Mietspiegel Hamburg 2026
Der aktuelle Mietspiegel für Hamburg basiert auf einer KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten. Der stadtweite Median der PLZ-Werte liegt bei 15,31 €/m². Damit liegt Hamburg etwa auf dem Niveau des Hamburg-Medians von 15,30 €/m².
Für das PLZ-Gebiet 20095 in Hamburg beträgt die mittlere Nettokaltmiete 15,35 €/m² im Datenjahr 2026. Dieser Wert beschreibt das einzelne PLZ-Gebiet. Ein zusätzlich ausgewiesener Stadtmedian fasst mehrere PLZ-Gebiete zusammen und kann davon abweichen.
Im selben Datenjahr liegt die Nettokaltmiete im einfachen Segment bei 12,46 €/m² und im guten Segment bei 19,19 €/m². Die Segmente beschreiben unterschiedliche Wohnqualitäten; für eine einzelne Wohnung sind zusätzlich Lage, Zustand, Baujahr und Wohnfläche maßgeblich.
Zwischen 2022 und 2026 hat sich die mittlere Nettokaltmiete im PLZ-Gebiet 20095 von 13,15 auf 15,35 €/m² verändert. Das entspricht +16,7 % über den gesamten Zeitraum. Die Entwicklung ist keine Prognose für künftige Preise.
Kennzahlen Hamburg 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaltmiete (Stadt) | 15,31 €/m² |
| Trend 2022–2026 | +16,7 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 31,0x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 3,2 % |
Stadtwert = Median über 59 PLZ-Gebiete.
Miete nach PLZ-Gebieten in Hamburg
| PLZ | Gebiet | Ø Miete | Abw. vs. Stadtschnitt |
|---|---|---|---|
| 20097 | Hammerbrook | 18,39 €/m² | +20,1 % |
| 20144 | Harvestehude | 19,05 €/m² | +24,4 % |
| 20148 | Rotherbaum | 20,62 €/m² | +34,7 % |
| 20249 | Eppendorf | 10,11 €/m² | -34,0 % |
| 20251 | Hoheluft-Ost | 18,24 €/m² | +19,1 % |
| 20253 | Hoheluft-West | 16,64 €/m² | +8,7 % |
| 20357 | Sternschanze | 15,68 €/m² | +2,4 % |
| 20457 | Hafencity | 21,23 €/m² | +38,7 % |
| 20537 | Borgfelde | 14,27 €/m² | -6,8 % |
| 20539 | Rothenburgsort | 14,30 €/m² | -6,6 % |
| 21029 | PLZ 21029 | 14,89 €/m² | -2,7 % |
| 21033 | Lohbrügge | 14,53 €/m² | -5,1 % |
| 21035 | Neuallermöhe | 11,88 €/m² | -22,4 % |
| 21037 | Kirchwerder | 13,23 €/m² | -13,6 % |
| 21073 | PLZ 21073 | 13,92 €/m² | -9,1 % |
| 21075 | Heimfeld | 13,72 €/m² | -10,4 % |
| 21079 | Wilstorf | 10,63 €/m² | -30,6 % |
| 21147 | Hausbruch | 11,67 €/m² | -23,8 % |
| 21149 | Neugraben-Fischbek | 13,12 €/m² | -14,3 % |
| 22043 | Marienthal | 14,32 €/m² | -6,5 % |
| 22045 | Jenfeld | 15,51 €/m² | +1,3 % |
| 22049 | Dulsberg | 11,98 €/m² | -21,8 % |
| 22081 | Barmbek-Süd | 17,90 €/m² | +16,9 % |
| 22085 | Uhlenhorst | 17,05 €/m² | +11,4 % |
| 22089 | Eilbek | 14,06 €/m² | -8,2 % |
| 22117 | Billstedt | 10,88 €/m² | -28,9 % |
| 22143 | Rahlstedt | 13,55 €/m² | -11,5 % |
| 22159 | PLZ 22159 | 14,13 €/m² | -7,7 % |
| 22179 | Bramfeld | 13,85 €/m² | -9,5 % |
| 22297 | Alsterdorf | 18,40 €/m² | +20,2 % |
| 22299 | Winterhude | 17,23 €/m² | +12,5 % |
| 22307 | Barmbek-Nord | 13,14 €/m² | -14,2 % |
| 22335 | Fuhlsbüttel | 14,71 €/m² | -3,9 % |
| 22337 | Ohlsdorf | 14,38 €/m² | -6,1 % |
| 22339 | Hummelsbüttel | 14,57 €/m² | -4,8 % |
| 22359 | Volksdorf | 15,05 €/m² | -1,7 % |
| 22391 | Wellingsbüttel | 16,51 €/m² | +7,8 % |
| 22393 | Sasel | 15,51 €/m² | +1,3 % |
| 22399 | Poppenbüttel | 15,83 €/m² | +3,4 % |
| 22453 | Groß Borstel | 15,69 €/m² | +2,5 % |
| 22457 | Schnelsen | 15,96 €/m² | +4,2 % |
| 22459 | Niendorf | 15,96 €/m² | +4,2 % |
| 22527 | PLZ 22527 | 15,57 €/m² | +1,7 % |
| 22529 | Lokstedt | 16,84 €/m² | +10,0 % |
| 22547 | Lurup | 13,13 €/m² | -14,2 % |
| 22559 | Rissen | 16,38 €/m² | +7,0 % |
| 22587 | Blankenese | 17,99 €/m² | +17,5 % |
| 22605 | Othmarschen | 18,28 €/m² | +19,4 % |
| 22607 | Groß Flottbek | 18,19 €/m² | +18,8 % |
| 22761 | Bahrenfeld | 15,27 €/m² | -0,3 % |
| 22763 | Ottensen | 16,38 €/m² | +7,0 % |
| 22765 | PLZ 22765 | 15,05 €/m² | -1,7 % |
| 22769 | Altona-Nord | 16,20 €/m² | +5,8 % |
Am günstigsten ist das Gebiet Eppendorf mit 10,11 €/m², am teuersten Hafencity mit 21,23 €/m² – eine Spanne von 110,0 %.
Hamburg im Vergleich
Hamburg liegt mit 15,31 €/m² etwa auf dem Hamburg-Median (15,30 €/m²).
Preisentwicklung Hamburg
Die Mietpreise in Hamburg sind seit 2022 um 16,7 % gestiegen (Stand 2026). Das deutet auf anhaltend hohe Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Entwicklung auf Basis der Zeitreihe für das PLZ-Gebiet 20095.
Mietpreise Hamburg nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 15,48 €/m² |
| 41–60 m² | 14,97 €/m² |
| 61–90 m² | 15,33 €/m² |
| ab 91 m² | 16,29 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 20095.
Mietpreise Hamburg nach Baujahr
| Baujahr | Ø Miete (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 16,03 €/m² |
| 1970–1999 | 15,35 €/m² |
| 2000–2015 | 16,92 €/m² |
| nach 2015 | 17,99 €/m² |
Detailwerte: PLZ-Gebiet 20095.
Rendite & Kauf-vs-Miete in Hamburg
Setzt man die Kaltmiete (15,31 €/m²) ins Verhältnis zum Kaufpreis (5.694 €/m²), liegt die Bruttomietrendite in Hamburg bei rund 3,2 % im Jahr. Bei konstanter Miete – ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung – hätten die Kaltmieten nach etwa 31,0 Jahren den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter eingespielt.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 1.862.565 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | +0,7 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +2,0 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -0,9 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 3,1 % |
| Wanderungssaldo | +7,4 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 2,0 % |
| Arbeitslosenquote | 7,4 % |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | +4,7 % |
| Neubaurate | 4,0 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 92/100 |
| Lage-Klasse | A |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 2,0 %. Der positive Wanderungssaldo (7,4 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 7,4 %. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Wachstum um rund 4,7 % aus. Im Lage-Rating erreicht Hamburg die Klasse A (Score 92/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3,1 %.
Weitere Städte in Deutschland
Demografie Hamburg
Rund 1.862.565 Menschen leben in der Großstadt Hamburg (Hamburg). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Mietpreisen in Hamburg
Wie hoch ist die Miete in Hamburg 2026?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Hamburg (PLZ 20095) beträgt 15,31 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Mieten bei 12,46 €/m², im Premium-Segment bei 19,19 €/m².
Wie hat sich die Miete in Hamburg entwickelt?
Die Mietpreise in Hamburg sind seit 2022 um +16,7% gestiegen. Diese positive Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage und gute Wertsteigerungschancen hin.
Wie liegt Hamburg im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Hamburg liegt mit 15,31 €/m² ca. 51,6 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 10,10 €/m². Der Standort gehört zu den teureren Regionen Deutschlands.
Woher stammen die Mietpreis-Daten für Hamburg?
Die Preisdaten basieren auf einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Zensus 2022. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Marktentwicklungen abzubilden.
Wie unterscheiden sich die Mieten in Hamburg nach Wohnungsgröße?
Die Mietpreise in Hamburg variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 15,48 €/m², 41–60 m²: 14,97 €/m², 61–90 m²: 15,33 €/m², ab 91 m²: 16,29 €/m². Kleinere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als größere Einheiten.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Miete in Hamburg?
Das Baujahr hat einen deutlichen Einfluss auf die Mietpreise in Hamburg: Baujahr bis 1969: 16,03 €/m², Baujahr 1970–1999: 15,35 €/m², Baujahr 2000–2015: 16,92 €/m², Baujahr nach 2015: 17,99 €/m². Neubauten (nach 2015) erzielen in der Regel die höchsten Preise aufgrund moderner Energiestandards und Ausstattung.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Hamburg?
Hamburg zählt aktuell rund 1.862.565 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei +0,7%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Was ist der Mietspiegel in Hamburg?
Der Mietspiegel für Hamburg zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Er dient Mietern und Vermietern als Orientierung für die Mietpreisgestaltung. BaseImmo berechnet den Mietspiegel auf Basis von über 250.000 Inseraten und offiziellen Statistiken. Die Werte sind nach Ausstattung (Einfach, Mittel, Gehoben), Wohnungsgröße und Baujahr differenziert.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Hamburg?
Der Kaufpreisfaktor in Hamburg liegt bei ca. 31,0x der Jahresmiete. Werte über 25 deuten auf ein teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 15,31 €/m², der Kaufpreis bei 5.694 €/m².
Methodik
Die Mietpreise basieren auf einer fortlaufenden, KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022. . Es handelt sich um keinen amtlichen Mietspiegel, sondern um eine eigene Markt-Auswertung realer Inserate. Die ausgewiesenen Werte sind Durchschnitte — je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie können die tatsächlichen Mieten abweichen.
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