Kaufpreise Neu-Ulm 2026
Wer in Neu-Ulm (PLZ 89231) kaufen möchte, braucht belastbare Marktdaten. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 3.894 €/m². Damit ist Neu-Ulm rund 9,7 % günstiger als der Bayern-Median von 4.311 €/m².
In Neu-Ulm (89231, Bayern, Landkreis Neu-Ulm) beläuft sich das Kaufpreisniveau für Wohnimmobilien im Jahr 2026 auf 3.894 €/m² für den Kauf „Mittel“, während „einfach“ bei 3.046 €/m² und „gut“ bei 5.222 €/m² liegt. Das Marktumfeld stützt sich auf stabile Nachfrageindikatoren: Die Einwohnerzahl liegt bei 62.641, der Bevölkerungstrend beträgt 1,15 % pro Jahr, und die Eigentumsquote erreicht 55,3 %. Mit einer Singlehaushaltsquote von 44,4 % und einer Akademikerquote von 12,9 % bleibt das Segmentprofil klar ausgerichtet, während die Leerstandsquote bei 3,5 % zusätzliche Versorgungsrisiken begrenzt.
Für Investoren ist die Preisrelation besonders relevant: Neu-Ulm liegt mit dem Kaufpreisniveau 9,5 % günstiger als das Bundesland, zugleich aber zeigt die Kaufentwicklung einen rückläufigen Zyklus von -9,3 % im Zeitraum 2022 bis 2026. Diese Kombination senkt den Einstiegsdruck, verschiebt aber die Erwartungshaltung hinsichtlich künftiger Wertsteigerungen. Der Kaufpreisfaktor (Multiplikator) liegt bei 23,4, was den Preisabstand zur Ertragsseite quantifiziert und damit die Renditechancen im Investment-Check zentral macht.
Die Ertragskennzahlen fallen in den Kauf-zu-Miete-Context: Die Bruttomietrendite beträgt 4,3 %, und der Break-even Kauf vs Miete liegt bei 19,4 Jahren. Damit lässt sich die Investitionslogik sauber einordnen: Bei einer Rendite von 4,3 % sind die Zahlungsströme vor allem dann überzeugend, wenn das Objekt langfristig stabil vermietet bleibt und sich Abschläge durch Instandhaltung sowie Vermietungsrisiken nicht überproportional materialisieren. In Summe deutet das Zusammenspiel aus Kaufpreisrückgang, günstigerem Bundeslandvergleich und einem Break-even von 19,4 Jahren auf ein kalkulierbares, aber wertorientiertes Renditeprofil hin.
Kennzahlen Neu-Ulm 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis | 3.894 €/m² |
| Trend 2022–2026 | −9,3 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 23,4x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 4,3 % |
Neu-Ulm im Vergleich
Neu-Ulm ist mit 3.894 €/m² rund 9,7 % günstiger als der Bayern-Median von 4.311 €/m².
| Stadt in Bayern | Ø Kaufpreis |
|---|---|
| Memmingen (87700) | 3.960 €/m² |
| Nürnberg (90403) | 3.781 €/m² |
| Würzburg (97072) | 3.712 €/m² |
| Forchheim (91301) | 3.582 €/m² |
| Erlangen (91056) | 4.245 €/m² |
Preisentwicklung Neu-Ulm
Zwischen 2022 und 2026 haben sich die Kaufpreise in Neu-Ulm um 9,3 % reduziert. Die Preiskorrektur bietet aktuell günstigere Einstiegschancen.
Kaufpreise Neu-Ulm nach Baujahr
| Baujahr | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 3.726 €/m² |
| 1970–1999 | 3.779 €/m² |
| 2000–2015 | 4.522 €/m² |
| nach 2015 | 4.629 €/m² |
Kaufpreise Neu-Ulm nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 4.336 €/m² |
| 41–60 m² | 3.897 €/m² |
| 61–90 m² | 3.929 €/m² |
| ab 91 m² | 4.038 €/m² |
Rendite & Kauf-vs-Miete in Neu-Ulm
Kaufpreis (3.894 €/m²) und Kaltmiete (13,89 €/m²) in Neu-Ulm ergeben eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 4,3 %. Ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung wäre der Kaufpreis je m² nach rund 23,4 Jahren Kaltmiete-Einnahmen amortisiert.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 62.641 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +1,1 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +6,1 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -2,3 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 4,3 % |
| Wanderungssaldo | +9,7 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 3,5 % |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,8 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | -0,7 % |
| Neubaurate | 5,6 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 87/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 3,5 %. Der positive Wanderungssaldo (9,7 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,5 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 0,7 % aus. Im Lage-Rating erreicht Neu-Ulm die Klasse A (Score 87/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 4,3 %.
Weitere Städte in Bayern
Demografie Neu-Ulm
Neu-Ulm ist eine Mittelstadt mit rund 62.641 Einwohnern in Bayern. Die wachsende Bevölkerung (+1,1 %) stützt die Nachfrage nach Wohnraum und wirkt preisstabilisierend.
Häufige Fragen zu Kaufpreisen in Neu-Ulm
Wie hoch sind die Kaufpreise in Neu-Ulm 2026?
Der durchschnittliche Kaufpreis in Neu-Ulm (PLZ 89231) beträgt 3.894 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Preise bei 3.046 €/m², im Premium-Segment bei 5.222 €/m².
Wie haben sich die Kaufpreise in Neu-Ulm entwickelt?
Die Kaufpreise in Neu-Ulm sind seit 2022 um -9,3% gesunken. Die deutliche Korrektur schafft attraktive Kaufgelegenheiten für langfristig orientierte Investoren.
Wie liegt Neu-Ulm im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Neu-Ulm liegt mit 3.894 €/m² ca. 25,1 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 3.112 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Kaufpreis-Daten für Neu-Ulm?
Grundlage der Werte ist eine laufende Auswertung von mehr als 250.000 realen Inseraten. Diese wird mit amtlichen Quellen kombiniert – den Erhebungen des Statistischen Bundesamts, den Raumdaten des BBSR und dem Zensus 2022. So bleibt die Einschätzung nah an der aktuellen Marktlage.
Wie unterscheiden sich die Preise in Neu-Ulm nach Wohnungsgröße?
Die Kaufpreise in Neu-Ulm variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 4.336 €/m², 41–60 m²: 3.897 €/m², 61–90 m²: 3.929 €/m², ab 91 m²: 4.038 €/m². Der Quadratmeterpreis kann je nach Größe und Lage erheblich variieren.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Preise in Neu-Ulm?
In Neu-Ulm macht sich das Baujahr klar im Preisniveau bemerkbar: Baujahr bis 1969: 3.726 €/m², Baujahr 1970–1999: 3.779 €/m², Baujahr 2000–2015: 4.522 €/m², Baujahr nach 2015: 4.629 €/m². Jüngere Gebäude – vor allem Neubauten ab 2015 – liegen wegen besserer Energieeffizienz und moderner Ausstattung meist an der Spitze.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Neu-Ulm?
Neu-Ulm zählt aktuell rund 62.641 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +1,1%. Das Wachstum stärkt die Nachfrage nach Wohnimmobilien und stützt langfristig die Preise.
Welche Rendite kann ich in Neu-Ulm erwarten?
Basierend auf aktuellen Miet- und Kaufpreisen liegt die Bruttomietrendite in Neu-Ulm bei ca. 4,3% p.a. Das entspricht einem soliden Renditeniveau für eine langfristige Kapitalanlage.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in Neu-Ulm?
Die Preiskorrektur der letzten Jahre bietet in Neu-Ulm aktuell interessante Einstiegschancen. Mit einer wachsenden Bevölkerung (+1,1%) ist die langfristige Nachfrage positiv. Für eine fundierte Entscheidung sind Faktoren wie Demografie, Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Rendite-Potenzial entscheidend. Nutzen Sie die Standortanalyse von BaseImmo für eine datenbasierte Bewertung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Neu-Ulm?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5%. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) sowie ggf. Maklercourtage (ca. 3–6%) liegen die Kaufnebenkosten in Neu-Ulm bei typischerweise 8–15% des Kaufpreises.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Neu-Ulm?
Der Kaufpreisfaktor in Neu-Ulm liegt bei ca. 23,4x der Jahresmiete. Werte zwischen 20 und 25 gelten als moderat. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 13,89 €/m², der Kaufpreis bei 3.894 €/m².
Methodik
Die Kaufpreise basieren auf einer fortlaufenden, KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022. . Es handelt sich um keinen amtlichen Mietspiegel, sondern um eine eigene Markt-Auswertung realer Inserate. Die ausgewiesenen Werte sind Durchschnitte — je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie können die tatsächlichen Preise abweichen.
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