Kaufnebenkosten berechnen – das kostet der Kauf wirklich

Grunderwerbsteuer je Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer – deshalb schwankt sie so stark. Sie fällt auf den Kaufpreis an, inklusive übernommener Möbel und Grundstücksbestandteile, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Die Sätze in der Tabelle entsprechen dem geltenden Recht (Stand 2026); Bremen liegt seit dem 1. Juli 2025 bei 5,5 Prozent.

Notar, Grundbuchamt und Maklerprovision

Notar und Grundbuchamt sind über das Gerichts- und Notarkostengesetz an den Kaufpreis gekoppelt. In der Praxis liegen die Kosten stabil bei rund 1,5 Prozent für den Notar und 0,5 Prozent für das Grundbuchamt – sie gelten für jede Wohnung, egal in welchem Bundesland.

Die Maklerprovision folgt seit dem 23. Dezember 2020 eigenen Regeln (Paragrafen 656a bis 656d BGB). Wurde der Makler nur vom Verkäufer beauftragt und zahlt der Käufer mit, muss die Provision hälftig geteilt werden. Das gilt für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser samt Grundstück – nicht aber für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte, bei denen die Provision weiterhin frei vereinbar ist.

• Notar: rund 1,5 % des Kaufpreises (GNotKG)
• Grundbuchamt: rund 0,5 % des Kaufpreises (GNotKG)
• Makler: bei Wohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern seit 23.12.2020 hälftige Teilung, wenn der Makler nur eine Seite beauftragt hat
• Bei Mehrfamilienhäusern gibt es keine gesetzliche Teilungspflicht

Beispielrechnung: 250.000 Euro Kaufpreis

Angenommen, die Wohnung kostet 250.000 Euro, liegt in Niedersachsen (5,0 Prozent Grunderwerbsteuer) und hat einen Makler, dessen Provision hälftig geteilt wird (Käuferanteil 3,57 Prozent). So setzt sich die Gesamtinvestition zusammen:

Was nicht zu den Nebenkosten zählt – aber trotzdem Geld kostet

Finanzierungskosten, Renovierung und Möbel sind keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn, landen aber auf derselben Ausgabenseite und müssen deshalb in der Rechnung auftauchen. Wer sie ignoriert, unterschätzt den Kapitaleinsatz – und damit auch, was die Immobilie wirklich werfen muss.

• Finanzierungskosten: Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen und ein mögliches Disagio
• Renovierung und Modernisierung, die vor Einzug oder Vermietung ansteht
• Möbel und Küche, die mit übernommen werden – sie sind anteilig grunderwerbsteuerpflichtig
• Umzug, Zwischenfinanzierung und Nebenkostenvorauszahlungen der ersten Monate

So drücken Nebenkosten die Rendite

Der Effekt ist leicht zu unterschätzen, weil er in der Bruttorendite nicht auftaucht. Bei 26.425 Euro Nebenkosten im Beispiel steigt der Kapitaleinsatz von 250.000 auf 276.425 Euro – die Miete bleibt gleich. Die Bruttorendite sinkt dadurch von 4,3 auf 3,9 Prozent, bei den teuren Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällt sie entsprechend stärker.

Für die Kaufentscheidung heißt das: Die Nebenkosten sind Teil des Preises. Zwei Objekte mit identischem Kaufpreis unterscheiden sich nur über das Bundesland und die Maklerregelung um mehrere tausend Euro – und dieser Unterschied schlägt direkt auf die Rendite durch.

Wo diese Rechnung ihre Grenzen findet

Die Prozentsätze für Notar und Grundbuch sind Richtwerte, keine Garantiepreise – je nach Beurkundungsumfang und Kaufvertrag können die Notarkosten leicht abweichen. Die Grunderwerbsteuer kann sich durch Länderbeschlüsse ändern, und die Maklerprovision hängt von der konkreten Vereinbarung ab.

Zudem gilt die Provisionsteilung nur für den gesetzlich geregelten Fall. Die tatsächlichen Kosten deines Kaufs stehen erst im Notarvertrag und den Rechnungen fest. Der Kaufnebenkosten-Rechner von BaseImmo rechnet deshalb mit deinen Werten – einschließlich Sonderkosten wie Stellplätzen, die die Grunderwerbsteuer ebenfalls erfasst.

Häufige Fragen