AfA für Immobilien berechnen – Abschreibung mit System

Die lineare AfA: 2, 2,5 oder 3 Prozent

Die lineare AfA nach Paragraf 7 Absatz 4 EStG verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Der Prozentsatz richtet sich nach dem Baujahr – und nur nach dem Baujahr: Für die lineare AfA spielt es keine Rolle, wie alt das Gebäude beim Kauf tatsächlich ist.

Im Jahr der Anschaffung gibt es die AfA nur zeitanteilig: für jeden vollen Monat ab dem Anschaffungsmonat ein Zwölftel des Jahresbetrags (§ 7 Abs. 1 Satz 4 in Verbindung mit Abs. 4 EStG). Wer im September kauft, schreibt im ersten Jahr also vier Zwölftel ab, nicht den vollen Satz.

Grund und Boden wird nicht abgeschrieben

Die AfA betrifft nur das Gebäude – der Grund und Boden ist nicht abnutzbar. Aus dem Kaufpreis muss deshalb ein Gebäudeanteil herausgerechnet werden. Üblich ist die Kaufpreisaufteilung nach den Maßstäben der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die Bodenrichtwert, Gebäudewert und Lage zusammenführt.

Die Aufteilung entscheidet maßgeblich über deine Abschreibung: Bei einem Gebäudeanteil von 80 Prozent wird auf 80 Prozent des Kaufpreises plus der anteiligen Nebenkosten abgeschrieben. Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil verschenkt AfA-Potenzial über Jahrzehnte – lass die Aufteilung deshalb prüfen, wenn sie ungewöhnlich erscheint.

Degressive AfA und die verkürzte Nutzungsdauer

Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gilt zusätzlich die degressive AfA: 5 Prozent vom jeweils verbleibenden Restwert, nicht vom Anschaffungswert. Dadurch sind die ersten Jahre deutlich höher abgesetzt als bei der linearen Methode – der spätere Wechsel auf die lineare AfA ist Pflicht und sollte zum optimalen Zeitpunkt erfolgen.

Eine zweite Möglichkeit eröffnet Paragraf 7 Absatz 4 Satz 2 EStG: Liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes unter der pauschalen, kann sie per Gutachten eines Sachverständigen ermittelt und zugrunde gelegt werden. Der AfA-Satz steigt dann von 2 auf etwa 2,5 bis 4 Prozent – vorausgesetzt, die Beweiskraft des Gutachtens ist ausreichend.

• Degressiv: 5 % vom Restwert, Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029
• Wechsel auf lineare AfA zu dem Zeitpunkt, an dem der lineare Betrag den degressiven übersteigt
• Verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nur mit belastbarem Sachverständigen-Gutachten

Sonder-AfA nach Paragraf 7b EStG

Beim Neubau von Mietwohnungen gibt es zusätzlich die Sonder-AfA nach Paragraf 7b EStG: 5 Prozent der Bemessungsgrundlage jährlich, für vier Jahre. Bemessungsgrundlage sind die Herstellungskosten bis 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (maximal 5.200 Euro), die Wohnung muss vermietet werden – und zwar zehn Jahre lang, sonst droht die Rückforderung der Abschreibung.

Voraussetzung ist ein Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029. Die Sonder-AfA kommt zusätzlich zur linearen AfA, macht die Anfangsjahre also besonders abschreibungsstark.

• Zusätzlich zur linearen AfA: 5 % für 4 Jahre auf die Herstellungskosten bis 4.000 €/qm
• Bauantrag nach 31.12.2022 und vor 01.10.2029
• Zehn Jahre Vermietung – sonst droht die Rückforderung

Beispielrechnung: Kauf 2024, Baujahr 1998

Angenommen, die Wohnung kostet 250.000 Euro, die Kaufnebenkosten 26.425 Euro und der Gebäudeanteil liegt bei 80 Prozent. Als Bemessungsgrundlage zählen Anschaffungskosten plus Nebenkosten, die auf das Gebäude entfallen:

Wo die AfA-Rechnung an ihre Grenzen stößt

Die AfA ist Steuerrecht, kein Taschenrechner-Spiel: Ob die degressive Methode, das Restnutzungsdauer-Gutachten oder die Sonder-AfA für dein Objekt greifen, hängt von den konkreten Umständen ab. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung – sie zeigt die Regeln und die üblichen Sätze, damit du mit dem Fachmann die richtigen Fragen stellen kannst.

Ebenso wichtig: Die AfA verschiebt Steuerlast, sie senkt nicht automatisch deine Kosten. Wer das Objekt irgendwann verkauft, begegnet den abgeschriebenen Beträgen über die Anschaffungsnebenkosten und die Veräußerungsgewinnsteuer wieder. Abschreibung lohnt deshalb vor allem bei Objekten, die du langfristig hältst und vermietest.

Häufige Fragen