Kaufpreise Bernau 2026
Bernau (PLZ 16321) im Marktcheck 2026: Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 3.558 €/m². Damit ist Bernau rund 3,2 % günstiger als der Brandenburg-Median von 3.677 €/m². Alle Werte stammen aus realen Inseraten und amtlichen Statistiken.
In Bernau (16321) im Landkreis Barnim liegt das Kaufpreisniveau für Wohnimmobilien im Jahr 2026 bei 3.558 €/m² für „mittel“, während „einfach“ bei 2.981 €/m² und „gut“ bei 4.427 €/m² liegt. Gegenüber dem Bundesland ist Bernau damit um 5,8 % günstiger, was Investoren als Einstiegsoption interpretierten können, solange die Nachfragestruktur trägt. Mit 44.597 Einwohnern und einem Bevölkerungstrend von 2,88 % pro Jahr bleibt der lokale Bedarf als Marktanker relevant, besonders in einem Umfeld mit 42,1 % Singlehaushalten. Die Leerstandsquote von 3,6 % wirkt zudem stabilisierend auf die Vermietungsannahmen.
Für die Kaufpreisdynamik zeigt sich allerdings eine spürbare Abkühlung: Die Kaufentwicklung beträgt -1,4 % fallend im Zeitraum 2022 bis 2026. Das beeinflusst den Kaufpreisfaktor, der in Bernau bei 23,9 liegt, und damit die Erwartungen an die Kapitalbindung im Vergleich zu Mieteinnahmen. Bei einer Bruttomietrendite von 4,2 % ist das Ertragsprofil für langfristig orientierte Käufer dennoch solide, auch weil sich die Mieten im Renditeargument gegenüber dem Kaufpreis nicht vollständig entkoppelt haben. In der Bewertung der Segmente ist entscheidend, dass „einfach“ bei 2.981 €/m² den Einstieg erleichtert, während „gut“ mit 4.427 €/m² eher für Rendite durch Qualität oder Modernisierung steht.
Der Break-even zwischen Kauf und Miete liegt in Bernau bei 19,7 Jahren und liefert damit eine klare Investoren-Schwelle für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Aus der Kombination von Kaufpreisfaktor 23,9, Bruttomietrendite 4,2 % und dem fallenden Kauftrend (-1,4 %) ergibt sich: Wer jetzt kauft, profitiert potenziell von der Abwärtsphase, muss aber die spätere Preisfindung abwarten. Die Eigentumsquote von 49,7 % und eine Akademikerquote von 13,2 % geben dabei Kontext für die Käufer- und Nutzerstruktur, ersetzen jedoch keine Renditerechnung. Insgesamt ordnet sich die Rendite damit als „ertragstauglich, aber investitionssensibel“ ein, weil sich der Kapitalrückfluss erst nach dem Break-even-Zeitraum sichtbar beschleunigt.
Kennzahlen Bernau 2026
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis | 3.558 €/m² |
| Trend 2022–2026 | −1,4 % |
| Kaufpreis-Miet-Multiplikator | 23,9x |
| Bruttomietrendite (dieser Stadt/PLZ) | 4,2 % |
Bernau im Vergleich
Bernau ist mit 3.558 €/m² rund 3,2 % günstiger als der Brandenburg-Median von 3.677 €/m².
| Stadt in Brandenburg | Ø Kaufpreis |
|---|---|
| Eberswalde (16225) | 3.415 €/m² |
| Brandenburg an der Havel (14770) | 3.058 €/m² |
| Königs Wusterhausen (15711) | 4.151 €/m² |
| Falkensee (14612) | 4.199 €/m² |
| Schwedt/Oder (16303) | 2.760 €/m² |
Preisentwicklung Bernau
Die Kaufpreise in Bernau sind seit 2022 um 1,4 % gesunken (Stand 2026). Die Preiskorrektur bietet aktuell günstigere Einstiegschancen.
Kaufpreise Bernau nach Baujahr
| Baujahr | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 1969 | 4.026 €/m² |
| 1970–1999 | 3.408 €/m² |
| 2000–2015 | 4.584 €/m² |
| nach 2015 | 4.906 €/m² |
Kaufpreise Bernau nach Wohnungsgröße
| Wohnfläche | Ø Kaufpreis (€/m²) |
|---|---|
| bis 40 m² | 4.235 €/m² |
| 41–60 m² | 3.502 €/m² |
| 61–90 m² | 3.629 €/m² |
| ab 91 m² | 3.736 €/m² |
Rendite & Kauf-vs-Miete in Bernau
Setzt man die Kaltmiete (12,40 €/m²) ins Verhältnis zum Kaufpreis (3.558 €/m²), liegt die Bruttomietrendite in Bernau bei rund 4,2 % im Jahr. Bei konstanter Miete – ohne Mietsteigerungen, Nebenkosten und Finanzierung – hätten die Kaltmieten nach etwa 23,9 Jahren den heutigen Kaufpreis je Quadratmeter eingespielt.
Marktlage & Ausblick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 1.806 |
| Bevölkerungsentwicklung p.a. | -0,3 % |
| Mietpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | +4,8 % |
| Kaufpreistrend (Ø pro Jahr seit 2022) | -0,4 % |
| Ø Bruttomietrendite (Region) | 4,2 % |
| Wanderungssaldo | +21,5 je 1.000 EW |
| Leerstandsquote | 4,0 % |
| Arbeitslosenquote | 5,1 % |
| Änderung Arbeitslosenquote | -0,2 Pp. |
| Bevölkerungsprognose bis 2045 | -2,0 % |
| Neubaurate | 5,5 je 1.000 EW |
| Lage-Score | 38/100 |
| Lage-Klasse | D |
Die Leerstandsquote liegt bei moderaten 4,0 %. Der positive Wanderungssaldo (21,5 je 1.000 Einwohner) spricht für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,1 % und ist zuletzt gesunken. Die Bevölkerungsprognose geht bis 2045 von einem Rückgang um rund 2,0 % aus. Im Lage-Rating erreicht Bernau die Klasse D (Score 38/100). Die durchschnittliche Bruttomietrendite in der Region liegt bei 4,2 %.
Weitere Städte in Brandenburg
Demografie Bernau
Rund 1.806 Menschen leben in der Gemeinde Bernau (Brandenburg). Die Einwohnerzahl bleibt weitgehend konstant, was für einen ausgeglichenen Markt spricht.
Häufige Fragen zu Kaufpreisen in Bernau
Wie hoch sind die Kaufpreise in Bernau 2026?
Der durchschnittliche Kaufpreis in Bernau (PLZ 16321) beträgt 3.558 €/m² (Stand 2026). Im Basis-Segment liegen die Preise bei 2.981 €/m², im Premium-Segment bei 4.427 €/m².
Wie haben sich die Kaufpreise in Bernau entwickelt?
Die Kaufpreise in Bernau sind seit 2022 um -1,4% gesunken. Die Preiskorrektur bietet Käufern aktuell günstige Einstiegsmöglichkeiten.
Wie liegt Bernau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt?
Bernau liegt mit 3.558 €/m² ca. 14,3 % über dem bundesweiten Durchschnitt von 3.112 €/m². Der Standort liegt leicht über dem Durchschnitt.
Woher stammen die Kaufpreis-Daten für Bernau?
Die Preisdaten basieren auf einer KI-gestützten Analyse von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Zensus 2022. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Marktentwicklungen abzubilden.
Wie unterscheiden sich die Preise in Bernau nach Wohnungsgröße?
Die Kaufpreise in Bernau variieren je nach Wohnungsgröße: bis 40 m²: 4.235 €/m², 41–60 m²: 3.502 €/m², 61–90 m²: 3.629 €/m², ab 91 m²: 3.736 €/m². Der Quadratmeterpreis kann je nach Größe und Lage erheblich variieren.
Welchen Einfluss hat das Baujahr auf die Preise in Bernau?
Wie stark das Baujahr die Kaufpreise in Bernau prägt, zeigt die Staffelung: Baujahr bis 1969: 4.026 €/m², Baujahr 1970–1999: 3.408 €/m², Baujahr 2000–2015: 4.584 €/m², Baujahr nach 2015: 4.906 €/m². Ältere Bestände sind tendenziell günstiger, während Objekte nach 2015 dank aktueller Energiestandards und Ausstattung die höchsten Werte erreichen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bernau?
Bernau zählt aktuell rund 1.806 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung liegt bei -0,3%. Die stabile Bevölkerungslage sorgt für eine gleichmäßige Nachfrage am Immobilienmarkt.
Welche Rendite kann ich in Bernau erwarten?
Basierend auf aktuellen Miet- und Kaufpreisen liegt die Bruttomietrendite in Bernau bei ca. 4,2% p.a. Das entspricht einem soliden Renditeniveau für eine langfristige Kapitalanlage.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in Bernau?
Die Preiskorrektur der letzten Jahre bietet in Bernau aktuell interessante Einstiegschancen. Für eine fundierte Entscheidung sind Faktoren wie Demografie, Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Rendite-Potenzial entscheidend. Nutzen Sie die Standortanalyse von BaseImmo für eine datenbasierte Bewertung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bernau?
In Brandenburg beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5%. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) sowie ggf. Maklercourtage (ca. 3–6%) liegen die Kaufnebenkosten in Bernau bei typischerweise 8–15% des Kaufpreises.
Wie verhält sich die Miete zum Kaufpreis in Bernau?
Der Kaufpreisfaktor in Bernau liegt bei ca. 23,9x der Jahresmiete. Werte zwischen 20 und 25 gelten als moderat. Zum Vergleich: Die aktuelle Miete liegt bei 12,40 €/m², der Kaufpreis bei 3.558 €/m².
Methodik
Die Kaufpreise basieren auf einer fortlaufenden, KI-gestützten Auswertung von über 250.000 Immobilieninseraten, ergänzt durch Daten des Statistischen Bundesamts, des BBSR und des Zensus 2022. . Es handelt sich um keinen amtlichen Mietspiegel, sondern um eine eigene Markt-Auswertung realer Inserate. Die ausgewiesenen Werte sind Durchschnitte — je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie können die tatsächlichen Preise abweichen.
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