Exposé prüfen: Was im Inserat steht — und was fehlt
Ein Exposé ist kein Prüfbericht, sondern ein Verkaufsargument. Es ist von einem Makler geschrieben, dessen Auftrag es ist, das Objekt zu verkaufen. Deshalb stehen die starken Zahlen im Vordergrund, während Bedingungen, Einschränkungen und fehlende Unterlagen unsichtbar bleiben. Genau dort fängt die Arbeit an: Wer das Exposé prüft, sucht nicht das, was drinsteht, sondern das, was weggelassen wurde.
BaseImmo liest dein Exposé vollständig und gleicht die Angaben gegen die restlichen Unterlagen ab — Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnung. Jede Aussage wird mit Dokument und Seitenzahl belegt, damit du erkennst, wo das Inserat schönfärbt und wo es schweigt. Der Trial ist kostenlos, das Abo beginnt ab 6,99 Euro pro Monat.
Was ein Exposé verrät — und was es verschweigt
Ein Exposé ist ein Marketingdokument. Es nennt Kaufpreis, Fläche, Lage und die attraktiven Merkmale — und es lässt die Nachteile aus. Wohnfläche, Baujahr und Zustand werden so günstig wie möglich dargestellt, und wer die Angaben nicht gegen die Unterlagen prüft, übernimmt die Schönfärberei unbewusst in seine Renditeberechnung.
Der entscheidende Punkt: Ein Exposé begründet grundsätzlich keine Haftung. Die Gewährleistung für Mängel richtet sich nach dem Kaufvertrag, nicht nach dem Inserat. Was im Exposé steht, ist für dich als Käufer vor allem ein Hinweis, wo du nachfragen musst — und was du dem Verkäufer vor Abschluss schriftlich bestätigen lassen solltest.
Zwölf Angaben, auf die du ein Anrecht hast
Ein belastbares Exposé enthält zwölf Angaben. Die letzten sechs davon sind seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) für jede Immobilienanzeige verpflichtend — wer sie weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden kann.
| Angabe | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Verkäufer und Eigentumsverhältnisse | Wer verkauft, muss mit dem Grundbuch Abteilung I übereinstimmen. Verkäufe durch Hausverwaltung oder Erbengemeinschaft brauchen Vollmachten, die du dir vorlegen lassen solltest. |
| Grundstücksangaben | Flurstück, Fläche und Wirtschaftsart stammen aus dem Bestandsverzeichnis. Abweichungen zur Flurkarte verraten ungeklärte Zuschnitte oder strittige Grenzen. |
| Belastungen aus Abteilung II und III | Wegerechte, Wohnrechte und Grundschulden. Fehlen sie im Exposé, triffst du sie erst beim Notar — zu spät für Verhandlungen. |
| Wohn- und Nutzfläche nach WoFlV | Die Wohnflächenverordnung regelt die Anrechnung: unter einem Meter Deckenhöhe zählt nichts, zwischen ein und zwei Metern die Hälfte, Balkon und Terrasse meist ein Viertel. |
| Baujahr und Modernisierungen | Nur das echte Baujahr zählt, nicht das Jahr der letzten Renovierung. Bei Altbauten zwischen Ursprungsbau und Anbauten unterscheiden. |
| Art des Energieausweises | Pflicht nach GEG: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Ein Verbrauchsausweis kann bei sparsamen Vorbewohnern schmeicheln. |
| Endenergiebedarf oder -verbrauch | Pflicht: der Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Erst im Vergleich mit Objektstandard und Baujahr wird er aussagekräftig. |
| Wesentliche Energieträger der Heizung | Pflicht: Gas, Öl, Wärmepumpe oder Holz. Der steigende CO2-Preis macht Öl und Gas langfristig teurer. |
| Baujahr der Heizungsanlage | Pflicht nach GEG. Alte Öl- und Gaskessel sind Kandidaten für die nächste große Modernisierung. |
| Gebäudeart | Pflicht: Ein- und Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus. Sie bestimmt, welche Vergleichswerte und welche Erhaltungskosten gelten. |
| Energieeffizienzklasse | Pflicht: die Klasse von A+ bis H. Die konkreten Kennwerte davor sind der ehrlichere Vergleichswert. |
| Miete und Ertrag | Ist-Miete mit Mietvertragsdaten, Leerstand und Stellplatzmiete. Die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten ist nur die halbe Wahrheit. |
Die häufigsten Schönfärbereien
Die folgenden Punkte tauchen in fast jedem zweiten Exposé auf. Keiner davon ist Betrug — aber jeder verschiebt die Wahrheit zu deinem Nachteil, wenn du ihn ungeprüft übernimmst.
- Wohnfläche nach Bauzeichnung statt nach WoFlV: Kellerräume, Dachschrägen und Balkone werden großzügig angerechnet. Der Unterschied zur gesetzlichen Berechnung kostet dich Quadratmeterpreis mal Differenz.
- ‚Kernsaniert' ist kein Rechtsbegriff: Dahinter kann eine komplette Modernisierung stecken oder ein frischer Anstrich. Ohne Rechnungen und Daten der Maßnahmen ist die Angabe wertlos.
- Rendite ohne Nebenkosten: Eine angepriesene Rendite rechnet oft nur mit Kaufpreis und Kaltmiete. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage, Versicherung und Leerstand fehlen.
- Mietangaben ohne Leerstand: ‚Vermietet' bedeutet nicht ‚durchgehend belegt'. Frag nach den Leerstandsmonaten der letzten Jahre und nach der Fluktuation.
- Schmeichelhafte Energieklassen: Der Kennwert eines Verbrauchsausweises hängt vom Heizverhalten der Vorbewohner ab. Ein leerstehendes Haus zeigt Werte, die der spätere Bewohner nie erreicht.
- ‚Sofort bezugsfertig' bei laufender Baustelle: Prüfe, ob die Baugenehmigung vorliegt, welche Abnahmen dokumentiert sind und wer die Restkosten trägt.
So gleicht die KI das Exposé gegen die Unterlagen ab
Exposé gegen Exposé zu lesen bringt wenig. Der Wert entsteht im Abgleich: Die KI vergleicht jede Angabe im Inserat mit dem, was in Grundbuch, Teilungserklärung, Protokollen und Mietvertrag tatsächlich steht — Wohnfläche gegen Teilungserklärung, Sonderumlagen gegen die Protokolle, Belastungen gegen das Grundbuch.
Stimmen die Angaben nicht überein, markiert die Analyse den Widerspruch und verweist auf Dokument und Seite. Fehlt eine Unterlage ganz, meldet sie die Lücke statt zu raten. Übrig bleibt eine Liste mit Fragen, die du vor dem Beurkundungstermin geklärt haben solltest.
- Wohnfläche laut Exposé gegen Aufteilungsplan und WoFlV-Berechnung
- Sonderumlagen und Rücklagen laut Protokollen gegen die Aussagen des Maklers
- Belastungen aus Abteilung II und III des Grundbuchs gegen die Angaben im Inserat
- Mietangaben im Exposé gegen die tatsächlich vorliegenden Mietverträge
Woran die Exposé-Prüfung ihre Grenzen hat
Das Exposé beschreibt die Absicht, nicht die Substanz. Den Zustand von Dach, Heizung und Statik kann kein Papier zeigen — und kein Algorithmus beheben. Für die Bausubstanz bleibt die Besichtigung Pflicht, für die Wertermittlung ein Gutachter deiner Wahl.
Und rechtlich gilt: Die Prüfung ist keine Rechtsberatung und kein Ersatz für den Blick des Notars auf den Kaufvertrag. Sie ist der Vorfilter, der dir die richtigen Fragen liefert. Wer auf Schönfärberei stößt, sollte die Punkte dem Verkäufer schriftlich zur Bestätigung vorlegen — das schafft die Grundlage für eine spätere Haftung.
Häufige Fragen
Muss der Makler die Energieangaben im Inserat wirklich angeben?
Ja. Seit dem GEG gehören Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Gebäudeart und Energieeffizienzklasse in jede Immobilienanzeige. Fehlt etwas, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 10.000 Euro.
Was ist der Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis?
Der Verbrauchsausweis zeigt die gemessenen Werte der letzten drei Jahre, der Bedarfsausweis den rechnerischen Bedarf des Gebäudes. Bei bewohnten Bestandsimmobilien wird oft der günstigere Verbrauchsausweis vorgelegt.
Welche Wohnfläche zählt beim Kauf?
Ohne vertragliche Regelung gilt für Wohnungen die Wohnflächenverordnung. Welche Fläche das Exposé wirklich ansetzt, zeigt der Abgleich mit der Teilungserklärung — die Differenz ist Verhandlungssache.
Was bedeutet ‚Kernsanierung' rechtlich?
Nichts Feststehendes. Es ist ein Marketingbegriff ohne klare Definition. Lass dir die Maßnahmen mit Rechnungen und Daten belegen und kläre, was gewährleistet wird.
Kann ich nach dem Kauf Ansprüche aus dem Exposé ableiten?
In der Regel nicht direkt. Entscheidend ist der Kaufvertrag und was dort als Beschaffenheit vereinbart wurde. Was du vor Abschluss schriftlich bestätigen lässt, hilft dir später mehr als das Inserat.
Was kostet die Exposé-Prüfung mit BaseImmo?
Der Einstieg ist kostenlos, danach ab 6,99 Euro pro Monat. Der Trial läuft ohne Bindungsfrist — das Abo endet jederzeit.