Immobilienpreise Ulm 2026
Stand September 2026
340 Inserate
Miete
Alle
15,58 €/m²
▼ 3,6 %
195 Inserate
Spanne 13,02–19,06 €/m² · Stand September 2026
Wohnungen
15,65 €/m²
188 Inserate
Spanne 13,02–19,11 €/m² · Stand September 2026
Kauf
Alle
4.187 €/m²
▼ 2,7 %
217 Inserate
Spanne 3.396,95–4.958,33 €/m² · Stand September 2026
Wohnungen
4.271 €/m²
145 Inserate
Spanne 3.566,60–5.197,92 €/m² · Stand September 2026
Häuser
3.977 €/m²
72 Inserate
Spanne 3.226,66–4.652,56 €/m² · Stand September 2026
MFH
3.092 €/m²
121 Inserate
Spanne 2.607,18–4.014,02 €/m² · Stand September 2026
Rendite
Bruttomietrendite
4,4 %
Aus 195 Miet- und Kaufangeboten
Kaufpreisfaktor
22,4 ×
Kaufpreis in Jahresmieten
Das Besondere an Ulm
- Gegenüber Baden-Württemberg sind die Mieten in Ulm 12 % teurer, die Kaufpreise 21 % teurer.
- Wohnungen sind in Ulm pro Quadratmeter 7 % teurer als Häuser (4.271 €/m² zu 3.977 €/m²).
- Eine Wohnung kostet in Ulm rund 22 Jahresmieten — etwa so viel wie im deutschen Schnitt (22,2).
- In Ulm gilt die Mietpreisbremse (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW), bis 31.12.2026): Bei Neuvermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Unter den 14 ausgewerteten Orten in Baden-Württemberg hat Ulm Platz 12 von 14 bei der Bruttorendite.
- Seit April 2026 sind die Angebotsmieten in Ulm um 4 % gesunken, die Kaufpreise um 3 % gefallen.
- Die Kaufpreise in Ulm liegen eng beieinander — die mittlere Hälfte der Angebote kostet 3.397 €/m² bis 4.958 €/m².
- Die Bruttorendite liegt 4 % unter dem Landesschnitt — Vermieten rechnet sich hier schwerer als in Baden-Württemberg insgesamt.
- Im nahen Blaustein (3,9 km) wohnt man zur Miete 13 % günstiger.
Mieten in Ulm
Stand September 2026Nach Wohnfläche
Median je Segment mit Spanne und Fallzahl.
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| bis 30 m² | 26,41 €/m² | 20,15 €/m² – 34,55 €/m² | 24 |
| über 100 m² | 14,07 €/m² | 12,25 €/m² – 15,73 €/m² | 60 |
| 30–50 m² | 17,86 €/m² | 14,29 €/m² – 27,68 €/m² | 17 |
| 50–75 m² | 15,90 €/m² | 13,22 €/m² – 18,58 €/m² | 56 |
| 75–100 m² | 15,10 €/m² | 13,98 €/m² – 18,42 €/m² | 38 |
Nach Baujahr
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| ab 2000 | 17,76 €/m² | 12,96 €/m² – 24,07 €/m² | 36 |
Nach Energieklasse
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| A/A+ | 17,24 €/m² | 15,61 €/m² – 18,48 €/m² | 30 |
| C–E | 15,08 €/m² | 13,44 €/m² – 17,05 €/m² | 30 |
Kaufen in Ulm
Stand September 2026Nach Objektart
| Objektart | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.271,43 €/m² | 3.566,60 €/m² – 5.197,92 €/m² | 145 |
| Häuser | 3.977,27 €/m² | 3.226,66 €/m² – 4.652,56 €/m² | 72 |
| Mehrfamilienhäuser | 3.092,13 €/m² | 2.607,18 €/m² – 4.014,02 €/m² | 121 |
Nach Wohnfläche
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| über 100 m² | 4.014,02 €/m² | 3.308,24 €/m² – 4.959,17 €/m² | 91 |
| 30–50 m² | 4.814,70 €/m² | 4.230,98 €/m² – 5.940,44 €/m² | 22 |
| 50–75 m² | 4.166,39 €/m² | 3.491,34 €/m² – 4.854,91 €/m² | 55 |
| 75–100 m² | 3.988,51 €/m² | 3.249,92 €/m² – 4.835,57 €/m² | 47 |
Nach Baujahr
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| 1950–1975 | 3.965,69 €/m² | 3.224,55 €/m² – 4.521,28 €/m² | 90 |
| 1975–2000 | 3.981,65 €/m² | 3.392,61 €/m² – 4.534,98 €/m² | 52 |
| ab 2000 | 5.822,94 €/m² | 4.753,50 €/m² – 8.144,18 €/m² | 47 |
| bis 1950 | 3.885,11 €/m² | 3.388,37 €/m² – 4.750,55 €/m² | 28 |
Nach Energieklasse
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| A/A+ | 5.275,76 €/m² | 4.737,86 €/m² – 7.735,11 €/m² | 18 |
| C–E | 3.870,40 €/m² | 3.235,98 €/m² – 4.446,64 €/m² | 74 |
| F–H | 3.807,69 €/m² | 3.232,03 €/m² – 4.360,50 €/m² | 41 |
Lage in Ulm: wo Wohnen teurer und günstiger ist
In Ulm sind Angebote in PLZ 89073 und 89075 am teuersten, in PLZ 89079 und 89081 am günstigsten. Grundlage ist die Rangfolge der Angebotspreise in 5 PLZ-Gebieten.
Für Vermieter in Ulm
Stand September 2026| Segment mit höchster Rendite | Rendite | Inserate |
|---|---|---|
| C–E | 4,7 % | 30 |
| 50–75 m² | 4,6 % | 55 |
| 75–100 m² | 4,6 % | 38 |
Ulm liegt in einem Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 15 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB).
Festgelegt per Landesverordnung · Mietpreisbremse gilt (Stand 2026-01-01).
Rechtsgrundlage: Mietpreisbremse: Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW), gilt bis 31.12.2026 · Kappungsgrenze: Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappGrV BW), gilt bis 31.12.2026.
Angebotsmieten sind keine Begründung für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB.
Rendite-Rechner für Ulm
Vorbelegt mit den Ortswerten (Stand September 2026) — Kaufpreis: Kaufpreis (Wohnung), Miete: Angebotsmiete. Eigene Zahlen eintragen und vergleichen.
Beispiel mit den Ortswerten (75 m², 10 % Kaufnebenkosten, 2 % Leerstand): Kaufpreis 4.271,43 €/m², Miete 15,58 €/m² — Monatsmiete 1.145 € · Bruttorendite 3,9 % · Kaufpreisfaktor 25,6 ×.
Interaktiver Rechner mit eigenen Zahlen in der Live-Ansicht.
Standort Ulm
- Einwohner (2024): 129.882 — amtliche Gemeindedaten
- Bevölkerungsprognose: 2030: +3,3 % · 2035: +2,7 % · 2040: +2,4 % — amtliche Gemeindedaten
- Kaufkraft je Einwohner (2023): 31.106 € — Kaufkraft-Tabelle, Jahr 2023
- Arbeitslosenquote (2023): 3,96 % — Landkreis Ulm, Jahr 2023
- 2008: 121.648 Einwohner
- 2009: 122.087 Einwohner
- 2010: 122.801 Einwohner
- 2011: 117.541 Einwohner
- 2012: 117.977 Einwohner
- 2013: 119.218 Einwohner
- 2014: 120.714 Einwohner
- 2015: 122.636 Einwohner
- 2016: 123.953 Einwohner
- 2017: 125.596 Einwohner
- 2018: 126.329 Einwohner
- 2019: 126.790 Einwohner
- 2020: 126.405 Einwohner
- 2021: 126.949 Einwohner
- 2022: 127.932 Einwohner
- 2023: 128.998 Einwohner
- 2024: 129.882 Einwohner
Die Zahlen auf dieser Seite sind Angebotsmieten aus aktuellen Inseraten in Ulm — kein amtlicher Mietspiegel.
Amtlich: Mietspiegel Ulm 2025 (qualifizierter Mietspiegel, bei der Stadt).
Was das für Mieterhöhungen heißt (§ 558 BGB)
Sie zeigen, was derzeit verlangt wird, nicht was als ortsübliche Vergleichsmiete anerkannt ist.
Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zählt nur die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem örtlichen Mietspiegel oder einem Gutachten — Auskunft gibt die Stadt- oder Gemeindeverwaltung.
Zum Einordnen: Unsere Auswertung für Ulm umfasst 195 Mietinserate (Median 15,58 €/m²).
Ulm im Vergleich
Stand September 2026Abweichung von Ulm gegenüber der jeweiligen Region in Prozent — minus bedeutet, Ulm ist günstiger (Stand September 2026).
| Region | Miete Ulm vs. Region | Kauf Ulm vs. Region | Rendite Ulm vs. Region |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | +12,5 % | +21,2 % | −4,1 % |
| Deutschland | +29,3 % | +30,5 % | +19,2 % |
Nachbarorte
- Blaustein (3,9 km · Miete 13,51 €/m²)
- Neu-Ulm (4,3 km · Miete 15,36 €/m²)
- Blaubeuren (16,2 km · Miete 13,00 €/m²)
- Vöhringen (17,7 km · Miete 12,00 €/m²)
- Laichingen (18,4 km · Miete 12,75 €/m²)
- Weißenhorn (19,1 km · Miete 11,46 €/m²)
- Laupheim (22 km · Miete 12,43 €/m²)
- Gerstetten (23,2 km · Miete 11,27 €/m²)
- Günzburg (23,5 km · Miete 12,57 €/m²)
- Illertissen (23,9 km · Miete 12,94 €/m²)
Ulm umfasst 5 Postleitzahlen — die Angebotsmieten liegen je PLZ zwischen 14,34 €/m² und 17,34 €/m², die Kaufpreise zwischen 3.760,87 €/m² und 4.502,56 €/m².
Preise in Ulm
Die letzten Monate stehen scharf — ältere werden nach kostenloser Anmeldung frei.
15,58 €/m²
Angebotsmiete · September 2026
Angebotsmiete (€/m²)
- April 2026: 16,17 €/m²
- Juni 2026: 15,42 €/m²
- Juli 2026: 16,61 €/m²
- August 2026: 15,29 €/m²
- September 2026: 15,58 €/m²
Kaufpreis (alle Objektarten, €/m²)
- April 2026: 4.302,78 €/m²
- Juni 2026: 4.448,69 €/m²
- Juli 2026: 4.359,65 €/m²
- August 2026: 4.300,40 €/m²
- September 2026: 4.187,41 €/m²
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Ulm auf einen Blick
Ulm liegt bei der Miete um 12,5 % teurer als Baden-Württemberg.
- Die Angebotsmiete in Ulm lag im September 2026 bei 15,58 €/m² — Auswertung von 195 Inseraten.
- Die mittlere Hälfte der Angebote in Ulm lag im September 2026 zwischen 13,02 €/m² und 19,06 €/m² (195 Inserate).
- Der Kaufpreis für Wohnungen in Ulm lag im September 2026 bei 4.271,43 €/m² — Auswertung von 145 Inseraten.
- Die Bruttomietrendite in Ulm lag im September 2026 bei 4,4 % (berechnet aus 195 Miet- und Kaufangeboten).
- Der Kaufpreisfaktor in Ulm lag im September 2026 bei 22,4 Jahresmieten.
- Ulm liegt beim Kaufpreis um 21,2 % teurer als Baden-Württemberg.
- Die Rendite in Ulm liegt unter dem Schnitt von Baden-Württemberg.
- Ulm liegt bei der Miete um 29,3 % teurer als Deutschland.
- Ulm liegt beim Kaufpreis um 30,5 % teurer als Deutschland.
- Die Rendite in Ulm liegt über dem Schnitt von Deutschland.
Methode
Stand September 2026Zeitraum April 2026 bis September 2026 · 195 Mietinserate · Median 15,58 €/m² · 217 Kaufangebote
Monate mit zu wenigen Inseraten bleiben Lücken — sie werden nie aufgefüllt oder interpoliert.
Tabellen lesen
Der Median teilt die Angebote in zwei Hälften: Die eine Hälfte ist günstiger, die andere teurer. Ausreißer verzerren ihn kaum — deshalb eignet er sich für Preisvergleiche.
Die Spanne (25–75 %) zeigt, wo die mittlere Hälfte aller Angebote liegt. Je schmaler sie ist, desto ähnlicher sind sich die Preise in diesem Segment.
Die Fallzahl sagt, wie viele Inserate dahinterstehen. Segmente mit wenigen Inseraten schwanken stärker — einzelne Angebote fallen mehr ins Gewicht. Bei wenigen Inseraten — etwa Mehrfamilienhäusern — schwankt der Median stärker als bei vielen.
Herausgeber: BaseImmo · verantwortlich Markus Metzger, Grafing bei München · Impressum · Datenschutz
Häufige Fragen zu Ulm
Wie hoch ist die Miete in Ulm?
Die Angebotsmiete in Ulm lag im September 2026 bei 15,58 €/m² (Auswertung von 195 Inseraten).
Was kostet eine Wohnung in Ulm?
Eigentumswohnungen in Ulm kosteten im September 2026 im Mittel 4.271,43 €/m² (145 Angebote).
Lohnt sich Kaufen zum Vermieten in Ulm?
Die Bruttomietrendite in Ulm lag im September 2026 bei 4,4 % — ein Kaufpreis entspricht etwa 22,4 Jahresmieten.
Wie haben sich die Mieten in Ulm entwickelt?
Von April 2026 bis September 2026 sind die Angebotsmieten in Ulm um 3,6 % gefallen.