KI-Dokumentenanalyse für Immobilien
Vor jedem Immobilienkauf liegt ein Stapel Papier: Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Jahresabrechnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, dazu der Kaufvertragsentwurf des Notars. Zusammen sind das schnell zwei- bis dreihundert Seiten. Die entscheidenden Sätze darin sind vier bis fünf — und sie stehen selten dort, wo man sie sucht.
Die Dokumentenanalyse von BaseImmo liest diesen Stapel vollständig, gleicht die Unterlagen gegeneinander ab und markiert, was auffällt: eine Sonderumlage im Protokoll, die im Exposé fehlt. Eine Instandhaltungsrücklage, die für das Baujahr zu niedrig ist. Eine Dienstbarkeit in Abteilung II, die niemand erwähnt hat. Jede Aussage ist mit Dokument und Seitenzahl belegt, damit du sie in einer Minute nachprüfen kannst.
Welche Unterlagen die KI liest
Die Analyse ist nicht auf ein Dokument beschränkt. Erst im Abgleich mehrerer Unterlagen entsteht der Wert — denn die teuren Überraschungen liegen fast immer in den Widersprüchen zwischen ihnen.
| Unterlage | Worauf die Analyse achtet |
|---|---|
| Exposé | Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Mietangaben gegen die übrigen Unterlagen geprüft |
| Grundbuchauszug | Abteilung II: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Sanierungsvermerke. Abteilung III: valutierende Grundschulden |
| Teilungserklärung | Sondereigentum gegen Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte, Stimmrechtsverteilung, abweichende Kostenverteilungsschlüssel |
| ETV-Protokolle | beschlossene und angekündigte Sonderumlagen, Sanierungsstau, Beschlussanfechtungen, Streit in der Gemeinschaft |
| Jahresabrechnung / Wirtschaftsplan | Höhe der Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zu Baujahr und Fläche, auffällige Kostenpositionen, Hausgeldrückstände |
| Kaufvertragsentwurf | Abweichungen vom marktüblichen Standard zulasten des Käufers, Haftungsausschlüsse, Fälligkeitsvoraussetzungen, Übergabe- und Nutzenwechseltermin |
| Mietvertrag | Staffel- und Indexklauseln, Schönheitsreparaturen, Kündigungsverzicht, Betriebskostenumlage |
| Energieausweis | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, Kennwert, Gültigkeit, Pflichtangaben im Inserat |
Warum das nicht dasselbe ist wie ein Chatbot
Ein allgemeiner Chatbot kennt deine Unterlagen nicht. Er kennt allgemeines Wissen über Immobilien und schreibt es plausibel auf — auch dann, wenn in deinem Protokoll etwas anderes steht. Das Ergebnis liest sich gut und ist im Zweifel falsch.
BaseImmo arbeitet mit Vector-Retrieval auf genau deinen Dateien. Vor jeder Antwort werden die passenden Textstellen aus deinen Dokumenten gesucht, und die Antwort wird ausschließlich daraus gebildet. Was nicht in den Unterlagen steht, wird als fehlend gemeldet, nicht ergänzt. Jede Aussage trägt einen Verweis auf Dokument und Seite.
- Antworten stammen aus deinen Dateien, nicht aus Trainingswissen
- Fehlende Unterlagen werden benannt, statt überbrückt
- Jede Aussage ist mit Dokument und Seitenzahl belegt
- Nachfragen im Klartext möglich — die Antwort bleibt an die Quelle gebunden
Was die Analyse typischerweise findet
Die folgenden Punkte sind die Funde, die in der Praxis am häufigsten Geld kosten — und am häufigsten übersehen werden, weil sie über mehrere Dokumente verteilt sind.
- Beschlossene Sonderumlage, die im Exposé nicht erwähnt ist
- Instandhaltungsrücklage, die für Baujahr und Fläche deutlich zu niedrig ausfällt
- Angekündigte Fassaden-, Dach- oder Strangsanierung ohne gebildete Rücklage
- Abweichender Kostenverteilungsschlüssel in der Teilungserklärung
- Sondernutzungsrecht am Stellplatz, das nicht zur Wohnung gehört
- Wohnrecht oder Nießbrauch in Abteilung II des Grundbuchs
- Wohnflächenangabe im Exposé, die von der Teilungserklärung abweicht
- Kaufvertragsklauseln, die die Fälligkeit vor die Lastenfreistellung ziehen
So läuft die Prüfung ab
Der Ablauf ist bewusst kurz gehalten: Die Analyse soll in der Zeit fertig sein, die zwischen Besichtigung und Rückmeldung an den Makler liegt.
- Unterlagen hochladen — PDF, Scan oder Foto, auch gemischt
- Die KI liest jede Seite und ordnet sie dem Dokumenttyp zu
- Auffälligkeiten werden nach Schwere sortiert und mit Fundstelle ausgegeben
- Offene Fragen lassen sich im Chat nachfassen, die Antwort bleibt belegt
- Der Befund lässt sich als Zusammenfassung exportieren — für Bank, Partner oder Notar
Was die Analyse nicht ist
Ehrlich an dieser Stelle, weil die Grenze wichtig ist: Die Dokumentenanalyse ist keine Rechtsberatung und ersetzt weder Anwalt noch Notar noch Gutachter. Sie ist ein Vorfilter. Sie sorgt dafür, dass du in das Gespräch mit dem Fachmann mit den richtigen Fragen gehst — und dass du gar nicht erst Geld für eine Prüfung ausgibst, wenn schon das Protokoll das Objekt erledigt.
Ebenso gilt: Die Qualität der Analyse hängt an der Qualität der Unterlagen. Fehlt die Teilungserklärung, kann kein Werkzeug der Welt sagen, wie die Kosten verteilt sind. Genau das meldet die Analyse dann auch — als Lücke, nicht als Entwarnung.
Häufige Fragen
Welche Dateiformate kann ich hochladen?
PDF, JPG und PNG. Auch eingescannte oder abfotografierte Seiten werden per Texterkennung gelesen.
Wie lange dauert die Analyse?
Ein typisches Unterlagenpaket von 150 bis 300 Seiten ist in wenigen Minuten ausgewertet.
Bleiben meine Dokumente privat?
Ja. Hochgeladene Unterlagen bleiben deinem Konto zugeordnet und werden nicht zum Training von Modellen verwendet.
Ersetzt die Analyse einen Anwalt oder Gutachter?
Nein. Sie ist ein Vorfilter, der die Fragen findet, die ein Fachmann beantworten soll. Rechtsberatung ist sie ausdrücklich nicht.
Funktioniert das auch für vermietete Objekte?
Ja. Bestehende Mietverträge werden mitgelesen und auf Staffel-, Index- und Kündigungsklauseln geprüft.
Kann ich die Analyse kostenlos testen?
Ja, der Einstieg ist kostenlos. Umfang und Preise stehen auf der Preisseite.