Anlage V ausfüllen
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss die Einkünfte in der Einkommensteuererklärung angeben — in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung. Dort landen die Mieteinnahmen, die Werbungskosten und die Abschreibung, und dort entscheidet sich, wie viel Steuer auf die Miete anfällt. Trotzdem ist die Anlage V kein Buch mit sieben Siegeln: Sie folgt einem festen Aufbau, der sich mit den richtigen Zahlen in kurzer Zeit füllen lässt.
Der Teufel steckt in den Details: der richtigen AfA, der Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten und der Frage, welche Aufwendungen sich über mehrere Jahre verteilen lassen. BaseImmo unterstützt genau hier — die Software sammelt die Belege, berechnet AfA und Werbungskosten und stellt die Zahlen für die Anlage V zusammen.
Aufbau der Anlage V
Die Anlage V ist in wenige Blöcke gegliedert, die in dieser Reihenfolge ausgefüllt werden. Die Tabelle zeigt, was in welchen Block gehört.
| Block der Anlage V | Was hierhin gehört |
|---|---|
| Einnahmen | Kaltmiete, umlagefähige Nebenkostenvorauszahlungen, sonstige Leistungen des Mieters |
| Werbungskosten | AfA, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungskosten, Erhaltungsaufwand |
| Abschreibung (AfA) | lineare oder degressive AfA auf den Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten |
| Erhaltungsaufwand | Instandhaltung und Modernisierung, sofort abziehbar oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt |
| Schuldzinsen | Zinsen für Darlehen zur Anschaffung oder Herstellung des Objekts |
AfA-Sätze nach § 7 EStG — die richtige Abschreibung
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist oft der größte steuerliche Posten der Vermietung. Der Satz hängt vom Jahr der Fertigstellung des Gebäudes ab — und gilt nur für den Gebäudeanteil, nicht für Grund und Boden.
| Fall | AfA-Satz |
|---|---|
| Fertigstellung nach 1924 | 2 Prozent über 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG) |
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 Prozent über 40 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG) |
| Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 | 3 Prozent über 33,33 Jahre (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG) |
| Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 | degressive AfA 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG), Wechsel zur linearen AfA möglich |
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Die wichtigste Abgrenzung in der Anlage V: Erhaltungsaufwand (Reparatur, Instandsetzung) ist sofort abziehbar, Herstellungskosten (neue Gebäudeteile, wesentliche Erweiterung) müssen aktiviert und über die AfA abgeschrieben werden. Maßgeblich ist nicht die Größe der Rechnung, sondern die Art der Maßnahme.
Große Erhaltungsaufwendungen lassen sich nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wenn sie 15 Prozent der Bemessungsgrundlage — im Regelfall den Wert des Gebäudes — übersteigen. Bis zu dieser Grenze sind sie im Jahr der Zahlung voll abziehbar, darüber hinaus werden sie gleichmäßig über mehrere Jahre verteilt.
- Erhaltungsaufwand: Das Gebäude bleibt in seinem bisherigen Zustand — die Aufwendung ist sofort abziehbar.
- Herstellungskosten: Das Gebäude wird erweitert oder grundlegend modernisiert — die Aufwendung wird über die AfA abgeschrieben.
- Einheitliche Maßnahme: Werden mehrere Arbeiten zusammen geplant, können sie eine Herstellungsmaßnahme bilden, auch wenn jede einzelne nur Erhaltung wäre.
Verteilung größerer Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre
Nicht jede große Rechnung muss in einem Jahr durchschlagen. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die den Rahmen der laufenden Instandhaltung sprengen, können gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Die Verteilung regelt seit dem Veranlagungszeitraum 2024 § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; zuvor galt § 82b EStDV.
- Verteilung auf zwei bis fünf Jahre, gleiche Beträge je Jahr
- betrifft nur Erhaltungsaufwand, nicht Herstellungskosten
- sinnvoll, wenn die Verteilung die Steuerlast über die Jahre glättet
- die Wahl ist für die abgeschlossene Maßnahme verbindlich und nicht beliebig änderbar
Wann du die Anlage V ausfüllen musst
Vermietungseinkünfte sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie gehören in die Einkommensteuererklärung — und zwar auch dann, wenn das Objekt Verlust macht. Ein Verlust aus Vermietung kann mit anderen Einkünften verrechnet werden, wenn die Einkunftserzielungsabsicht nachgewiesen ist.
Die Abgabefrist richtet sich nach dem Veranlagungszeitraum und liegt ohne Steuerberater regelmäßig beim 31. Juli des Folgejahres. Wer digital übermittelt oder einen Berater beauftragt, hat in der Regel mehr Zeit.
Wo die Grenze liegt
Ehrlich zur Grenze: Die Anlage V ist Steuerrecht — und kein Werkzeug ersetzt die steuerliche Beratung. BaseImmo berechnet, sammelt und stellt die Zahlen zusammen und prüft AfA-Satz und Erhaltungsaufwand anhand der Belege. Ob eine Gestaltung im Einzelfall zulässig ist, beantwortet der Steuerberater oder das Finanzamt.
Ebenso gilt: Die AfA-Sätze beziehen sich nur auf den Gebäudeanteil. Wer den Anteil von Grund und Boden schätzt oder aus einem Kaufvertrag übernimmt, sollte ihn dokumentieren — das Finanzamt prüft die Aufteilung bei größeren Summen regelmäßig.
Häufige Fragen
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V ist das Formular zur Einkommensteuererklärung, in dem Einnahmen und Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erklärt werden.
Welche AfA-Sätze gelten aktuell?
2 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung nach 1924, 2,5 Prozent davor, 3 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung nach Ende 2022 und degressiv 5 Prozent bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029.
Kann ich Erhaltungsaufwand sofort absetzen?
Ja, bis zur Grenze von 15 Prozent des Gebäudewerts ist er im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Darüber hinaus verteilt sich der Aufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre.
Muss ich die Anlage V auch bei einem Verlust ausfüllen?
Ja. Der Verlust aus Vermietung gehört in die Anlage V und kann mit anderen Einkünften verrechnet werden — sofern die Einkunftserzielungsabsicht nachgewiesen ist.
Welche Kosten sind als Werbungskosten abziehbar?
Im Wesentlichen AfA, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungskosten sowie Erhaltungsaufwand. Tilgung ist nicht abziehbar.
Brauche ich für die Anlage V einen Steuerberater?
Nicht zwingend. Die Anlage V folgt einem festen Schema; Software hilft bei der Sammlung und Berechnung. Komplexe Fälle gehören in die Beratung.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand hält das Gebäude in seinem Zustand und ist sofort abziehbar. Herstellungskosten erweitern oder modernisieren es grundlegend und werden über die AfA abgeschrieben.