Immobilienpreise Konstanz 2026
Stand September 2026
290 Inserate
Miete
Alle
20,00 €/m²
▲ 12,5 %
165 Inserate
Spanne 15,97–23,85 €/m² · Stand September 2026
Wohnungen
20,00 €/m²
158 Inserate
Spanne 16,25–24,02 €/m² · Stand September 2026
Kauf
Alle
5.361 €/m²
▼ 7,9 %
182 Inserate
Spanne 4.623,37–6.597,76 €/m² · Stand September 2026
Wohnungen
5.271 €/m²
125 Inserate
Spanne 4.621,85–6.422,02 €/m² · Stand September 2026
Häuser
5.705 €/m²
57 Inserate
Spanne 4.627,91–7.604,75 €/m² · Stand September 2026
MFH
5.322 €/m²
95 Inserate
Spanne 4.169,31–6.119,93 €/m² · Stand September 2026
Rendite
Bruttomietrendite
4,6 %
Aus 165 Miet- und Kaufangeboten
Kaufpreisfaktor
22,3 ×
Kaufpreis in Jahresmieten
Das Besondere an Konstanz
- Kaufen ist in Konstanz 55 % teurer als im Schnitt von Baden-Württemberg; bei den Mieten liegt der Ort 44 % teurer.
- Konstanz gehört zu den teuersten Mietorten unter den 14 ausgewerteten Orten in Baden-Württemberg (Platz 14 von 14).
- Die Kaufpreise in Konstanz liegen eng beieinander — die mittlere Hälfte der Angebote kostet 4.623 €/m² bis 6.598 €/m².
- Häuser kosten in Konstanz pro Quadratmeter 8 % mehr als Wohnungen (5.705 €/m² zu 5.271 €/m²).
- Die Bruttorendite von 4,6 % entspricht fast genau dem Schnitt in Baden-Württemberg.
- Im nahen Überlingen (12,1 km) wohnt man zur Miete 17 % günstiger.
- Unter den 14 ausgewerteten Orten in Baden-Württemberg hat Konstanz Platz 11 von 14 bei der Bruttorendite.
- Eine Wohnung kostet in Konstanz rund 22 Jahresmieten — etwa so viel wie im deutschen Schnitt (22,2).
- Für Konstanz ist keine Mietpreisbremse verzeichnet — bei einer Angebotsmiete um 20,00 €/m² zählt bei Erhöhungen vor allem die Kappungsgrenze.
- Seit April 2026 sind die Angebotsmieten in Konstanz um 12 % gestiegen, die Kaufpreise um 8 % gefallen.
Mieten in Konstanz
Stand September 2026Nach Wohnfläche
Median je Segment mit Spanne und Fallzahl.
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| bis 30 m² | 27,67 €/m² | 22,12 €/m² – 30,84 €/m² | 22 |
| über 100 m² | 18,46 €/m² | 14,92 €/m² – 21,86 €/m² | 34 |
| 30–50 m² | 20,00 €/m² | 17,74 €/m² – 25,04 €/m² | 44 |
| 50–75 m² | 18,58 €/m² | 14,47 €/m² – 22,03 €/m² | 44 |
| 75–100 m² | 16,91 €/m² | 14,00 €/m² – 19,06 €/m² | 21 |
Nach Baujahr
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| ab 2000 | 21,56 €/m² | 18,08 €/m² – 25,72 €/m² | 52 |
Nach Energieklasse
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| C–E | 18,64 €/m² | 15,85 €/m² – 20,70 €/m² | 27 |
Kaufen in Konstanz
Stand September 2026Nach Objektart
| Objektart | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 5.271,32 €/m² | 4.621,85 €/m² – 6.422,02 €/m² | 125 |
| Häuser | 5.704,73 €/m² | 4.627,91 €/m² – 7.604,75 €/m² | 57 |
| Mehrfamilienhäuser | 5.321,57 €/m² | 4.169,31 €/m² – 6.119,93 €/m² | 95 |
Nach Wohnfläche
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| über 100 m² | 5.696,17 €/m² | 4.610,87 €/m² – 7.459,34 €/m² | 84 |
| 30–50 m² | 5.285,71 €/m² | 4.684,02 €/m² – 5.863,64 €/m² | 23 |
| 50–75 m² | 5.162,52 €/m² | 4.638,02 €/m² – 6.049,39 €/m² | 40 |
| 75–100 m² | 5.178,32 €/m² | 4.489,42 €/m² – 6.773,91 €/m² | 31 |
Nach Baujahr
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| 1950–1975 | 5.000,00 €/m² | 4.411,76 €/m² – 5.646,02 €/m² | 61 |
| 1975–2000 | 5.187,50 €/m² | 4.663,50 €/m² – 5.894,87 €/m² | 47 |
| ab 2000 | 7.417,55 €/m² | 5.666,19 €/m² – 9.159,41 €/m² | 50 |
| bis 1950 | 6.113,24 €/m² | 4.382,36 €/m² – 7.857,01 €/m² | 24 |
Nach Energieklasse
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| A/A+ | 7.212,23 €/m² | 5.376,57 €/m² – 8.142,65 €/m² | 27 |
| C–E | 5.038,13 €/m² | 4.559,41 €/m² – 5.705,15 €/m² | 72 |
| F–H | 4.868,13 €/m² | 4.270,86 €/m² – 6.087,90 €/m² | 18 |
Lage in Konstanz: wo Wohnen teurer und günstiger ist
In Konstanz sind Angebote in PLZ 78462 und 78464 am teuersten, in PLZ 78465 und 78467 am günstigsten. Grundlage ist die Rangfolge der Angebotspreise in 4 PLZ-Gebieten.
Für Vermieter in Konstanz
Stand September 2026| Segment mit höchster Rendite | Rendite | Inserate |
|---|---|---|
| C–E | 4,6 % | 27 |
| 30–50 m² | 4,5 % | 23 |
| 50–75 m² | 4,3 % | 40 |
In Konstanz gilt die allgemeine Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB).
Angebotsmieten sind keine Begründung für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB.
Rendite-Rechner für Konstanz
Vorbelegt mit den Ortswerten (Stand September 2026) — Kaufpreis: Kaufpreis (Wohnung), Miete: Angebotsmiete. Eigene Zahlen eintragen und vergleichen.
Beispiel mit den Ortswerten (75 m², 10 % Kaufnebenkosten, 2 % Leerstand): Kaufpreis 5.271,32 €/m², Miete 20,00 €/m² — Monatsmiete 1.470 € · Bruttorendite 4,1 % · Kaufpreisfaktor 24,7 ×.
Interaktiver Rechner mit eigenen Zahlen in der Live-Ansicht.
Standort Konstanz
- Einwohner (2024): 86.919 — amtliche Gemeindedaten
- Bevölkerungsprognose: 2030: +3 % · 2035: +3,1 % · 2040: +3,5 % — amtliche Gemeindedaten
- Kaufkraft je Einwohner (2023): 28.675 € — Kaufkraft-Tabelle, Jahr 2023
- Arbeitslosenquote (2023): 3,71 % — Landkreis Konstanz, Jahr 2023
- 2008: 82.608 Einwohner
- 2009: 83.644 Einwohner
- 2010: 84.693 Einwohner
- 2011: 78.539 Einwohner
- 2012: 79.645 Einwohner
- 2013: 81.141 Einwohner
- 2014: 81.692 Einwohner
- 2015: 82.859 Einwohner
- 2016: 83.789 Einwohner
- 2017: 84.441 Einwohner
- 2018: 84.760 Einwohner
- 2019: 84.911 Einwohner
- 2020: 84.446 Einwohner
- 2021: 84.736 Einwohner
- 2022: 86.937 Einwohner
- 2023: 86.898 Einwohner
- 2024: 86.919 Einwohner
Die Zahlen auf dieser Seite sind Angebotsmieten aus aktuellen Inseraten in Konstanz — kein amtlicher Mietspiegel.
Amtlich: Mietspiegel Konstanz 2025 (qualifizierter Mietspiegel, bei der Stadt).
Was das für Mieterhöhungen heißt (§ 558 BGB)
Sie zeigen, was derzeit verlangt wird, nicht was als ortsübliche Vergleichsmiete anerkannt ist.
Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zählt nur die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem örtlichen Mietspiegel oder einem Gutachten — Auskunft gibt die Stadt- oder Gemeindeverwaltung.
Zum Einordnen: Unsere Auswertung für Konstanz umfasst 165 Mietinserate (Median 20,00 €/m²).
Konstanz im Vergleich
Stand September 2026Abweichung von Konstanz gegenüber der jeweiligen Region in Prozent — minus bedeutet, Konstanz ist günstiger (Stand September 2026).
| Region | Miete Konstanz vs. Region | Kauf Konstanz vs. Region | Rendite Konstanz vs. Region |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | +44,4 % | +55,2 % | −0,9 % |
| Deutschland | +66,0 % | +67,1 % | +23,3 % |
Nachbarorte
- Überlingen (12,1 km · Miete 16,67 €/m²)
- Markdorf (17,3 km · Miete 15,15 €/m²)
- Radolfzell am Bodensee (17,7 km · Miete 15,97 €/m²)
- Friedrichshafen (22,3 km · Miete 19,04 €/m²)
- Stockach (24,5 km · Miete 12,50 €/m²)
- Rielasingen-Worblingen (26,4 km · Miete 13,75 €/m²)
- Singen (Hohentwiel) (27,3 km · Miete 15,08 €/m²)
- Meckenbeuren (29,6 km · Miete 16,40 €/m²)
- Pfullendorf (30,1 km · Miete 11,77 €/m²)
- Gottmadingen (30,9 km · Miete 11,70 €/m²)
Konstanz umfasst 4 Postleitzahlen — die Angebotsmieten liegen je PLZ zwischen 16,91 €/m² und 20,57 €/m², die Kaufpreise zwischen 4.944,44 €/m² und 6.344,31 €/m².
Preise in Konstanz
Die letzten Monate stehen scharf — ältere werden nach kostenloser Anmeldung frei.
20,00 €/m²
Angebotsmiete · September 2026
Angebotsmiete (€/m²)
- April 2026: 17,78 €/m²
- Juni 2026: 20,04 €/m²
- Juli 2026: 20,05 €/m²
- August 2026: 18,02 €/m²
- September 2026: 20,00 €/m²
Kaufpreis (alle Objektarten, €/m²)
- April 2026: 5.823,01 €/m²
- Juni 2026: 5.858,82 €/m²
- Juli 2026: 5.795,76 €/m²
- August 2026: 5.703,02 €/m²
- September 2026: 5.361,08 €/m²
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Konstanz auf einen Blick
Konstanz liegt bei der Miete um 44,4 % teurer als Baden-Württemberg.
- Die Angebotsmiete in Konstanz lag im September 2026 bei 20,00 €/m² — Auswertung von 165 Inseraten.
- Die mittlere Hälfte der Angebote in Konstanz lag im September 2026 zwischen 15,97 €/m² und 23,85 €/m² (165 Inserate).
- Der Kaufpreis für Wohnungen in Konstanz lag im September 2026 bei 5.271,32 €/m² — Auswertung von 125 Inseraten.
- Die Bruttomietrendite in Konstanz lag im September 2026 bei 4,6 % (berechnet aus 165 Miet- und Kaufangeboten).
- Der Kaufpreisfaktor in Konstanz lag im September 2026 bei 22,3 Jahresmieten.
- Konstanz liegt beim Kaufpreis um 55,2 % teurer als Baden-Württemberg.
- Die Rendite in Konstanz liegt unter dem Schnitt von Baden-Württemberg.
- Konstanz liegt bei der Miete um 66,0 % teurer als Deutschland.
- Konstanz liegt beim Kaufpreis um 67,1 % teurer als Deutschland.
- Die Rendite in Konstanz liegt über dem Schnitt von Deutschland.
Methode
Stand September 2026Zeitraum April 2026 bis September 2026 · 165 Mietinserate · Median 20,00 €/m² · 182 Kaufangebote
Monate mit zu wenigen Inseraten bleiben Lücken — sie werden nie aufgefüllt oder interpoliert.
Tabellen lesen
Der Median teilt die Angebote in zwei Hälften: Die eine Hälfte ist günstiger, die andere teurer. Ausreißer verzerren ihn kaum — deshalb eignet er sich für Preisvergleiche.
Die Spanne (25–75 %) zeigt, wo die mittlere Hälfte aller Angebote liegt. Je schmaler sie ist, desto ähnlicher sind sich die Preise in diesem Segment.
Die Fallzahl sagt, wie viele Inserate dahinterstehen. Segmente mit wenigen Inseraten schwanken stärker — einzelne Angebote fallen mehr ins Gewicht. Bei wenigen Inseraten — etwa Mehrfamilienhäusern — schwankt der Median stärker als bei vielen.
Herausgeber: BaseImmo · verantwortlich Markus Metzger, Grafing bei München · Impressum · Datenschutz
Häufige Fragen zu Konstanz
Wie hoch ist die Miete in Konstanz?
Die Angebotsmiete in Konstanz lag im September 2026 bei 20,00 €/m² (Auswertung von 165 Inseraten).
Was kostet eine Wohnung in Konstanz?
Eigentumswohnungen in Konstanz kosteten im September 2026 im Mittel 5.271,32 €/m² (125 Angebote).
Lohnt sich Kaufen zum Vermieten in Konstanz?
Die Bruttomietrendite in Konstanz lag im September 2026 bei 4,6 % — ein Kaufpreis entspricht etwa 22,3 Jahresmieten.
Wie haben sich die Mieten in Konstanz entwickelt?
Von April 2026 bis September 2026 sind die Angebotsmieten in Konstanz um 12,5 % gestiegen.