Mietspiegel Ulm 2026
Der aktuelle Mietspiegel für Ulm (PLZ 89073) basiert auf einer KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 12,75 €/m². Damit ist Ulm rund 3,7 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 12,30 €/m².
In Ulm, 89073 im Bundesland Baden-Württemberg, liegt das durchschnittliche Mietniveau 2026 bei 13,26 €/m². Damit sind die Mieten im Vergleich zum Bundesland um 7,8 % höher, was für Mieter spürbar wird, insbesondere bei der Suche nach bezahlbaren Bestandswohnungen. Die Leerstandsquote beträgt 3,4 %, was auf einen insgesamt angespannten Wohnungsmarkt hindeutet und die Verhandlungsspielräume reduziert. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung um 0,53 % pro Jahr, wodurch der Bedarf mittelfristig weiter gestützt wird.
Das Mietniveau zeigt deutliche Segmentunterschiede: Für Wohnungen im unteren Bereich liegt die „einfache“ Miete bei 11,34 €/m², während „gut“ erzielte Lagen bei 16,20 €/m² liegen. Der Abstand zwischen diesen Bereichen verdeutlicht, wie stark Wohnlage, Ausstattung und Nachfrage die Miethöhe beeinflussen. Für Mieter bedeutet das, dass Budgetplanung und Objektkriterien zunehmend stärker gegeneinander abgewogen werden müssen. Zugleich ist der Anteil der Singlehaushalte mit 43,7 % hoch, was die Nachfrage nach kleineren und mittleren Wohnungsgrößen strukturell unterstützt.
Die Entwicklung verstärkt den Preisdruck: Von 2022 bis 2026 steigen die Mieten in Ulm um 21,8 %. Damit liegt Ulm im Bundesland bei einem Miet-Perzentil von 76, also deutlich über dem Median für Baden-Württemberg, was das überdurchschnittliche Mietniveau erklärt. Die Akademikerquote beträgt 26,6 %, während die Eigentumsquote bei 33,8 % liegt; beides kann die Mietnachfrage stabilisieren, wenn ein Teil der Haushalte im Mietmarkt verbleibt. Ergänzend stützt der Einkommensindex des Landkreises mit 47.542 die Zahlungsfähigkeit, wodurch Entlastung durch geringere Preisbereitschaft weniger wahrscheinlich ist.
Kennzahlen Ulm 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 12,75 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +21,8 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 25,9x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,9 % |
Stadtwert = Median über 4 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in Ulm
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 89075 | Böfingen | 13,28 €/m² | +4,1 % |
| 89079 | Wiblingen | 12,25 €/m² | -4,0 % |
| 89081 | Mähringen | 12,04 €/m² | -5,6 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Mähringen mit 12,04 €/m², am teuersten Böfingen mit 13,28 €/m² – eine Spanne von 10,3 %.
Ulm im Vergleich
Ulm ist mit 12,75 €/m² rund 3,7 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 12,30 €/m².
| Stadt in Baden-Württemberg | Ø Miete |
|---|---|
| Karlsruhe (76131) | 12,78 €/m² |
| Backnang (71522) | 12,87 €/m² |
| Nürtingen (72622) | 12,58 €/m² |
| Rheinfelden (79618) | 12,56 €/m² |
| Biberach an der Riß (88400) | 12,56 €/m² |
Preisentwicklung Ulm
Die Mietpreise in Ulm sind seit 2022 um 21,8 % gestiegen (Stand 2026). Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 89073.
Mietpreise Ulm nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 13,14 €/m² |
| 1970–1999 | 12,65 €/m² |
| 2000–2015 | 13,52 €/m² |
| nach 2015 | 15,37 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 89073.
Mietpreise Ulm nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 17,15 €/m² |
| 41–60 m² | 13,80 €/m² |
| 61–90 m² | 13,21 €/m² |
| ab 91 m² | 13,28 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 89073.
Rendite & Kauf-vs-Miete in Ulm
Setzt man die Kaltmiete (12,75 €/m²) ins Verhältnis zum Kaufpreis (3.961 €/m²), liegt die Bruttomietrendite in Ulm bei rund 3,9 % im Jahr. Bei konstanter Miete – ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung – hätten die Kaltmieten nach etwa 25,9 Jahren den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter eingespielt.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 129.882 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,5 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +3,6 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,0 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 4,0 % |
| Wanderungssaldo | +5,4 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 3,4 % |
| Arbeitslosenquote | 4,0 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,3 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +0,0 % |
| Neubaurate | 4,3 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 81/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 3,4 %. Der positive Wanderungssaldo (5,4 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,0 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 0,0 % aus. Im Lage-Rating erreicht Ulm die Klasse A (Score 81/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 4,0 %.
Weitere Städte in Baden-Württemberg
Demografie Ulm
Rund 129.882 Menschen leben in der Stadt Ulm (Baden-Württemberg). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Ulm
Wie hoch ist die Miete in Ulm 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Ulm (PLZ 89073) beträgt 12,75 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 11,34 €/m², im Premium-Segment bei 16,20 €/m².
Wie hat sich die Miete in Ulm entwickelt?
Die Mietpreise in Ulm sind seit 2022 um +21,8% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Ulm im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Ulm liegt mit 12,75 €/m² ca. 26,3 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Ulm?
Wir werten fortlaufend über 250.000 Immobilienangebote aus und gleichen sie mit offiziellen Statistiken ab: Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Zensus 2022. Durch die regelmäßige Aktualisierung spiegeln die Zahlen jüngste Entwicklungen wider.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Ulm nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Ulm variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 17,15 €/m², 41–60 m²: 13,80 €/m², 61–90 m²: 13,21 €/m², ab 91 m²: 13,28 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Ulm?
In Ulm macht sich das Baujahr klar im Mietniveau bemerkbar: Baujahr bis 1969: 13,14 €/m², Baujahr 1970–1999: 12,65 €/m², Baujahr 2000–2015: 13,52 €/m², Baujahr nach 2015: 15,37 €/m². Jüngere Gebäude – vor allem Neubauten ab 2015 – liegen wegen besserer Energieeffizienz und moderner Ausstattung meist an der Spitze.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Ulm?
Ulm zählt aktuell rund 129.882 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,5%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Ulm?
Der Mietspiegel bildet für Ulm das ortsübliche Mietniveau ab und gibt Mietern wie Vermietern einen Anhaltspunkt für eine faire Miethöhe. Grundlage sind über 250.000 ausgewertete Inserate sowie amtliche Statistiken; die Werte sind nach Ausstattungsklasse (Einfach, Mittel, Gehoben), Wohnfläche und Baujahr aufgeschlüsselt.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Ulm?
Der Kaufpreisfaktor in Ulm liegt bei ca. 25,9x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 12,75 €/m², der Kaufpreis bei 3.961 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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