Mietspiegel Heilbronn 2026
Der aktuelle Mietspiegel für Heilbronn (PLZ 74072) basiert auf einer KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 12,70 €/m². Damit ist Heilbronn rund 3,2 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 12,30 €/m².
In Heilbronn, PLZ 74072, liegt das mittlere Mietniveau 2026 bei 13,43 €/m². Gegenüber dem Bundesland ist das deutlich erhöht: Die Miete ist dort um 9,2 % teurer, was vor allem für Mieter spürbar wird, sobald Budgets knapp kalkuliert werden müssen. Die Leerstandsquote beträgt 4,2 %, ein Niveau, das zwar nicht auf akuten Leerstand hinweist, aber dennoch einen gewissen Puffer im Angebot lässt.
Das Mietmarkt-Segment zeigt eine breite Preisspanne: Die „einfache“ Miete liegt bei 11,66 €/m², während „gute“ Lagen bei 16,31 €/m² beginnen. Für Mieter bedeutet das, dass die Auswahl von Lage, Ausstattung und Gebäudetypen stark über die monatliche Gesamtbelastung entscheidet, weil bereits innerhalb weniger Euro pro Quadratmeter spürbare Effekte entstehen. Besonders Haushalte mit geringer Vergleichsoption sehen sich daher eher mit einem Kostenanstieg konfrontiert, wenn sie nach verlässlichen Alternativen suchen.
Dynamik kommt über die Entwicklung: Von 2022 bis 2026 steigen die Mieten um 22,5 %, also spürbar schneller als viele langfristige Erwartungen an stabile Wohnkosten. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung nur moderat um 0,51 % pro Jahr, und dennoch stützen Nachfragefaktoren wie ein hoher Anteil an Singlehaushalten von 43,4 % sowie eine Akademikerquote von 19,5 % die Nachfrage nach passenden Wohnungen. Die Eigentumsquote liegt bei 41,9 %, während der Mietindex im Bundesland beim 78-Perzentil liegt, was auf eine vergleichsweise hohe Mietposition im regionalen Vergleich hindeutet.
Kennzahlen Heilbronn 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 12,70 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +22,5 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 23,3x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 4,3 % |
Stadtwert = Median über 4 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in Heilbronn
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 74078 | Frankenbach | 11,61 €/m² | -8,5 % |
| 74080 | Böckingen | 12,71 €/m² | +0,1 % |
| 74081 | Horkheim | 12,68 €/m² | -0,1 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Frankenbach mit 11,61 €/m², am teuersten Böckingen mit 12,71 €/m² – eine Spanne von 9,5 %.
Heilbronn im Vergleich
Heilbronn ist mit 12,70 €/m² rund 3,2 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 12,30 €/m².
| Stadt in Baden-Württemberg | Ø Miete |
|---|---|
| Karlsruhe (76131) | 12,78 €/m² |
| Nürtingen (72622) | 12,58 €/m² |
| Rheinfelden (79618) | 12,56 €/m² |
| Biberach an der Riß (88400) | 12,56 €/m² |
| Backnang (71522) | 12,87 €/m² |
Preisentwicklung Heilbronn
Heilbronn verzeichnet seit 2022 eine Preisänderung von +22,5 % bei den Mietpreisen (Stand 2026). Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 74072.
Mietpreise Heilbronn nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 15,65 €/m² |
| 41–60 m² | 13,82 €/m² |
| 61–90 m² | 13,08 €/m² |
| ab 91 m² | 13,35 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 74072.
Mietpreise Heilbronn nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 13,60 €/m² |
| 1970–1999 | 12,83 €/m² |
| 2000–2015 | 13,51 €/m² |
| nach 2015 | 15,00 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 74072.
Rendite & Kauf-vs-Miete in Heilbronn
Bei einer Kaltmiete von 12,70 €/m² und einem Kaufpreis von 3.555 €/m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 4,3 % pro Jahr. Rein rechnerisch (ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung) summieren sich die Kaltmieten nach etwa 23,3 Jahren auf den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 131.986 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,5 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +3,9 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -0,3 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 4,3 % |
| Wanderungssaldo | +7,1 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 4,1 % |
| Arbeitslosenquote | 5,5 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,6 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | -3,4 % |
| Neubaurate | 6,8 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 75/100 |
| Lage-Klasse | B |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 4,1 %. Der positive Wanderungssaldo (7,1 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,5 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 3,4 % aus. Im Lage-Rating erreicht Heilbronn die Klasse B (Score 75/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 4,3 %.
Weitere Städte in Baden-Württemberg
Demografie Heilbronn
Heilbronn ist eine Stadt mit rund 131.986 Einwohnern in Baden-Württemberg. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Heilbronn
Wie hoch ist die Miete in Heilbronn 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Heilbronn (PLZ 74072) beträgt 12,70 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 11,66 €/m², im Premium-Segment bei 16,31 €/m².
Wie hat sich die Miete in Heilbronn entwickelt?
Die Mietpreise in Heilbronn sind seit 2022 um +22,5% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Heilbronn im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Heilbronn liegt mit 12,70 €/m² ca. 25,7 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Heilbronn?
Die Preisdaten basieren auf einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Zensus 2022. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Marktentwicklungen abzubilden.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Heilbronn nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Heilbronn variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 15,65 €/m², 41–60 m²: 13,82 €/m², 61–90 m²: 13,08 €/m², ab 91 m²: 13,35 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Heilbronn?
Wie stark das Baujahr die Mieten in Heilbronn prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 13,60 €/m², Baujahr 1970–1999: 12,83 €/m², Baujahr 2000–2015: 13,51 €/m², Baujahr nach 2015: 15,00 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heilbronn?
Heilbronn zählt aktuell rund 131.986 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,5%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Heilbronn?
Als ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt der Mietspiegel für Heilbronn, was für Wohnraum vergleichbarer Art und Lage üblicherweise verlangt wird – eine Orientierung für beide Vertragsseiten. BaseImmo leitet ihn aus mehr als 250.000 Inseraten und offiziellen Datenquellen ab und differenziert nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Größe und Baujahr.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Heilbronn?
Der Kaufpreisfaktor in Heilbronn liegt bei ca. 23,3x der Jahresmiete. Werte zwischen 20 und 25 gelten als moderat. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 12,70 €/m², der Kaufpreis bei 3.555 €/m².
Methodik
Methodisch fließen über 250.000 fortlaufend ausgewertete Immobilieninserate sowie Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022 in die Berechnung ein. . Wichtig: Dies ist kein amtlicher Mietspiegel, sondern eine eigene Markt-Auswertung — die Werte sind Durchschnitte und können je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall abweichen.
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