Mietspiegel Dortmund 2026
Wer in Dortmund mieten möchte, braucht belastbare Marktdaten. Der stadtweite Median der PLZ-Werte liegt bei 9,45 €/m². Damit liegt Dortmund etwa auf dem Niveau des Nordrhein-Westfalen-Medians von 9,40 €/m².
Für das PLZ-Gebiet 44137 in Dortmund beträgt die mittlere Nettokaltmiete 9,46 €/m² im Datenjahr 2026. Dieser Wert beschreibt das einzelne PLZ-Gebiet. Ein zusätzlich ausgewiesener Stadtmedian fasst mehrere PLZ-Gebiete zusammen und kann davon abweichen.
Im selben Datenjahr liegt die Nettokaltmiete im einfachen Segment bei 8,21 €/m² und im guten Segment bei 11,17 €/m². Die Segmente beschreiben unterschiedliche Wohnqualitäten; für eine einzelne Wohnung sind zusätzlich Lage, Zustand, Baujahr und Wohnfläche maßgeblich.
Zwischen 2022 und 2026 hat sich die mittlere Nettokaltmiete im PLZ-Gebiet 44137 von 8,15 auf 9,46 €/m² verändert. Das entspricht +16,1 % über den gesamten Zeitraum. Die Entwicklung ist keine Prognose für künftige Preise.
Kennzahlen Dortmund 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 9,45 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +16,1 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 21,9x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 4,6 % |
Stadtwert = Median über 23 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in Dortmund
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 44139 | PLZ 44139 | 10,53 €/m² | +11,4 % |
| 44141 | Gartenstadt | 9,24 €/m² | -2,2 % |
| 44143 | Körne | 9,38 €/m² | -0,7 % |
| 44145 | PLZ 44145 | 9,36 €/m² | -1,0 % |
| 44147 | Innenstadt-West | 13,66 €/m² | +44,6 % |
| 44149 | Kley | 8,80 €/m² | -6,9 % |
| 44225 | Barop | 10,72 €/m² | +13,4 % |
| 44227 | Eichlinghofen | 9,81 €/m² | +3,8 % |
| 44229 | Kirchhörde | 11,30 €/m² | +19,6 % |
| 44263 | PLZ 44263 | 10,14 €/m² | +7,3 % |
| 44267 | Benninghofen | 9,41 €/m² | -0,4 % |
| 44269 | Schüren | 10,33 €/m² | +9,3 % |
| 44287 | PLZ 44287 | 9,18 €/m² | -2,9 % |
| 44289 | Sölde | 9,11 €/m² | -3,6 % |
| 44309 | PLZ 44309 | 9,46 €/m² | +0,1 % |
| 44319 | Asseln | 9,45 €/m² | +0,0 % |
| 44339 | Brechten | 9,90 €/m² | +4,8 % |
| 44357 | Oestrich | 9,45 €/m² | +0,0 % |
| 44359 | PLZ 44359 | 9,17 €/m² | -3,0 % |
| 44369 | PLZ 44369 | 9,23 €/m² | -2,3 % |
| 44379 | Marten | 8,50 €/m² | -10,1 % |
| 44388 | PLZ 44388 | 8,29 €/m² | -12,3 % |
Am günstigsten ist das Gebiet PLZ 44388 mit 8,29 €/m², am teuersten Innenstadt-West mit 13,66 €/m² – eine Spanne von 64,8 %.
Dortmund im Vergleich
Dortmund liegt mit 9,45 €/m² etwa auf dem Nordrhein-Westfalen-Median (9,40 €/m²).
| Stadt in Nordrhein-Westfalen | Ø Miete |
|---|---|
| Würselen (52146) | 9,43 €/m² |
| Hückelhoven (41836) | 9,47 €/m² |
| Wermelskirchen (42929) | 9,42 €/m² |
| Lippstadt (59555) | 9,41 €/m² |
| Essen (45127) | 9,51 €/m² |
Preisentwicklung Dortmund
Die Mietpreise in Dortmund sind seit 2022 um 16,1 % gestiegen (Stand 2026). Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 44137.
Mietpreise Dortmund nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 9,13 €/m² |
| 1970–1999 | 9,22 €/m² |
| 2000–2015 | 10,63 €/m² |
| nach 2015 | 11,99 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 44137.
Mietpreise Dortmund nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 10,83 €/m² |
| 41–60 m² | 9,28 €/m² |
| 61–90 m² | 9,00 €/m² |
| ab 91 m² | 10,47 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 44137.
Rendite & Kauf-vs-Miete in Dortmund
Bei einer Kaltmiete von 9,45 €/m² und einem Kaufpreis von 2.479 €/m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 4,6 % pro Jahr. Rein rechnerisch (ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung) summieren sich die Kaltmieten nach etwa 21,9 Jahren auf den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 603.462 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,2 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +3,9 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +0,6 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 4,6 % |
| Wanderungssaldo | +4,9 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 3,3 % |
| Arbeitslosenquote | 11,5 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | +0,1 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | -6,9 % |
| Neubaurate | 3,0 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 54/100 |
| Lage-Klasse | C |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 3,3 %. Der positive Wanderungssaldo (4,9 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 11,5 % und ist zuletzt gestiegen. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 6,9 % aus. Im Lage-Rating erreicht Dortmund die Klasse C (Score 54/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 4,6 %.
Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen
Demografie Dortmund
Dortmund ist eine Großstadt mit rund 603.462 Einwohnern in Nordrhein-Westfalen. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Dortmund
Wie hoch ist die Miete in Dortmund 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Dortmund (PLZ 44137) beträgt 9,45 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 8,21 €/m², im Premium-Segment bei 11,17 €/m².
Wie hat sich die Miete in Dortmund entwickelt?
Die Mietpreise in Dortmund sind seit 2022 um +16,1% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Dortmund im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Dortmund liegt mit 9,45 €/m² ca. 6,4 % unter dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort liegt leicht unter dem Durchschnitt und bietet ein günstiges Preisniveau.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Dortmund?
Grundlage der Werte ist eine laufende Auswertung von mehr als 250.000 realen Inseraten. Diese wird mit amtlichen Quellen kombiniert – den Erhebungen des Statistischen Bundesamts, den Raumdaten des BBSR und dem Zensus 2022. So bleibt die Einschätzung nah an der aktuellen Marktlage.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Dortmund nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Dortmund variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 10,83 €/m², 41–60 m²: 9,28 €/m², 61–90 m²: 9,00 €/m², ab 91 m²: 10,47 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Dortmund?
Wie stark das Baujahr die Mieten in Dortmund prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 9,13 €/m², Baujahr 1970–1999: 9,22 €/m², Baujahr 2000–2015: 10,63 €/m², Baujahr nach 2015: 11,99 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dortmund?
Dortmund zählt aktuell rund 603.462 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,2%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Dortmund?
Als ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt der Mietspiegel für Dortmund, was für Wohnraum vergleichbarer Art und Lage üblicherweise verlangt wird – eine Orientierung für beide Vertragsseiten. BaseImmo leitet ihn aus mehr als 250.000 Inseraten und offiziellen Datenquellen ab und differenziert nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Größe und Baujahr.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Dortmund?
Der Kaufpreisfaktor in Dortmund liegt bei ca. 21,9x der Jahresmiete. Werte zwischen 20 und 25 gelten als moderat. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 9,45 €/m², der Kaufpreis bei 2.479 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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