Standortanalyse Ulm
Umfassende Standortanalyse für Ulm (PLZ 89073) in Baden-Württemberg. BaseImmo bewertet den Standort anhand von über 50 Datenpunkten aus den Bereichen Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Demografie, Baugenehmigungen und Immobilienmarkt. Die Analyse richtet sich an private Immobilieninvestoren und Erstkäufer, die eine datenbasierte Entscheidungsgrundlage für ihr Investment benötigen. Die Gemeinde zählt aktuell 129.882 Einwohner (Bevölkerungsentwicklung: +0,5%). Der Standort-Score berücksichtigt wirtschaftliche Stabilität, Bevölkerungswachstum, Infrastrukturqualität und Mietrendite-Potenzial. Neben der Standortbewertung finden Sie auf dieser Seite aktuelle Immobilienangebote, einen interaktiven Renditerechner sowie Vergleichswerte zu Nachbargemeinden.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Bundesland | Baden-Württemberg |
| Landkreis | Ulm |
| Einwohner | 129.882 |
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 12,75 €/m² |
| Ø Kaufpreis (Stadt) | 3.961 €/m² |
Stadtwert = Median über 4 PLZ-Gebiete.
Ulm mit der PLZ 89073 liegt im Landkreis Ulm in Baden-Württemberg und zählt 129.882 Einwohner. Der Bevölkerungstrend liegt bei 0,53% pro Jahr, zugleich sind 43,7% der Haushalte Single, was tendenziell eine stabile Nachfrage nach kleineren bis mittleren Wohnungsgrößen stützt. Mit einer Akademikerquote von 26,6% und einer Eigentumsquote von 33,8% zeigt sich eine Mischung aus nachfragekräftigem Bildungs- und Berufsprofil sowie Bereitschaft zum Eigentumserwerb. Die Leerstandsquote beträgt 3,4%, womit der Mietmarkt weniger stark von Überangebot geprägt ist.
Im Mietbereich liegt die Mittel-Miete bei 13,26 €/m² (2026), die einfache Miete bei 11,34 €/m² und die „gute“ Miete bei 16,20 €/m². Damit liegt Ulm laut Kennzahl 7,8% über dem baden-württembergischen Vergleich und die Mietentwicklung verläuft mit 21,8% steigend (2022–2026). Das Mietniveau liegt zudem im Bundesland bei einem Miet-Perzentil von 76, was auf eine eher festere Preisposition hindeutet; bei einer Bruttomietrendite von 3,9% ergibt sich eine solide, aber nicht überhitzte Renditeerwartung. In der Gesamtschau wirkt die Kombination aus struktureller Nachfragetendenz und knapperem Leerstand preisstabilisierend.
Beim Kauf liegt der Mittelwert bei 4.039 €/m² (2026), mit 3.438 €/m² im einfachen und 4.903 €/m² im guten Segment. Gegenüber Baden-Württemberg ist Ulm laut Kennzahl 14,3% teurer, die Kaufentwicklung zeigt jedoch -11,8% fallend (2022–2026), was eine Gegenbewegung nach zuvor höheren Erwartungen erkennen lässt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,4, der Break-even Kauf vs. Miete liegt bei 20,7 Jahren, sodass Investitionen im Vergleich stärker von stabilen Mieterlösen abhängen. Im Nachbarstädte-Kontext bleibt Ulm gegenüber Stuttgart (Kauf 4.051 €/m²) und Ostfildern (Kauf 4.052 €/m²) nahe am regionalen Niveau, während die Mieten in Ulm deutlich zulegen und die Lage damit sowohl als Wohnstandort als auch als Investitionsort vor allem über die Vermietungsseite attraktiv wirkt.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 129.882 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,5 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +3,6 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,0 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 4,0 % |
| Wanderungssaldo | +5,4 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 3,4 % |
| Arbeitslosenquote | 4,0 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,3 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +0,0 % |
| Neubaurate | 4,3 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 81/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 3,4 %. Der positive Wanderungssaldo (5,4 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,0 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 0,0 % aus. Im Lage-Rating erreicht Ulm die Klasse A (Score 81/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 4,0 %.
Weitere Städte in Baden-Württemberg
PLZ-Gebiete in Ulm
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Ø Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| 89075 | Böfingen | 13,28 €/m² | 3.917 €/m² |
| 89079 | Wiblingen | 12,25 €/m² | 3.473 €/m² |
| 89081 | Mähringen | 12,04 €/m² | 4.005 €/m² |
Häufige Fragen
Was zeigt die Standortanalyse für Ulm?
Die Standortanalyse für Ulm (PLZ 89073) bündelt einen Standort-Score aus über 50 Datenpunkten zu Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Demografie und Immobilienmarkt. In die Bewertung fließen u.a. 129.882 Einwohner, eine durchschnittliche Kaltmiete von 12,75 €/m² und ein Ø-Kaufpreis von 3.961 €/m² ein.
Ist Ulm ein guter Standort für Immobilieninvestitionen?
Aus Ø-Kaltmiete (12,75 €/m²) und Ø-Kaufpreis (3.961 €/m²) ergibt sich für Ulm eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 3,9 %. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,5 % pro Jahr – ein wachstumsstarkes Umfeld. Prüfen Sie zusätzlich den Standort-Score auf dieser Seite für eine fundierte Gesamteinschätzung.
Woher stammen die Daten für Ulm?
Die Standortdaten für die PLZ 89073 basieren auf dem Statistischen Bundesamt, dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), dem Zensus 2022 und einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert.
Wie wird der Standort-Score für Ulm berechnet?
Der Standort-Score für Ulm wird aus über 50 Einzelindikatoren berechnet, darunter Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosenquote, Kaufkraft, Breitbandversorgung, ÖPNV-Anbindung, Baugenehmigungen und Immobilienpreisentwicklung. Jeder Indikator wird gewichtet und zu einem Gesamtscore von 0 bis 100 aggregiert.
Wie hoch sind Mieten und Kaufpreise in Ulm?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Ulm liegt bei 12,75 €/m², der durchschnittliche Kaufpreis bei 3.961 €/m². Das entspricht einem Kaufpreis-Miet-Verhältnis von rund 25,9 Jahresmieten. Detaillierte Preise nach Baujahr und Wohnungsgröße finden Sie im Mietspiegel Ulm.
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