Kaufpreise Ulm 2026
Der aktuelle Kaufpreise für Ulm (PLZ 89073) basiert auf einer KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 3.961 €/m². Damit ist Ulm rund 12,4 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 3.524 €/m².
In Ulm (89073, Baden-Württemberg) liegt das Kaufpreisniveau 2026 bei 4.039 €/m² (Mittel), während „einfach“ bei 3.438 €/m² und „gut“ bei 4.903 €/m² liegt. Gegenüber dem Bundesland ist Ulm mit 14,3 % teurer, was Investoren vor allem bei der Objektselektion und dem Zielsegment berücksichtigt werden sollte. Der Einwohnerbestand von 129.882 und ein Bevölkerungswachstum von 0,53 % pro Jahr liefern dabei den demografischen Rahmen, der die Nachfrage eher stabilisiert als sie sprunghaft antreibt.
Für die Investmentlogik ist entscheidend, dass die Kaufpreise im Zeitraum 2022 bis 2026 um -11,8 % gefallen sind. Damit verschiebt sich das Risiko-Rendite-Profil: Wer jetzt kauft, muss zwar den Preisrückgang einpreisen, erhält aber gleichzeitig bei einer Bruttomietrendite von 3,9 % eine laufende Ertragsbasis. Die Leerstandsquote von 3,4 % deutet auf eine insgesamt tragfähige Vermietbarkeit hin, während der Anteil der Singlehaushalte von 43,7 % und die Eigentumsquote von 33,8 % die Nachfrage nach kleineren bis mittleren Wohnungsgrößen stützen können.
Aus Investorensicht ergibt sich aus dem Kaufpreisfaktor von 25,4 und dem Break-even von 20,7 Jahren ein klares Timing-Signal: Bei heutigen Annahmen wird die Kaufentscheidung erst nach dieser Zeit vollständig durch Mietzahlungen „aufgeholt“. In der Praxis heißt das, dass die Bruttorendite von 3,9 % zwar solide, aber nicht üppig ist und die Renditeerwartung stärker von Objektqualität, Mietentwicklung und Effizienzgewinnen abhängt. Mit einem Einkommen-Index von 47.542 im Landkreis bleibt die Kaufkraft im Umfeld relevant, zugleich wirkt der fallende Markttrend als Chance und als Disziplinierungsfaktor für die Kaufpreisstrategie.
Kennzahlen Ulm 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Stadt) | 3.961 €/m² |
| Trend 2022–2026 | −11,8 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 25,9x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,9 % |
Stadtwert = Median über 4 PLZ-Gebiete.
Kaufpreise nach PLZ-Gebieten in Ulm
| PLZ | Gebiet | Ø Kaufpreis | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 89075 | Böfingen | 3.917 €/m² | -1,1 % |
| 89079 | Wiblingen | 3.473 €/m² | -12,3 % |
| 89081 | Mähringen | 4.005 €/m² | +1,1 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Wiblingen mit 3.473 €/m², am teuersten Mähringen mit 4.005 €/m² – eine Spanne von 15,3 %.
Ulm im Vergleich
Ulm ist mit 3.961 €/m² rund 12,4 % teurer als der Baden-Württemberg-Median von 3.524 €/m².
| Stadt in Baden-Württemberg | Ø Kaufpreis |
|---|---|
| Filderstadt (70794) | 3.970 €/m² |
| Sindelfingen (71063) | 3.972 €/m² |
| Esslingen am Neckar (73728) | 3.932 €/m² |
| Böblingen (71032) | 4.001 €/m² |
| Waiblingen (71332) | 3.914 €/m² |
Preisentwicklung Ulm
Die Kaufpreise in Ulm sind seit 2022 um 11,8 % gesunken (Stand 2026). Die deutliche Korrektur schafft attraktive Gelegenheiten für langfristige Investoren.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 89073.
Kaufpreise Ulm nach Baujahr
| Baujahr | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 3.850 €/m² |
| 1970–1999 | 3.959 €/m² |
| 2000–2015 | 4.680 €/m² |
| nach 2015 | 5.508 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 89073.
Kaufpreise Ulm nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 4.483 €/m² |
| 41–60 m² | 4.043 €/m² |
| 61–90 m² | 3.951 €/m² |
| ab 91 m² | 4.003 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 89073.
Rendite & Kauf-vs-Miete in Ulm
Setzt man die Kaltmiete (12,75 €/m²) ins Verhältnis zum Kaufpreis (3.961 €/m²), liegt die Bruttomietrendite in Ulm bei rund 3,9 % im Jahr. Bei konstanter Miete – ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung – hätten die Kaltmieten nach etwa 25,9 Jahren den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter eingespielt.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 129.882 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,5 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +3,6 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -1,0 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 4,0 % |
| Wanderungssaldo | +5,4 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 3,4 % |
| Arbeitslosenquote | 4,0 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,3 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +0,0 % |
| Neubaurate | 4,3 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 81/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 3,4 %. Der positive Wanderungssaldo (5,4 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,0 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 0,0 % aus. Im Lage-Rating erreicht Ulm die Klasse A (Score 81/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 4,0 %.
Weitere Städte in Baden-Württemberg
Demografie Ulm
Rund 129.882 Menschen leben in der Stadt Ulm (Baden-Württemberg). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Kaufpreisen in Ulm
Wie hoch sind die Kaufpreise in Ulm 2026?
Der durchschnittliche Kaufpreis in Ulm (PLZ 89073) beträgt 3.961 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Preise bei 3.438 €/m², im Premium-Segment bei 4.903 €/m².
Wie haben sich die Kaufpreise in Ulm entwickelt?
Die Kaufpreise in Ulm sind seit 2022 um -11,8% gesunken. Die deutliche Korrektur schafft attraktive Kaufgelegenheiten für langfristig orientierte Investoren.
Wie liegt Ulm im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Ulm liegt mit 3.961 €/m² ca. 27,3 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 3.112 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Kaufpreis-Daten für Ulm?
Wir werten fortlaufend über 250.000 Immobilienangebote aus und gleichen sie mit offiziellen Statistiken ab: Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Zensus 2022. Durch die regelmäßige Aktualisierung spiegeln die Zahlen jüngste Entwicklungen wider.
Wie unterscheiden sich die Preise in Ulm nach Wohnungsgröße?
Die Kaufpreise in Ulm variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 4.483 €/m², 41–60 m²: 4.043 €/m², 61–90 m²: 3.951 €/m², ab 91 m²: 4.003 €/m². Der Quadratmeterpreis kann je nach Größe und Lage erheblich variieren.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Preise in Ulm?
In Ulm macht sich das Baujahr klar im Preisniveau bemerkbar: Baujahr bis 1969: 3.850 €/m², Baujahr 1970–1999: 3.959 €/m², Baujahr 2000–2015: 4.680 €/m², Baujahr nach 2015: 5.508 €/m². Jüngere Gebäude – vor allem Neubauten ab 2015 – liegen wegen besserer Energieeffizienz und moderner Ausstattung meist an der Spitze.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Ulm?
Ulm zählt aktuell rund 129.882 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,5%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Welche Rendite kann ich in Ulm erwarten?
Basierend auf aktuellen Miet- und Kaufpreisen liegt die Bruttomietrendite in Ulm bei ca. 3,9% p.a. Das entspricht einem soliden Renditeniveau für eine langfristige Kapitalanlage.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in Ulm?
Die Preiskorrektur der letzten Jahre bietet in Ulm aktuell interessante Einstiegschancen. Mit einer wachsenden Bevölkerung (+0,5%) ist die langfristige Nachfrage positiv. Für eine fundierte Entscheidung sind Faktoren wie Demografie, Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Rendite-Potenzial entscheidend. Nutzen Sie die Standortanalyse von BaseImmo für eine datenbasierte Bewertung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Ulm?
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0%. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) sowie ggf. Maklercourtage (ca. 3–6%) liegen die Kaufnebenkosten in Ulm bei typischerweise 8–15% des Kaufpreises.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Ulm?
Der Kaufpreisfaktor in Ulm liegt bei ca. 25,9x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 12,75 €/m², der Kaufpreis bei 3.961 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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