Lösungen im Überblick

Vor dem Kauf: Unterlagen prüfen

Zwischen Besichtigung und Rückmeldung an den Makler liegen selten mehr als ein paar Tage. In dieser Zeit muss ein Unterlagenpaket von zwei- bis dreihundert Seiten bewertet sein — und die entscheidenden Sätze stehen selten dort, wo man sie sucht. Die Analyse liest alle Dokumente zusammen und meldet, was sich widerspricht.

Nach dem Kauf: verwalten

Der Jahreslauf eines Vermieters besteht aus wenigen, aber terminkritischen Pflichten. Wer sie in Tabellen und Ordnern führt, verliert irgendwann eine Frist — und eine verspätete Nebenkostenabrechnung ist bares Geld.

Zahlen rechnen

Vier Rechnungen entscheiden, ob sich ein Objekt trägt. Die Seiten dazu zeigen nicht nur das Ergebnis, sondern den Rechenweg — damit man die Zahl auch auf einem Zettel nachvollziehen kann.

• Rendite: Brutto, Netto und Eigenkapitalrendite mit dem Hebeleffekt
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar, Grundbuch, Makler
• AfA: lineare und degressive Abschreibung, Aufteilung Grund und Boden
• Tilgung: Annuität, Restschuld nach Zinsbindung und Anschlussrisiko

Wie die Werkzeuge zusammenspielen

Die Trennung in einzelne Seiten ist eine Frage der Übersicht, nicht der Technik. In der Plattform hängt alles an einem Objekt: Was die Dokumentenanalyse aus der Teilungserklärung liest, steht später in der Nebenkostenabrechnung als Verteilerschlüssel bereit. Die Kaufnebenkosten, die man beim Erwerb erfasst, tauchen in der Renditerechnung und Jahre später in der Verkaufsbetrachtung wieder auf.

Das ist der Unterschied zu einer Sammlung einzelner Rechner: Eine Zahl wird einmal erfasst und danach überall mitgeführt. Wer den Kaufpreis korrigiert, korrigiert damit Rendite, Cashflow, AfA-Bemessung und den erwarteten Netto-Erlös in einem Zug.

• Aus der Dokumentenanalyse werden Objektdaten, keine Notizen
• Kaufnebenkosten fließen automatisch in Rendite und Steuerauswertung
• Mietverträge speisen Mieteingangskontrolle und Anlage V
• Standortdaten der Adresse stehen bei jeder Bewertung daneben

Marktdaten nachschlagen

Für Städte und Postleitzahlgebiete in ganz Deutschland veröffentlichen wir Miet- und Kaufpreise sowie eine Standortbewertung. Die Zahlen stammen aus einer laufenden Auswertung öffentlich inserierter Angebote, ergänzt um amtliche Statistik.

Wie sie entstehen und wo die Methode an ihre Grenzen kommt, steht offen auf der Methodik-Seite. Ein Mietspiegel im Sinne der §§ 558c, 558d BGB sind sie ausdrücklich nicht.

• Mietspiegel: Nettokaltmieten je Quadratmeter nach Größe und Baujahr
• Kaufpreise: Quadratmeterpreise im Band von einfach bis gut
• Standortanalyse: Lage-Score, Demografie, Leerstand und Bautätigkeit

Was wir bewusst nicht abdecken

BaseImmo ist für Selbstverwalter mit etwa einer bis zwanzig Einheiten gebaut. Für gewerbliche WEG-Verwaltung mit hunderten Einheiten, Mandantentrennung und Buchhaltung nach HGB ist eine spezialisierte Verwaltungssoftware die richtige Wahl.

Ebenso ersetzt keines der Werkzeuge eine Rechts- oder Steuerberatung. Sie sind Vorfilter: Sie sorgen dafür, dass die richtigen Fragen beim Fachmann landen — und dass man kein Honorar für eine Prüfung ausgibt, wenn schon das Protokoll das Objekt erledigt.

Häufige Fragen