Tilgungsrechner fürs Annuitätendarlehen – Rate, Zins, Restschuld

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die gesamte Zinsbindung gleich. Sie setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen – und weil die Restschuld Jahr für Jahr sinkt, sinkt auch der Zinsanteil. Der frei werdende Betrag fließt in die Tilgung: Die Rate bleibt gleich, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich.

Beispiel: 250.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Zins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, also 6 Prozent Annuität – das sind 15.000 Euro im Jahr oder 1.250 Euro im Monat. So entwickelt sich die Restschuld:

Warum der Tilgungsanteil mit jeder Rate steigt

Im ersten Jahr fließen 10.000 Euro der 15.000 Euro in Zinsen, nur 5.000 Euro in die Tilgung. Nach zehn Jahren sind es noch 7.883 Euro Zinsen und 7.117 Euro Tilgung – die Restschuld liegt dann bei knapp 190.000 Euro statt bei 250.000 Euro, obwohl die Rate nie gestiegen ist.

Dieses Muster ist der Kern jeder Annuitätenrechnung: Die Anfangstilgung bestimmt die Laufzeit. Bei nur 1 Prozent Anfangstilgung zieht sich ein 4-Prozent-Kredit über mehr als dreißig Jahre; ab 2 Prozent sind es im Beispiel rund 28 Jahre bis zur vollständigen Tilgung.

Sondertilgung verkürzt die Laufzeit dramatisch

Viele Verträge erlauben jährliche Sonderzahlungen von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme. Weil die Sondertilgung direkt auf die Restschuld geht, wirkt sie doppelt: Sie reduziert den Schuldbetrag und den Zinsanteil für alle Folgejahre.

Im Beispiel verkürzt eine jährliche Sondertilgung von 10.000 Euro die Laufzeit von rund 28 auf etwa 14 Jahre – ohne dass die monatliche Rate steigt. Die eingesparten Zinsen liegen dabei im fünfstelligen Bereich. Wer also liquide bleiben will, aber Geld übrig hat, sollte eine hohe Sondertilgungsoption vereinbaren statt einer hohen Anfangstilgung.

• Sondertilgung geht direkt auf die Restschuld und senkt alle Folgezinsen
• 10.000 € jährlich verkürzen das Beispiel von 28 auf rund 13 Jahre
• Achtung: Manche Banken verlangen eine Frist für die Ankündigung der Sonderzahlung

Zinsbindung, Anschlussfinanzierung und das Zinsänderungsrisiko

Nach Ablauf der Zinsbindung verhandelst du den Anschlusszins neu – oder die Bank stellt ihn einseitig fest. Das ist der Moment, an dem die Finanzierung kippen kann, weil die Restschuld zu diesem Zeitpunkt noch erheblich ist.

Rechenbeispiel: Nach zehn Jahren liegt die Restschuld bei 189.969 Euro. Steigt der Anschlusszins von 4 auf 5 Prozent, entfallen von der unveränderten Jahresrate von 15.000 Euro sofort 9.498 Euro auf Zinsen – die Tilgung schrumpft auf 5.502 Euro. Wer die Restlaufzeit von zehn Jahren halten will, braucht statt 1.250 Euro dann rund 2.015 Euro im Monat. Das ist das Zinsänderungsrisiko, und es trifft jede Finanzierung, deren Zinsbindung kürzer ist als ihre Laufzeit.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Du bist der Zinsbindung nicht auf Lebenszeit ausgeliefert: Nach zehn Jahren nach vollständiger Auszahlung kannst du ein Immobiliardarlehen kündigen, ohne dass die Bank einwilligen muss – Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Wurde eine längere Zinsbindung vereinbart, gilt das Kündigungsrecht erst nach deren Ablauf.

In der Praxis nutzt du dieses Recht, wenn du die Anschlussfinanzierung nicht von der Hausbank nehmen willst, oder wenn du das Objekt verkaufst oder das Darlehen vorzeitig tilgen möchtest. Bei vorzeitiger Rückzahlung außerhalb dieser Frist verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wo der Tilgungsrechner seine Grenzen findet

Ein Tilgungsrechner arbeitet mit festen Zinssätzen und einer gleichbleibenden Rate – die Wirklichkeit ist unordentlicher. Disagio, Bereitstellungszinsen, jährlich veränderliche Zinssätze oder nicht geleistete Sondertilgungen verschieben den Verlauf. Und die Zahlen gehen nur auf, wenn die Raten wirklich gezahlt werden: Ein Zahlungsausfall des Mieters oder ein unerwarteter Zinsanstieg in der Anschlussfinanzierung lassen sich nicht einplanen.

Deshalb gilt auch hier: Rechnen ist besser als raten, aber keine Rechnung ersetzt eine Reserve. BaseImmo zeigt dir den Verlauf über die Jahre und die Restschuld nach der Zinsbindung – die Entscheidung über die Risikobereitschaft bleibt bei dir.

Häufige Fragen