Mietrendite berechnen – Formel, Beispiel und der Hebel

Die drei Renditen, die du auseinanderhalten musst

Alle drei Kennzahlen beantworten eine andere Frage. Die Bruttorendite sagt, wie viel Miete ein Objekt im Verhältnis zum Preis einspielt. Die Nettorendite zieht die laufenden Kosten ab. Die Eigenkapitalrendite misst, was dein eingezahltes Geld tatsächlich abwirft – inklusive des Effekts des Kredits.

Beispielobjekt für alle Rechnungen: Eigentumswohnung für 250.000 Euro, 75 Quadratmeter, 900 Euro Kaltmiete im Monat. Kaufnebenkosten von 26.425 Euro (10,6 Prozent) und nicht umlagefähige Kosten von 1.800 Euro im Jahr, dazu zwei Prozent Mietausfall.

Warum die Bruttorendite im Inserat systematisch zu gut aussieht

Rechnet ein Verkäufer mit 250.000 Euro Kaufpreis und 10.800 Euro Jahresmiete, verkauft er das Objekt mit 4,3 Prozent. Es fehlt aber einiges, bevor diese Zahl deine Rendite wird. Die Grunderwerbsteuer, der Notar, das Grundbuchamt und gegebenenfalls die Maklerprovision fallen einmalig an, und die laufenden Kosten fallen jedes Jahr an.

• Kaufnebenkosten von rund 10 bis 11 Prozent fehlen in der Zahl – sie erhöhen den Einsatz, ohne eine Miete zu bringen
• Mietausfall: 2 Prozent Leerstand und Zahlungsausfälle sind in einer vernünftigen Rechnung der Normalfall
• Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen bleiben unberücksichtigt
• Die Steuer auf die Mieteinkünfte wird in der Bruttorendite komplett verschwiegen

Objektrendite, Eigenkapitalrendite und der Hebeleffekt

Die Nettorendite bewertet das Objekt, die Eigenkapitalrendite bewertet deine Entscheidung. Wenn du die Wohnung mit 100 Prozent Eigenkapital kaufst, sind beide gleich. Sobald ein Kredit dazukommt, entsteht der Hebel: Das Fremdkapital verstärkt den Effekt deines Eigenkapitals – nach oben, wenn die Nettorendite über dem Zins liegt, und nach unten, wenn sie darunter liegt.

Rundes Beispiel: Ein Objekt für 100.000 Euro wirft 8.000 Euro Nettoertrag ab, das sind 8 Prozent. Mit 20.000 Euro Eigenkapital und 80.000 Euro Darlehen zu 4 Prozent bleiben nach 3.200 Euro Zinsen 4.800 Euro übrig – bezogen auf 20.000 Euro Einsatz sind das 24 Prozent Eigenkapitalrendite. Liegt die Nettorendite dagegen unter dem Zinssatz, frisst der Kredit den Ertrag und die Eigenkapitalrendite rutscht unter die Objektrendite oder ins Minus.

Der Hebel ist deshalb kein Trick, sondern eine Wette auf den Abstand zwischen Objektrendite und Zins. In der Praxis heißt das: Die Frage ist nicht, wie hoch der Hebel ist, sondern ob das Objekt den Zins trägt.

• Nettorendite über Zinssatz: Hebel wirkt positiv, Eigenkapitalrendite steigt
• Nettorendite unter Zinssatz: Hebel wirkt negativ, die Miete deckt die Zinsen nicht
• Steigende Zinsen in der Anschlussfinanzierung können einen positiven in einen negativen Hebel drehen

Ab welcher Rendite sich ein Objekt rechnet

Die ehrliche Antwort lautet: Das lässt sich nicht mit einer Zahl beantworten, weil die Frage falsch gestellt ist. Ob sich ein Objekt rechnet, hängt nicht allein von der Mietrendite ab, sondern davon, ob die Zahl in dein Konzept passt: Wie viel Eigenkapital bringst du mit? Welchen Zins bekommst du? Wie lange trägst du einen negativen Cashflow, bis Wertsteigerung und Tilgung das ausgleichen?

Eine Faustregel für erste Sortierung hilft trotzdem: Liegt die Nettomietrendite deutlich unter dem aktuellen Sollzins, arbeitet der Kredit gegen dich und die Finanzierung muss aus anderem Vermögen getragen werden. Liegt sie darüber, entsteht Spielraum – aber erst die Rechnung mit deinen tatsächlichen Kosten zeigt, ob vor oder nach der Tilgung Geld übrig bleibt. BaseImmo rechnet beides aus, über bis zu 25 Jahre.

Woran die Rendite-Rechnung ihre Grenzen findet

Jede Renditekennzahl ist eine Momentaufnahme auf Annahmen: Mietausfallquote, Instandhaltungskosten und Wertentwicklung sind Schätzungen, keine Garantien. Die Rendite sagt nichts darüber, ob die Miete am Markt durchsetzbar ist, ob die Substanz die nächsten Reparaturen übersteht oder ob eine Sonderumlage auf dich zukommt.

Deshalb gilt: Die Zahl ist ein Filter, kein Urteil. Sie sortiert offensichtlich zu teure Objekte aus und zeigt, wo sich eine genauere Prüfung lohnt – etwa der Abgleich der Exposé-Angaben mit den echten Unterlagen. Der Rendite-Rechner von BaseImmo liefert die Kennzahlen, entscheiden musst du auf der Basis, die eine Prüfung der Unterlagen ergibt.

Häufige Fragen