Immobilienpreise Heidelberg 2026
Stand September 2026
441 Inserate
Miete
Alle
17,73 €/m²
▼ 4,0 %
292 Inserate
Spanne 13,70–26,37 €/m² · Stand September 2026
Wohnungen
17,90 €/m²
285 Inserate
Spanne 13,71–26,92 €/m² · Stand September 2026
Kauf
Alle
5.304 €/m²
▲ 6,6 %
213 Inserate
Spanne 3.613,44–7.121,21 €/m² · Stand September 2026
Wohnungen
5.769 €/m²
149 Inserate
Spanne 3.717,95–7.539,68 €/m² · Stand September 2026
Häuser
4.699 €/m²
64 Inserate
Spanne 3.433,66–6.430,13 €/m² · Stand September 2026
MFH
4.256 €/m²
131 Inserate
Spanne 3.178,12–6.017,95 €/m² · Stand September 2026
Rendite
Bruttomietrendite
3,7 %
Aus 213 Miet- und Kaufangeboten
Kaufpreisfaktor
24,9 ×
Kaufpreis in Jahresmieten
Das Besondere an Heidelberg
- Kaufen ist in Heidelberg 54 % teurer als im Schnitt von Baden-Württemberg; bei den Mieten liegt der Ort 28 % teurer.
- Der Kaufpreisfaktor von 24,9 liegt über dem Bundeswert von 22,2.
- Wer statt in Heidelberg im 3,7 km entfernten Eppelheim mietet, zahlt rund 10 % weniger pro Quadratmeter.
- Heidelberg gehört zu den teuersten Mietorten unter den 14 ausgewerteten Orten in Baden-Württemberg (Platz 13 von 14).
- Wohnungen sind in Heidelberg pro Quadratmeter 23 % teurer als Häuser (5.769 €/m² zu 4.699 €/m²).
- Die Kaufpreise in Heidelberg streuen stark: Das günstigere Viertel endet bei 3.613 €/m², das teurere beginnt bei 7.121 €/m².
- Mit 3,7 % Bruttorendite verfehlt Heidelberg den Schnitt von Baden-Württemberg um 19 %.
- In Heidelberg gilt die Mietpreisbremse (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW), bis 31.12.2026): Bei Neuvermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Die Entwicklung seit April 2026: Mieten um 4 % gesunken, Kaufpreise um 7 % gestiegen.
- Bruttorendite im Landesvergleich: Heidelberg steht auf Platz 14 von 14 ausgewerteten Orten in Baden-Württemberg.
Mieten in Heidelberg
Stand September 2026Nach Wohnfläche
Median je Segment mit Spanne und Fallzahl.
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| bis 30 m² | 41,89 €/m² | 30,00 €/m² – 55,56 €/m² | 73 |
| über 100 m² | 16,22 €/m² | 13,33 €/m² – 19,47 €/m² | 48 |
| 30–50 m² | 16,13 €/m² | 13,51 €/m² – 20,00 €/m² | 45 |
| 50–75 m² | 14,00 €/m² | 11,84 €/m² – 18,86 €/m² | 67 |
| 75–100 m² | 16,17 €/m² | 13,91 €/m² – 19,46 €/m² | 59 |
Nach Baujahr
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| ab 2000 | 19,85 €/m² | 14,53 €/m² – 29,41 €/m² | 28 |
Nach Energieklasse
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| A/A+ | 21,36 €/m² | 19,61 €/m² – 28,82 €/m² | 22 |
| C–E | 20,99 €/m² | 16,78 €/m² – 30,49 €/m² | 24 |
Kaufen in Heidelberg
Stand September 2026Nach Objektart
| Objektart | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 5.769,23 €/m² | 3.717,95 €/m² – 7.539,68 €/m² | 149 |
| Häuser | 4.699,14 €/m² | 3.433,66 €/m² – 6.430,13 €/m² | 64 |
| Mehrfamilienhäuser | 4.255,95 €/m² | 3.178,12 €/m² – 6.017,95 €/m² | 131 |
Nach Wohnfläche
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| über 100 m² | 6.000,00 €/m² | 4.063,36 €/m² – 7.520,56 €/m² | 123 |
| 30–50 m² | 4.907,79 €/m² | 4.327,76 €/m² – 6.141,73 €/m² | 13 |
| 50–75 m² | 4.778,16 €/m² | 3.538,51 €/m² – 6.897,02 €/m² | 37 |
| 75–100 m² | 3.717,95 €/m² | 3.005,88 €/m² – 4.605,26 €/m² | 33 |
Nach Baujahr
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| 1950–1975 | 3.729,09 €/m² | 3.327,10 €/m² – 5.038,10 €/m² | 45 |
| 1975–2000 | 4.151,41 €/m² | 3.149,31 €/m² – 5.085,12 €/m² | 59 |
| ab 2000 | 7.350,31 €/m² | 6.140,43 €/m² – 8.966,90 €/m² | 70 |
| bis 1950 | 5.888,89 €/m² | 4.014,88 €/m² – 7.233,70 €/m² | 39 |
Nach Energieklasse
| Segment | Median · €/m² | Spanne 25–75 % | Inserate |
|---|---|---|---|
| A/A+ | 6.087,31 €/m² | 5.510,23 €/m² – 7.063,98 €/m² | 12 |
| C–E | 4.327,76 €/m² | 3.591,34 €/m² – 5.467,58 €/m² | 47 |
| F–H | 4.175,55 €/m² | 3.044,96 €/m² – 5.423,74 €/m² | 32 |
Lage in Heidelberg: wo Wohnen teurer und günstiger ist
In Heidelberg sind Angebote in PLZ 69117 und 69120 am teuersten, in PLZ 69123 und 69124 am günstigsten. Grundlage ist die Rangfolge der Angebotspreise in 8 PLZ-Gebieten.
Für Vermieter in Heidelberg
Stand September 2026| Segment mit höchster Rendite | Rendite | Inserate |
|---|---|---|
| C–E | 6,1 % | 24 |
| 75–100 m² | 5,3 % | 33 |
| 30–50 m² | 3,9 % | 13 |
Heidelberg liegt in einem Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 15 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB).
Festgelegt per Landesverordnung · Mietpreisbremse gilt (Stand 2026-01-01).
Rechtsgrundlage: Mietpreisbremse: Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW), gilt bis 31.12.2026 · Kappungsgrenze: Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappGrV BW), gilt bis 31.12.2026.
Angebotsmieten sind keine Begründung für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB.
Rendite-Rechner für Heidelberg
Vorbelegt mit den Ortswerten (Stand September 2026) — Kaufpreis: Kaufpreis (Wohnung), Miete: Angebotsmiete. Eigene Zahlen eintragen und vergleichen.
Beispiel mit den Ortswerten (75 m², 10 % Kaufnebenkosten, 2 % Leerstand): Kaufpreis 5.769,23 €/m², Miete 17,73 €/m² — Monatsmiete 1.303 € · Bruttorendite 3,3 % · Kaufpreisfaktor 30,4 ×.
Interaktiver Rechner mit eigenen Zahlen in der Live-Ansicht.
Standort Heidelberg
- Einwohner (2024): 155.756 — amtliche Gemeindedaten
- Bevölkerungsprognose: 2030: +2,6 % · 2035: +1,2 % · 2040: +0,8 % — amtliche Gemeindedaten
- Kaufkraft je Einwohner (2023): 31.392 € — Kaufkraft-Tabelle, Jahr 2023
- Arbeitslosenquote (2023): 4,78 % — Landkreis Heidelberg, Jahr 2023
- 2008: 145.642 Einwohner
- 2009: 146.466 Einwohner
- 2010: 147.312 Einwohner
- 2011: 148.415 Einwohner
- 2012: 150.335 Einwohner
- 2013: 152.113 Einwohner
- 2014: 154.715 Einwohner
- 2015: 156.267 Einwohner
- 2016: 159.914 Einwohner
- 2017: 160.601 Einwohner
- 2018: 160.355 Einwohner
- 2019: 161.485 Einwohner
- 2020: 158.741 Einwohner
- 2021: 159.245 Einwohner
- 2022: 154.570 Einwohner
- 2023: 155.175 Einwohner
- 2024: 155.756 Einwohner
Die Zahlen auf dieser Seite sind Angebotsmieten aus aktuellen Inseraten in Heidelberg — kein amtlicher Mietspiegel.
Amtlich: Mietspiegel Heidelberg 2025 (qualifizierter Mietspiegel, bei der Stadt).
Was das für Mieterhöhungen heißt (§ 558 BGB)
Sie zeigen, was derzeit verlangt wird, nicht was als ortsübliche Vergleichsmiete anerkannt ist.
Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zählt nur die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem örtlichen Mietspiegel oder einem Gutachten — Auskunft gibt die Stadt- oder Gemeindeverwaltung.
Zum Einordnen: Unsere Auswertung für Heidelberg umfasst 292 Mietinserate (Median 17,73 €/m²).
Heidelberg im Vergleich
Stand September 2026Abweichung von Heidelberg gegenüber der jeweiligen Region in Prozent — minus bedeutet, Heidelberg ist günstiger (Stand September 2026).
| Region | Miete Heidelberg vs. Region | Kauf Heidelberg vs. Region | Rendite Heidelberg vs. Region |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | +28,0 % | +53,5 % | −19,0 % |
| Deutschland | +47,1 % | +65,3 % | +0,8 % |
Nachbarorte
- Eppelheim (3,7 km · Miete 15,94 €/m²)
- Sandhausen (7,3 km · Miete 13,89 €/m²)
- Schriesheim (7,7 km · Miete 12,86 €/m²)
- Plankstadt (8 km · Miete 13,41 €/m²)
- Edingen-Neckarhausen (8,1 km · Miete 12,50 €/m²)
- Neckargemünd (8,1 km · Miete 13,81 €/m²)
- Nußloch (9,2 km · Miete 15,00 €/m²)
- Ladenburg (9,3 km · Miete 13,99 €/m²)
- Brühl (11,1 km · Miete 14,87 €/m²)
- Ketsch (12,1 km · Miete 12,34 €/m²)
Heidelberg umfasst 8 Postleitzahlen — die Angebotsmieten liegen je PLZ zwischen 14,41 €/m² und 38,95 €/m², die Kaufpreise zwischen 4.014,88 €/m² und 7.273,38 €/m².
Preise in Heidelberg
Die letzten Monate stehen scharf — ältere werden nach kostenloser Anmeldung frei.
17,73 €/m²
Angebotsmiete · September 2026
Angebotsmiete (€/m²)
- April 2026: 18,46 €/m²
- Juni 2026: 19,01 €/m²
- Juli 2026: 19,05 €/m²
- August 2026: 17,14 €/m²
- September 2026: 17,73 €/m²
Kaufpreis (alle Objektarten, €/m²)
- April 2026: 4.973,68 €/m²
- Juni 2026: 6.000,00 €/m²
- Juli 2026: 6.142,86 €/m²
- August 2026: 6.045,45 €/m²
- September 2026: 5.303,57 €/m²
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Heidelberg auf einen Blick
Heidelberg liegt bei der Miete um 28,0 % teurer als Baden-Württemberg.
- Die Angebotsmiete in Heidelberg lag im September 2026 bei 17,73 €/m² — Auswertung von 292 Inseraten.
- Die mittlere Hälfte der Angebote in Heidelberg lag im September 2026 zwischen 13,70 €/m² und 26,37 €/m² (292 Inserate).
- Der Kaufpreis für Wohnungen in Heidelberg lag im September 2026 bei 5.769,23 €/m² — Auswertung von 149 Inseraten.
- Die Bruttomietrendite in Heidelberg lag im September 2026 bei 3,7 % (berechnet aus 213 Miet- und Kaufangeboten).
- Der Kaufpreisfaktor in Heidelberg lag im September 2026 bei 24,9 Jahresmieten.
- Heidelberg liegt beim Kaufpreis um 53,5 % teurer als Baden-Württemberg.
- Die Rendite in Heidelberg liegt unter dem Schnitt von Baden-Württemberg.
- Heidelberg liegt bei der Miete um 47,1 % teurer als Deutschland.
- Heidelberg liegt beim Kaufpreis um 65,3 % teurer als Deutschland.
- Die Rendite in Heidelberg liegt über dem Schnitt von Deutschland.
Methode
Stand September 2026Zeitraum April 2026 bis September 2026 · 292 Mietinserate · Median 17,73 €/m² · 213 Kaufangebote
Monate mit zu wenigen Inseraten bleiben Lücken — sie werden nie aufgefüllt oder interpoliert.
Tabellen lesen
Der Median teilt die Angebote in zwei Hälften: Die eine Hälfte ist günstiger, die andere teurer. Ausreißer verzerren ihn kaum — deshalb eignet er sich für Preisvergleiche.
Die Spanne (25–75 %) zeigt, wo die mittlere Hälfte aller Angebote liegt. Je schmaler sie ist, desto ähnlicher sind sich die Preise in diesem Segment.
Die Fallzahl sagt, wie viele Inserate dahinterstehen. Segmente mit wenigen Inseraten schwanken stärker — einzelne Angebote fallen mehr ins Gewicht. Bei wenigen Inseraten — etwa Mehrfamilienhäusern — schwankt der Median stärker als bei vielen.
Herausgeber: BaseImmo · verantwortlich Markus Metzger, Grafing bei München · Impressum · Datenschutz
Häufige Fragen zu Heidelberg
Wie hoch ist die Miete in Heidelberg?
Die Angebotsmiete in Heidelberg lag im September 2026 bei 17,73 €/m² (Auswertung von 292 Inseraten).
Was kostet eine Wohnung in Heidelberg?
Eigentumswohnungen in Heidelberg kosteten im September 2026 im Mittel 5.769,23 €/m² (149 Angebote).
Lohnt sich Kaufen zum Vermieten in Heidelberg?
Die Bruttomietrendite in Heidelberg lag im September 2026 bei 3,7 % — ein Kaufpreis entspricht etwa 24,9 Jahresmieten.
Wie haben sich die Mieten in Heidelberg entwickelt?
Von April 2026 bis September 2026 sind die Angebotsmieten in Heidelberg um 4,0 % gefallen.