Kaufpreise Eisenach 2026
Für eine fundierte Entscheidung in Eisenach (PLZ 99817) zählen die Zahlen. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 1.646 €/m². Damit ist Eisenach rund 4,9 % günstiger als der Thüringen-Median von 1.730 €/m².
In Eisenach (PLZ 99817, Thüringen, Wartburgkreis) zeigt der Kaufmarkt ein klar investierbares Niveau: Der mittlere Kaufpreis liegt 2026 bei 1.646 €/m², während einfache Lagen bei 1.070 €/m² und gute Bestände bis 2.216 €/m² reichen. Gegenüber dem Bundesland ist der Kauf insgesamt 4,4 % günstiger, was Investoren vor allem beim Einstieg in das Chancen-Risiko-Profil unterstützt. Der demografische Kontext bleibt zwar herausfordernd, denn die Einwohnerzahl entwickelt sich mit -0,14 % pro Jahr rückläufig; gleichzeitig bleiben Singlehaushalte hoch, was die Nachfrage nach kleineren Wohnungsgrößen stützen kann.
Die Preisentwicklung ist für Käufer besonders relevant: Der Kaufpreis ist zwischen 2022 und 2026 um 28,7 % gestiegen. Damit verschiebt sich die Bewertung im Bestand, während die Leerstandsquote von 8,2 % auf eine nicht vollständig entspannte Vermietungslage hindeutet und somit die Vermarktungs- und Besetzungsrisiken im Blick behalten lässt. Für die Renditebetrachtung ist die Bruttomietrendite von 5,1 % ein zentraler Anker, weil sie im Verhältnis zu den Kaufpreisen die laufende Ertragsfähigkeit beschreibt.
Rein rechnerisch ordnet sich der Markt über zwei Kennzahlen ein: Der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,5, und der Break-even zwischen Kauf und Miete beträgt 16,7 Jahre. Für Investoren bedeutet das, dass sich die Kaufentscheidung bei typischerweise steigender Abschlags- und Bewirtschaftungsrealität erst nach einem langen Zeithorizont amortisiert, sofern die Renditewerte stabil bleiben. Gleichzeitig ist die Kombination aus Kaufentwicklung von 28,7 % und Bruttomietrendite 5,1 % ein Hinweis darauf, dass neue Kaufpreise stärker von Wertsteigerungsannahmen geprägt sind als von kurzfristig hohen laufenden Erträgen.
Kennzahlen Eisenach 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis | 1.646 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +28,7 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 19,5x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 5,1 % |
Eisenach im Vergleich
Eisenach ist mit 1.646 €/m² rund 4,9 % günstiger als der Thüringen-Median von 1.730 €/m².
| Stadt in Thüringen | Ø Kaufpreis |
|---|---|
| Suhl (98527) | 1.694 €/m² |
| Nordhausen (99734) | 1.557 €/m² |
| Altenburg (04600) | 1.735 €/m² |
| Gotha (99867) | 1.554 €/m² |
| Mühlhausen (99974) | 1.533 €/m² |
Preisentwicklung Eisenach
Zwischen 2022 und 2026 haben sich die Kaufpreise in Eisenach um 28,7 % erhöht. Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Kaufpreise Eisenach nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 2.099 €/m² |
| 41–60 m² | 1.505 €/m² |
| 61–90 m² | 1.502 €/m² |
| ab 91 m² | 1.854 €/m² |
Kaufpreise Eisenach nach Baujahr
| Baujahr | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 1.622 €/m² |
| 1970–1999 | 1.487 €/m² |
| 2000–2015 | 1.928 €/m² |
| nach 2015 | 2.339 €/m² |
Rendite & Kauf-vs-Miete in Eisenach
Setzt man die Kaltmiete (7,02 €/m²) ins Verhältnis zum Kaufpreis (1.646 €/m²), liegt die Bruttomietrendite in Eisenach bei rund 5,1 % im Jahr. Bei konstanter Miete – ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung – hätten die Kaltmieten nach etwa 19,5 Jahren den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter eingespielt.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 40.747 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | -0,1 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +3,9 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +10,4 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 5,1 % |
| Wanderungssaldo | +8,3 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 8,2 % |
| Arbeitslosenquote | 5,3 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,4 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | -25,7 % |
| Neubaurate | 1,7 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 32/100 |
| Lage-Klasse | D |
Die Leerstandsquote von 8,2 % deutet auf einen eher entspannten Markt in Eisenach hin. Der positive Wanderungssaldo (8,3 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,3 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 25,7 % aus. Im Lage-Rating erreicht Eisenach die Klasse D (Score 32/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 5,1 %.
Weitere Städte in Thüringen
Demografie Eisenach
Rund 40.747 Menschen leben in der Mittelstadt Eisenach (Thüringen). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Kaufpreisen in Eisenach
Wie hoch sind die Kaufpreise in Eisenach 2026?
Der durchschnittliche Kaufpreis in Eisenach (PLZ 99817) beträgt 1.646 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Preise bei 1.070 €/m², im Premium-Segment bei 2.216 €/m².
Wie haben sich die Kaufpreise in Eisenach entwickelt?
Die Kaufpreise in Eisenach sind seit 2022 um +28,7% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Eisenach im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Eisenach liegt mit 1.646 €/m² ca. 47,1 % unter dem bundesweiten Durchschnitt von 3.112 €/m². Der Standort bietet ein deutlich günstigeres Preisniveau als der bundesweite Durchschnitt.
Woher stammen die Kaufpreis-Daten für Eisenach?
Wir werten fortlaufend über 250.000 Immobilienangebote aus und gleichen sie mit offiziellen Statistiken ab: Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Zensus 2022. Durch die regelmäßige Aktualisierung spiegeln die Zahlen jüngste Entwicklungen wider.
Wie unterscheiden sich die Preise in Eisenach nach Wohnungsgröße?
Die Kaufpreise in Eisenach variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 2.099 €/m², 41–60 m²: 1.505 €/m², 61–90 m²: 1.502 €/m², ab 91 m²: 1.854 €/m². Der Quadratmeterpreis kann je nach Größe und Lage erheblich variieren.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Preise in Eisenach?
Das Baujahr hat einen deutlichen Einfluss auf die Kaufpreise in Eisenach: Baujahr bis 1969: 1.622 €/m², Baujahr 1970–1999: 1.487 €/m², Baujahr 2000–2015: 1.928 €/m², Baujahr nach 2015: 2.339 €/m². Neubauten (nach 2015) erzielen in der Regel die höchsten Preise aufgrund moderner Energiestandards und Ausstattung.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Eisenach?
Eisenach zählt aktuell rund 40.747 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei -0,1%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Welche Rendite kann ich in Eisenach erwarten?
Basierend auf aktuellen Miet- und Kaufpreisen liegt die Bruttomietrendite in Eisenach bei ca. 5,1% p.a. Das liegt über dem Bundesdurchschnitt und macht den Standort für Kapitalanleger interessant.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in Eisenach?
Für eine fundierte Entscheidung sind Faktoren wie Demografie, Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Rendite-Potenzial entscheidend. Nutzen Sie die Standortanalyse von BaseImmo für eine datenbasierte Bewertung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Eisenach?
In Thüringen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0%. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) sowie ggf. Maklercourtage (ca. 3–6%) liegen die Kaufnebenkosten in Eisenach bei typischerweise 8–15% des Kaufpreises.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Eisenach?
Der Kaufpreisfaktor in Eisenach liegt bei ca. 19,5x der Jahresmiete. Werte unter 20 gelten als günstig für Käufer. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 7,02 €/m², der Kaufpreis bei 1.646 €/m².
Methodik
Grundlage dieser Zahlen ist eine laufend aktualisierte Analyse von mehr als 250.000 Inseraten, kombiniert mit amtlichen Statistiken (Statistisches Bundesamt, BBSR, Zensus 2022). . Diese Seite ersetzt keinen amtlichen Mietspiegel, sondern liefert eine marktbasierte Einschätzung. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, weichen einzelne Objekte je nach Lage und Ausstattung im Einzelfall ab.
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