 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in Freiburg im Breisgau
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 79100 | Vauban | 13,61 €/m² | -0,7 % |
| 79102 | Wiehre | 14,65 €/m² | +6,9 % |
| 79104 | Freiburg Herdern | 13,94 €/m² | +1,8 % |
| 79106 | Stühlinger | 12,40 €/m² | -9,5 % |
| 79110 | Mooswald | 15,88 €/m² | +15,9 % |
| 79111 | Rieselfeld | 14,08 €/m² | +2,8 % |
| 79112 | Tiengen | 12,70 €/m² | -7,3 % |
| 79114 | Betzenhausen | 12,97 €/m² | -5,3 % |
| 79115 | Sankt Georgen im Schwarzwald | 7,75 €/m² | -43,4 % |
| 79117 | Littenweiler | 13,70 €/m² | +0,0 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Sankt Georgen im Schwarzwald mit 7,75 €/m², am teuersten Mooswald mit 15,88 €/m² – eine Spanne von 104,9 %.
Freiburg im Breisgau im Vergleich
Freiburg im Breisgau ist mit 13,70 €/m² rund 10,5 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 12,40 €/m².
| Stadt in Baden-Württemberg | Ø Miete |
|---|---|
| Herrenberg (71083) | 13,67 €/m² |
| Lörrach (79539) | 13,73 €/m² |
| Radolfzell am Bodensee (78315) | 13,56 €/m² |
| Ravensburg (88214) | 13,56 €/m² |
| Kirchheim (73230) | 13,52 €/m² |
Mietpreise Freiburg im Breisgau nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 14,30 €/m² |
| 1970–1999 | 14,17 €/m² |
| 2000–2015 | 15,34 €/m² |
| nach 2015 | 16,37 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 79098.
Mietpreise Freiburg im Breisgau nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 15,09 €/m² |
| 41–60 m² | 13,60 €/m² |
| 61–90 m² | 13,45 €/m² |
| ab 91 m² | 13,99 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 79098.
Rendite & Kauf-vs-Miete in Freiburg im Breisgau
Kaufpreis (5.270 €/m²) und Kaltmiete (13,70 €/m²) in Freiburg im Breisgau ergeben eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 3,1 %. Ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung wäre der Kaufpreis je m² nach rund 32,1 Jahren Kaltmiete-Einnahmen amortisiert.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 237.460 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,6 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +0,8 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,4 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,2 % |
| Wanderungssaldo | +4,9 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,5 % |
| Arbeitslosenquote | 5,2 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,5 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +4,7 % |
| Neubaurate | 3,8 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 88/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,5 %. Der positive Wanderungssaldo (4,9 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,2 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 4,7 % aus. Im Lage-Rating erreicht Freiburg im Breisgau die Klasse A (Score 88/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,2 %.
Weitere Städte in Baden-Württemberg
Demografie Freiburg im Breisgau
Rund 237.460 Menschen leben in der Stadt Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Freiburg im Breisgau
Wie hoch ist die Miete in Freiburg im Breisgau 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Freiburg im Breisgau (PLZ 79098) beträgt 13,70 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 11,60 €/m², im Premium-Segment bei 16,53 €/m².
Wie hat sich die Miete in Freiburg im Breisgau entwickelt?
Die Mietpreise in Freiburg im Breisgau sind seit 2022 um +0,2% gestiegen. Der moderate Anstieg zeigt einen stabilen Markt mit kontinuierlicher Entwicklung.
Wie liegt Freiburg im Breisgau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Freiburg im Breisgau liegt mit 13,70 €/m² ca. 35,6 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Freiburg im Breisgau?
Wir werten fortlaufend über 250.000 Immobilienangebote aus und gleichen sie mit offiziellen Statistiken ab: Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Zensus 2022. Durch die regelmäßige Aktualisierung spiegeln die Zahlen jüngste Entwicklungen wider.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Freiburg im Breisgau nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Freiburg im Breisgau variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 15,09 €/m², 41–60 m²: 13,60 €/m², 61–90 m²: 13,45 €/m², ab 91 m²: 13,99 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Freiburg im Breisgau?
Wie stark das Baujahr die Mieten in Freiburg im Breisgau prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 14,30 €/m², Baujahr 1970–1999: 14,17 €/m², Baujahr 2000–2015: 15,34 €/m², Baujahr nach 2015: 16,37 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Freiburg im Breisgau?
Freiburg im Breisgau zählt aktuell rund 237.460 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,6%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Freiburg im Breisgau?
Als ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt der Mietspiegel für Freiburg im Breisgau, was für Wohnraum vergleichbarer Art und Lage üblicherweise verlangt wird – eine Orientierung für beide Vertragsseiten. BaseImmo leitet ihn aus mehr als 250.000 Inseraten und offiziellen Datenquellen ab und differenziert nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Größe und Baujahr.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Freiburg im Breisgau?
Der Kaufpreisfaktor in Freiburg im Breisgau liegt bei ca. 32,1x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 13,70 €/m², der Kaufpreis bei 5.270 €/m².
Methodik
Die Mietpreise basieren auf einer fortlaufenden, KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022. . Es handelt sich um keinen amtlichen Mietspiegel, sondern um eine eigene Markt-Auswertung realer Inserate. Die ausgewiesenen Werte sind Durchschnitte — je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie können die tatsächlichen Mieten abweichen.
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