Methodik: woher unsere Zahlen kommen

Die Datenquellen

Die Preisangaben stammen aus zwei getrennten Strängen: der laufenden Auswertung öffentlich inserierter Angebote und amtlicher Statistik. Der erste Strang liefert das Preisniveau, der zweite den Kontext — Bevölkerung, Leerstand, Bautätigkeit, Arbeitsmarkt.

Wie aus Angeboten ein Preisniveau wird

Inserierte Preise sind Angebotspreise, keine Abschlusspreise. Wer sie unbesehen mittelt, veröffentlicht das, was Anbieter fordern, nicht das, was gezahlt wird. Deshalb greifen mehrere Schritte ineinander, bevor eine Zahl auf einer Seite landet.

• Zuordnung jedes Angebots zu einem Postleitzahlgebiet und einer Gemeinde
• Umrechnung auf Nettokaltmiete beziehungsweise Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche
• Ausreißerbereinigung an den Rändern, damit einzelne Luxus- oder Fehlangaben den Mittelwert nicht verziehen
• Aufteilung in die Segmente einfach, mittel und gut statt eines einzelnen Mittelwerts
• Getrennte Auswertung nach Wohnungsgröße (bis 40, 41–60, 61–90, ab 91 m²) und Baujahr (bis 1969, 1970–1999, 2000–2015, ab 2016)
• Abgleich mit dem Landes- und Bundesniveau, damit Ausreißer je Gebiet auffallen

Warum drei Werte statt einem

Ein einzelner Durchschnitt verschweigt die wichtigste Information: die Spannweite. Zwei Postleitzahlgebiete mit identischem Mittelwert können völlig verschiedene Märkte sein — im einen liegt alles eng beieinander, im anderen trennen einfache und gute Lage sechs Euro je Quadratmeter.

Deshalb steht auf jeder Seite ein Band aus drei Werten: einfach, mittel und gut. Der mittlere Wert ist die übliche Angabe. Die beiden äußeren zeigen, wie weit der Markt streut — und ob ein konkretes Angebot innerhalb oder außerhalb dieses Bandes liegt.

Aktualität und Stand

Die Auswertung läuft fortlaufend; die auf einer Stadtseite genannte Datenbasis trägt ein Stand-Datum. Der Sitemap-Eintrag jeder Seite führt ein echtes Änderungsdatum aus der Datenbank mit — nicht das Datum des letzten Deploys.

Das ist eine bewusste Entscheidung: Ein künstlich auf heute gesetztes Änderungsdatum wäre für Suchmaschinen ein Frischesignal, das nicht gedeckt ist. Wir setzen es nur, wenn sich tatsächlich etwas geändert hat.

Was diese Zahlen nicht sind

Die Angaben auf den Stadtseiten sind eine marktbasierte Einschätzung. Sie sind ausdrücklich kein Mietspiegel im Sinne der §§ 558c und 558d BGB. Ein qualifizierter Mietspiegel wird von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern erstellt, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, und genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung. Nichts davon trifft auf diese Seiten zu.

Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist deshalb der örtliche Mietspiegel maßgeblich, wo es einen gibt. Unsere Zahlen taugen zur Orientierung, zur Vorbereitung und zum Vergleich zwischen Standorten — nicht als Begründung gegenüber einem Mieter oder einem Gericht.

Ebenso wenig ersetzen sie ein Verkehrswertgutachten. Ein Gutachter bewertet das konkrete Objekt mit Zustand, Ausstattung, Grundriss und Lage im Haus. Eine Quadratmeterstatistik kann das nicht leisten.

Wo die Methode an ihre Grenzen kommt

Drei Einschränkungen sind systematisch und lassen sich nicht wegrechnen. Wir nennen sie hier, weil sie sonst jemand für einen Fehler hält.

• In dünn besiedelten Gebieten gibt es zu wenige Angebote für belastbare Werte. Solche Gebiete bekommen entweder keine eigene Seite oder eine ausdrücklich als dünn gekennzeichnete Datenbasis.
• Angebotspreise liegen in angespannten Märkten über, in ruhigen Märkten teils unter den tatsächlichen Abschlüssen. Die Richtung des Fehlers ist bekannt, seine Höhe je Gebiet nicht.
• Bestandsmieten laufender Verträge tauchen in Angeboten nicht auf. Das Niveau, das wir zeigen, ist das der Neuvermietung — in Städten mit langen Mietverhältnissen liegt es deutlich über dem Durchschnitt aller laufenden Verträge.

Wenn eine Zahl falsch aussieht

Fehler in einzelnen Gebieten sind bei dieser Datenmenge nicht ausgeschlossen — eine falsch zugeordnete Postleitzahl, ein Gebiet mit zu wenigen Angeboten, eine Gemeindefusion, die die Zuordnung verschiebt.

Wer eine Angabe für falsch hält, kann uns über die im Impressum genannten Wege schreiben. Wir prüfen die zugrunde liegenden Daten und korrigieren oder nehmen die Seite heraus. Eine Korrektur ändert dann auch das Änderungsdatum der Seite — das ist der Fall, in dem ein Frischesignal gedeckt ist.

Häufige Fragen