Mietspiegel Osnabrück 2026
Der aktuelle Mietspiegel für Osnabrück (PLZ 49074) basiert auf einer KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 10,55 €/m². Damit ist Osnabrück rund 11,1 % teurer als der Niedersachsen-Median von 9,50 €/m².
In Osnabrück (49074), Niedersachsen, liegt das mittlere Mietniveau 2026 bei 10,88 €/m². Gegenüber dem „einfachen“ Segment von 8,85 €/m² zeigt der Mietmarkt damit eine merkliche Spreizung bis in die stärker nachgefragten Lagen mit 12,53 €/m². Für Mieter ist zudem entscheidend, dass Osnabrück damit 14,5 % teurer als der Bundesland-Vergleich positioniert ist, während der Leerstand bei 3,1 % liegt. Der leichte Bevölkerungszuwachs von 0,36 % pro Jahr wirkt als zusätzlicher Nachfrageanker, auch wenn die demografische Dynamik nicht der Haupttreiber bleibt.
Die Zusammensetzung der Nachfrage stützt vor allem den Bedarf an kleineren Wohnungen: 50,3 % der Haushalte sind Singlehaushalte, was tendenziell die Nachfrage nach 1- bis 2-Zimmer-Segmenten erhöht. Gleichzeitig kann die Zahlungsbereitschaft durch eine Akademikerquote von 20,1 % steigen, was in den oberen Mietbereichen sichtbar wird. Die Eigentumsquote von 30,2 % begrenzt das Angebot im Eigentumssegment und hält einen Teil der Haushalte länger im Mietmarkt. Mit einem Einkommen-Index von 40.504 (Landkreis) bleibt die Mieterstruktur grundsätzlich kaufkraftsensibel, wodurch die Preisspanne besonders in „guten“ Lagen belastet.
Für die Entwicklung ist der Preisanstieg zentral: Die Mietentwicklung liegt bei 23,9 % steigend im Zeitraum 2022–2026, was Mieter real spürbar trifft. Damit liegt das Miet-Perzentil im Bundesland bei 49, also im mittleren Bereich der regionalen Rangordnung, aber mit klarer Aufwärtsdynamik. Die Marktanspannung zeigt sich indirekt über die Kombination aus moderater Leerstandsquote (3,1 %) und dem Anstieg im Gesamtmarkt; bei einer kontinuierlichen Nachfrage durch Haushaltsformen wie Singles wirkt das preistreibend. Für die Anmietung bedeutet das: Wer aktuell im Budgetbereich um 10,88 €/m² plant, muss je nach Lage realistisch Richtung 12,53 €/m² einkalkulieren, während „einfach“ bei 8,85 €/m² eher die Unterkante der Preislogik abbildet.
Kennzahlen Osnabrück 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 10,55 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +23,9 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 25,4x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,9 % |
Stadtwert = Median über 4 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in Osnabrück
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 49078 | Hellern | 10,23 €/m² | -3,1 % |
Osnabrück im Vergleich
Osnabrück ist mit 10,55 €/m² rund 11,1 % teurer als der Niedersachsen-Median von 9,50 €/m².
| Stadt in Niedersachsen | Ø Miete |
|---|---|
| Wunstorf (31515) | 10,63 €/m² |
| Neustadt am Rübenberge (31535) | 10,63 €/m² |
| Melle (49324) | 10,42 €/m² |
| Cuxhaven (27472) | 10,30 €/m² |
| Stuhr (28816) | 10,85 €/m² |
Preisentwicklung Osnabrück
Die Mietpreise in Osnabrück sind seit 2022 um 23,9 % gestiegen (Stand 2026). Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 49074.
Mietpreise Osnabrück nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 12,62 €/m² |
| 41–60 m² | 10,68 €/m² |
| 61–90 m² | 10,19 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 49074.
Mietpreise Osnabrück nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 9,89 €/m² |
| 1970–1999 | 9,95 €/m² |
| 2000–2015 | 11,35 €/m² |
| nach 2015 | 12,94 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 49074.
Rendite & Kauf-vs-Miete in Osnabrück
Bei einer Kaltmiete von 10,55 €/m² und einem Kaufpreis von 3.220 €/m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 3,9 % pro Jahr. Rein rechnerisch (ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung) summieren sich die Kaltmieten nach etwa 25,4 Jahren auf den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 166.057 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,4 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +4,9 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +6,8 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,9 % |
| Wanderungssaldo | +4,1 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 3,1 % |
| Arbeitslosenquote | 7,2 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,2 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | -5,2 % |
| Neubaurate | 4,8 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 67/100 |
| Lage-Klasse | B |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 3,1 %. Der positive Wanderungssaldo (4,1 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 7,2 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 5,2 % aus. Im Lage-Rating erreicht Osnabrück die Klasse B (Score 67/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,9 %.
Weitere Städte in Niedersachsen
Demografie Osnabrück
Mit etwa 166.057 Einwohnern zählt Osnabrück in Niedersachsen zu den Städten des Landes. Bei nahezu unveränderter Bevölkerung bewegt sich die Nachfrage auf einem gleichbleibenden Niveau.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Osnabrück
Wie hoch ist die Miete in Osnabrück 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Osnabrück (PLZ 49074) beträgt 10,55 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 8,85 €/m², im Premium-Segment bei 12,53 €/m².
Wie hat sich die Miete in Osnabrück entwickelt?
Die Mietpreise in Osnabrück sind seit 2022 um +23,9% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Osnabrück im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Osnabrück liegt mit 10,55 €/m² ca. 4,5 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort liegt leicht über dem Durchschnitt.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Osnabrück?
Grundlage der Werte ist eine laufende Auswertung von mehr als 250.000 realen Inseraten. Diese wird mit amtlichen Quellen kombiniert – den Erhebungen des Statistischen Bundesamts, den Raumdaten des BBSR und dem Zensus 2022. So bleibt die Einschätzung nah an der aktuellen Marktlage.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Osnabrück nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Osnabrück variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 12,62 €/m², 41–60 m²: 10,68 €/m², 61–90 m²: 10,19 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Osnabrück?
Wie stark das Baujahr die Mieten in Osnabrück prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 9,89 €/m², Baujahr 1970–1999: 9,95 €/m², Baujahr 2000–2015: 11,35 €/m², Baujahr nach 2015: 12,94 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Osnabrück?
Osnabrück zählt aktuell rund 166.057 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,4%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Osnabrück?
Der Mietspiegel bildet für Osnabrück das ortsübliche Mietniveau ab und gibt Mietern wie Vermietern einen Anhaltspunkt für eine faire Miethöhe. Grundlage sind über 250.000 ausgewertete Inserate sowie amtliche Statistiken; die Werte sind nach Ausstattungsklasse (Einfach, Mittel, Gehoben), Wohnfläche und Baujahr aufgeschlüsselt.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Osnabrück?
Der Kaufpreisfaktor in Osnabrück liegt bei ca. 25,4x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 10,55 €/m², der Kaufpreis bei 3.220 €/m².
Methodik
Methodisch fließen über 250.000 fortlaufend ausgewertete Immobilieninserate sowie Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022 in die Berechnung ein. . Wichtig: Dies ist kein amtlicher Mietspiegel, sondern eine eigene Markt-Auswertung — die Werte sind Durchschnitte und können je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall abweichen.
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