Mietspiegel Dormagen 2026
Dormagen (PLZ 41539) im Marktcheck 2026: Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 11,03 €/m². Damit ist Dormagen rund 17,3 % teurer als der Nordrhein-Westfalen-Median von 9,40 €/m². Alle Werte stammen aus realen Inseraten und amtlichen Statistiken.
In Dormagen (PLZ 41539, Rhein-Kreis Neuss, Nordrhein-Westfalen) liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 11,03 €/m² für 2026. Damit ist das Mietniveau im Vergleich zum Bundesland um 17,3 % höher, während die günstigere Spanne bei 9,43 €/m² beginnt und „gut“ erreichbare Lagen bei 13,78 €/m² liegen. Für Mieter ist entscheidend, dass diese Niveaus zugleich die Bandbreite der erzielbaren Angebote abbilden: Wer preisbewusst sucht, kann näher am einfachen Niveau bleiben, wer Qualitäten oder Mikrolagen priorisiert, zahlt spürbar mehr.
Die Entwicklung verstärkt den Druck spürbar, denn die Mietentwicklung liegt laut Zeitraum 2022 bis 2026 bei 16,4 % steigenden Mieten. Im Ergebnis steigt nicht nur das Preisniveau, sondern auch die Erwartungshaltung im Markt, etwa bei Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen. Die Leerstandsquote beträgt 2,6 %, was auf eine begrenzte Verfügbarkeit hindeutet und damit die Verhandlungsspielräume für Mieter in der Praxis reduziert. Zusätzlich schafft das Umfeld Nachfrage: Mit 63.799 Einwohnern und einem Bevölkerungswachstum von 0,30 % pro Jahr bleibt der Mietmarkt zwar nicht überhitzt, aber stetig belegt.
Nachfragetreiber sind auch die Haushaltsstruktur und das Qualifikationsniveau, die stärker als reine Demografie wirken. In Dormagen machen Singlehaushalte 37,0 % aus, was typischerweise eine solide Nachfrage nach kleineren Wohnungen stützt. Die Akademikerquote liegt bei 15,9 %, während die Einkommen im Index (Landkreis) bei 43.670 liegen, was die Zahlungsbereitschaft im oberen Segment stützt. Für die Marktanspannung sprechen zudem der vergleichsweise moderate Miet-Perzentilwert von 51 im Bundesland und die klare Preisrelation: Der Abstand zwischen einfachem und „gutem“ Niveau zeigt, dass bessere Angebote relativ knapp bepreist werden.
Kennzahlen Dormagen 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete | 11,03 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +16,4 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 22,7x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 4,4 % |
Dormagen im Vergleich
Dormagen ist mit 11,03 €/m² rund 17,3 % teurer als der Nordrhein-Westfalen-Median von 9,40 €/m².
| Stadt in Nordrhein-Westfalen | Ø Miete |
|---|---|
| Bergheim (50126) | 11,05 €/m² |
| Erkrath (40699) | 10,99 €/m² |
| Monheim am Rhein (40789) | 11,27 €/m² |
| Euskirchen (53879) | 11,30 €/m² |
| Mettmann (40822) | 10,71 €/m² |
Preisentwicklung Dormagen
Die Mietpreise in Dormagen sind seit 2022 um 16,4 % gestiegen (Stand 2026). Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Mietpreise Dormagen nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 13,53 €/m² |
| 41–60 m² | 10,99 €/m² |
| 61–90 m² | 11,21 €/m² |
| ab 91 m² | 11,34 €/m² |
Mietpreise Dormagen nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 10,27 €/m² |
| 1970–1999 | 11,30 €/m² |
| 2000–2015 | 12,46 €/m² |
| nach 2015 | 13,94 €/m² |
Rendite & Kauf-vs-Miete in Dormagen
Setzt man die Kaltmiete (11,03 €/m²) ins Verhältnis zum Kaufpreis (2.998 €/m²), liegt die Bruttomietrendite in Dormagen bei rund 4,4 % im Jahr. Bei konstanter Miete – ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung – hätten die Kaltmieten nach etwa 22,7 Jahren den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter eingespielt.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 63.799 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,3 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +2,8 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +0,4 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 4,4 % |
| Wanderungssaldo | +6,3 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,6 % |
| Arbeitslosenquote | 5,6 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,3 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | -6,7 % |
| Neubaurate | 2,0 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 61/100 |
| Lage-Klasse | B |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,6 %. Der positive Wanderungssaldo (6,3 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,6 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 6,7 % aus. Im Lage-Rating erreicht Dormagen die Klasse B (Score 61/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 4,4 %.
Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen
Demografie Dormagen
Rund 63.799 Menschen leben in der Mittelstadt Dormagen (Nordrhein-Westfalen). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Dormagen
Wie hoch ist die Miete in Dormagen 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Dormagen (PLZ 41539) beträgt 11,03 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 9,43 €/m², im Premium-Segment bei 13,78 €/m².
Wie hat sich die Miete in Dormagen entwickelt?
Die Mietpreise in Dormagen sind seit 2022 um +16,4% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Dormagen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Dormagen liegt mit 11,03 €/m² ca. 9,2 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort liegt leicht über dem Durchschnitt.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Dormagen?
Die Preisdaten basieren auf einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Zensus 2022. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Marktentwicklungen abzubilden.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Dormagen nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Dormagen variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 13,53 €/m², 41–60 m²: 10,99 €/m², 61–90 m²: 11,21 €/m², ab 91 m²: 11,34 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Dormagen?
In Dormagen macht sich das Baujahr klar im Mietniveau bemerkbar: Baujahr bis 1969: 10,27 €/m², Baujahr 1970–1999: 11,30 €/m², Baujahr 2000–2015: 12,46 €/m², Baujahr nach 2015: 13,94 €/m². Jüngere Gebäude – vor allem Neubauten ab 2015 – liegen wegen besserer Energieeffizienz und moderner Ausstattung meist an der Spitze.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dormagen?
Dormagen zählt aktuell rund 63.799 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,3%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Dormagen?
Als ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt der Mietspiegel für Dormagen, was für Wohnraum vergleichbarer Art und Lage üblicherweise verlangt wird – eine Orientierung für beide Vertragsseiten. BaseImmo leitet ihn aus mehr als 250.000 Inseraten und offiziellen Datenquellen ab und differenziert nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Größe und Baujahr.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Dormagen?
Der Kaufpreisfaktor in Dormagen liegt bei ca. 22,7x der Jahresmiete. Werte zwischen 20 und 25 gelten als moderat. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 11,03 €/m², der Kaufpreis bei 2.998 €/m².
Methodik
Die Mietpreise basieren auf einer fortlaufenden, KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022. . Es handelt sich um keinen amtlichen Mietspiegel, sondern um eine eigene Markt-Auswertung realer Inserate. Die ausgewiesenen Werte sind Durchschnitte — je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie können die tatsächlichen Mieten abweichen.
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