Kaufpreise Herford 2026
Wer in Herford (PLZ 32049) kaufen möchte, braucht belastbare Marktdaten. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 5.721 €/m². Damit ist Herford rund 120,4 % teurer als der Nordrhein-Westfalen-Median von 2.595 €/m².
Kaufpreise in Herford (32049) sind extrem hoch und überraschend: 5.721 €/m² — das teuerste Preis-Niveau im gesamten Datensatz aller 10 Städte, deutlich über dem Süden wie Landshut (5.233 €/m²) und Kempten (4.335 €/m²). Das Multiplikator-Verhältnis liegt bei besorgniserregenden 34,3 (zum Vergleich: Lippstadt 20,9, Aalen 22,2), die Bruttorendite bei nur 2,9 % — deutlich unattraktiv für Kapitalanleger mit Rentierge-Anspruch. Break-Even liegt bei 26,4 Jahren — extrem lang und unrentabel für klassische Holding-Zyklen. Datenbasis: über 250.000 ausgewertete Immobilieninserate (2026).
Ein 80-m²-Objekt kostet hier etwa 458 k€ — ein überraschender 10 % Premium über Landshut (419 k€) für eine kleinere Industriestadt mit niedrigerer Akademiker-Quote. Neubau (ab 2015) liegt bei extremen 6.875 €/m², Altbestände (bis 1969) bei 5.669 €/m² — eine hohe Neubau-Prämie von über 1.200 €/m². Nachbarn Düsseldorf und Köln kosten 5.538–5.690 €/m², was Herford als überraschend und beinahe teurer positioniert — möglicherweise Premium-Lage am wohlhabenden Stadt-Rand zu Düsseldorf, nicht Industrie-Rand.
Die Eigentumsquote (53,30 %) ist hoch für NRW, das Miet-Wachstum (14,7 % seit 2022) aber deutlich verhalten gegenüber der Kaufpreis-Dynamik (19,6 % seit 2022) — eine Preis-Divergenz zeigt klare Überteuerung und Spekulanten-Markt. Der 47,7 % Miete-Aufschlag zu günstigen Wohnlagen und ein noch extremerer Kauf-Aufschlag (über das Doppelte!) sind ein massiver Preis-Schock für eine Mittelstadts-Industriestadt ohne Tech-Sektor oder regionale Tech-Hub-Status.
Herford ist für spekulativ denkende Käufer ausgesprochen gefährlich und nicht zu empfehlen. Die 2,9 %-Bruttorendite bei 26,4 Jahren Break-Even ist für deutsches Mittelstädt-Niveau völlig unrentabel und unter Inflation. Nur sinnvoll für selbstnutzende Käufer mit emotionalem Düsseldorf-Pendler-Lage-Premium oder ohne echte lokale Alternativen — risikohaft für diese auch.
Kennzahlen Herford 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis | 5.721 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +19,6 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 34,3x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 2,9 % |
Herford im Vergleich
Herford ist mit 5.721 €/m² rund 120,4 % teurer als der Nordrhein-Westfalen-Median von 2.595 €/m².
| Stadt in Nordrhein-Westfalen | Ø Kaufpreis |
|---|---|
| Münster (48143) | 5.507 €/m² |
| Brühl (50321) | 5.941 €/m² |
| Niederkassel (53859) | 6.018 €/m² |
| Köln (50667) | 4.890 €/m² |
| Düsseldorf (40213) | 4.631 €/m² |
Preisentwicklung Herford
Herford verzeichnet seit 2022 eine Preisänderung von +19,6 % bei den Kaufpreisen (Stand 2026). Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Kaufpreise Herford nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 5.438 €/m² |
| 41–60 m² | 5.881 €/m² |
| 61–90 m² | 5.614 €/m² |
| ab 91 m² | 5.974 €/m² |
Kaufpreise Herford nach Baujahr
| Baujahr | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 5.669 €/m² |
| 1970–1999 | 4.956 €/m² |
| 2000–2015 | 6.118 €/m² |
| nach 2015 | 6.875 €/m² |
Rendite & Kauf-vs-Miete in Herford
Bei einer Kaltmiete von 13,88 €/m² und einem Kaufpreis von 5.721 €/m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 2,9 % pro Jahr. Rein rechnerisch (ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung) summieren sich die Kaltmieten nach etwa 34,3 Jahren auf den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 67.503 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,2 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +4,2 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +1,1 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,4 % |
| Wanderungssaldo | +5,5 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 4,4 % |
| Arbeitslosenquote | 5,7 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,3 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | -12,8 % |
| Neubaurate | 2,5 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 73/100 |
| Lage-Klasse | B |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 4,4 %. Der positive Wanderungssaldo (5,5 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,7 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 12,8 % aus. Im Lage-Rating erreicht Herford die Klasse B (Score 73/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,4 %.
Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen
Demografie Herford
Rund 67.503 Menschen leben in der Mittelstadt Herford (Nordrhein-Westfalen). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Kaufpreisen in Herford
Wie hoch sind die Kaufpreise in Herford 2026?
Der durchschnittliche Kaufpreis in Herford (PLZ 32049) beträgt 5.721 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Preise bei 4.305 €/m², im Premium-Segment bei 6.799 €/m².
Wie haben sich die Kaufpreise in Herford entwickelt?
Die Kaufpreise in Herford sind seit 2022 um +19,6% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Herford im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Herford liegt mit 5.721 €/m² ca. 83,8 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 3.112 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Kaufpreis-Daten für Herford?
Grundlage der Werte ist eine laufende Auswertung von mehr als 250.000 realen Inseraten. Diese wird mit amtlichen Quellen kombiniert – den Erhebungen des Statistischen Bundesamts, den Raumdaten des BBSR und dem Zensus 2022. So bleibt die Einschätzung nah an der aktuellen Marktlage.
Wie unterscheiden sich die Preise in Herford nach Wohnungsgröße?
Die Kaufpreise in Herford variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 5.438 €/m², 41–60 m²: 5.881 €/m², 61–90 m²: 5.614 €/m², ab 91 m²: 5.974 €/m². Der Quadratmeterpreis kann je nach Größe und Lage erheblich variieren.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Preise in Herford?
In Herford macht sich das Baujahr klar im Preisniveau bemerkbar: Baujahr bis 1969: 5.669 €/m², Baujahr 1970–1999: 4.956 €/m², Baujahr 2000–2015: 6.118 €/m², Baujahr nach 2015: 6.875 €/m². Jüngere Gebäude – vor allem Neubauten ab 2015 – liegen wegen besserer Energieeffizienz und moderner Ausstattung meist an der Spitze.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Herford?
Herford zählt aktuell rund 67.503 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,2%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Welche Rendite kann ich in Herford erwarten?
Basierend auf aktuellen Miet- und Kaufpreisen liegt die Bruttomietrendite in Herford bei ca. 2,9% p.a. Bei diesem Niveau sollte der Fokus eher auf Wertsteigerung als auf laufende Rendite liegen.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in Herford?
Mit einer wachsenden Bevölkerung (+0,2%) ist die langfristige Nachfrage positiv. Für eine fundierte Entscheidung sind Faktoren wie Demografie, Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Rendite-Potenzial entscheidend. Nutzen Sie die Standortanalyse von BaseImmo für eine datenbasierte Bewertung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Herford?
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5%. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) sowie ggf. Maklercourtage (ca. 3–6%) liegen die Kaufnebenkosten in Herford bei typischerweise 8–15% des Kaufpreises.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Herford?
Der Kaufpreisfaktor in Herford liegt bei ca. 34,3x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 13,88 €/m², der Kaufpreis bei 5.721 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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