Mieterhöhung nach Mietspiegel: So setzt du sie korrekt durch — auch ohne Zustimmung deines Mieters
Dein Mieter muss einer Mieterhöhung nach Mietspiegel nicht zustimmen — trotzdem steigt die Miete. Was ins Schreiben gehört, wie hoch die Kappungsgrenze greift und ab welchem Datum die neue Miete gilt.
Im Brief liegt die neue Kaltmiete — unterschrieben hat noch niemand. Genau so fühlt sich eine Mieterhöhung nach Mietspiegel für viele private Vermieter an: Du weißt, dass dir mehr zusteht, aber du bist unsicher, ob dein Schreiben hält, was es verspricht. Die gute Nachricht vorweg: Dein Mieter muss nicht ja sagen. Es reicht, wenn dein Verlangen formal korrekt ist und die Fristen laufen. Dieser Artikel zeigt dir Schritt für Schritt, was in das Mieterhöhungsverlangen gehört, wie viel Erhöhung das Gesetz erlaubt und ab welchem Datum die neue Miete wirklich greift.
Warum der Mietspiegel dein Schlüsselinstrument ist
Nach § 558 BGB darfst du als Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angleichen — bis dorthin, wo vergleichbare Wohnungen in deiner Gemeinde üblicherweise liegen. Der Mietspiegel ist das Dokument, das diese ortsübliche Vergleichsmiete sichtbar macht: tabellarisch oder textlich, sortiert nach Baujahr, Lage, Ausstattung und Wohnfläche.
Dabei gibt es zwei Varianten:
- Qualifizierter Mietspiegel: von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam aufgestellt oder anerkannt und regelmäßig fortgeschrieben. Vor Gericht besonders belastbar.
- Einfacher Mietspiegel: ohne die Mitwirkung beider Verbände erstellt. Für dein Verlangen völlig ausreichend, vor Gericht allerdings etwas angreifbarer.
Existiert in deiner Gemeinde kein Mietspiegel, kannst du stattdessen auf drei vergleichbare Wohnungen verweisen oder die Auskunft einer öffentlich bestellten Sachverständigen oder eines vermietereigenen Vereins einholen. In der Praxis bleibt der Mietspiegel aber der einfachste und schnellste Weg.
Die drei Bausteine deines Mieterhöhungsverlangens
Dein Schreiben wirkt erst, wenn drei Elemente drinstehen. Fehlt einer davon, ist das gesamte Verlangen in der Regel unwirksam — und du startest von vorn.
- Die konkrete neue Miete: Nenne den exakten Betrag der künftigen Kaltmiete. Etwa 50 € mehr reicht nicht.
- Die Begründung mit dem Mietspiegel: Verweise auf die Stelle im Mietspiegel — Seite und Zeile genügen. Hilfreich zusätzlich: die Vergleichswohnungen, aus denen sich der Wert ergibt.
- Termin und Zustimmungsaufforderung: Benenne den frühestzulässigen Wirksamkeitstermin und fordere deinen Mieter auf, die Erhöhung zuzustimmen.
| Baustein | Was konkret hineingehört |
|---|---|
| Neue Miete | Exakter Betrag der neuen Kaltmiete in Euro |
| Begründung | Seiten- und Zeilenangabe im Mietspiegel, ggf. Vergleichswohnungen |
| Termin | Beginn des übernächsten Monats nach Zugang oder später |
| Adressat | Alle Mieter der Wohnung — bei mehreren Personen jede einzeln |
Die Kappungsgrenze: maximal 20 % in drei Jahren
Auch wenn der Mietspiegel deutlich mehr hergibt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt können Landesverordnungen die Grenze auf 15 % senken — prüfe das für deine Kommune, bevor du rechnest.
\`\`\`formel
Maximale neue Kaltmiete = aktuelle Kaltmiete × 1,20
\`\`\`
So sieht das mit realen Zahlen aus:
| Aktuelle Kaltmiete | Maximal bei 20 % | Maximal bei 15 % |
|---|---|---|
| 700 € | 840 € | 805 € |
| 900 € | 1.080 € | 1.035 € |
| 1.200 € | 1.440 € | 1.380 € |
Zwei weitere Hürden kommen hinzu: Die letzte Mieterhöhung muss in der Regel mindestens zwölf Monate zurückliegen, und zwischen zwei Erhöhungsverlangen müssen mindestens 15 Monate vergehen. Außerdem darf die neue Miete niemals über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen — die Kappungsgrenze ist eine Obergrenze, kein Freibrief nach oben.
Ab wann die neue Miete wirklich gilt
Hier entscheiden Daten, nicht Zustimmung. Der Ablauf:
- Tag des Zugangs: Dein Schreiben geht beim Mieter ein. Ab diesem Moment laufen die Uhren.
- Zwei Monate Widerspruchsfrist: Stimmt dein Mieter nicht innerhalb von zwei Monaten zu, gilt seine Zustimmung als erteilt.
- Beginn des übernächsten Monats: Die neue Miete greift frühestens zu Beginn des Monats, der auf den Zugangsmonat um zwei Monate folgt.
Beachte: Reagiert dein Mieter erst spät — etwa mit Zustimmung sechs Wochen nach Zugang —, verschiebt sich der Start der höheren Miete in der Regel entsprechend. Denn die Erhöhung tritt erst zwei Monate nach der Zustimmung in Kraft, frühestens aber zum geforderten Termin.
Dein Mieter lehnt ab — was dann?
Ein Widerspruch stoppt deine Erhöhung nicht automatisch. Es gibt drei typische Ausgänge:
- Zustimmung: Der Idealfall. Ihr dokumentiert die neue Miete schriftlich als Nachtrag zum Mietvertrag.
- Schweigen: Nach zwei Monaten gilt die Zustimmung als erteilt. Du kannst die neue Miete direkt abrechnen — bewahre den Zustellungsnachweis sorgfältig auf.
- Widerspruch: Dann bleibt nur der Weg zum Gericht. Du erhebst eine sogenannte Zustimmungsklage und lässt die Erhöhung gerichtlich feststellen.
Für die Klage gilt eine enge Frist: Sie muss in aller Regel innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zwei-Monats-Frist erhoben werden. Versäumst du sie, verliert dein ursprüngliches Verlangen seine Wirkung — du musst neu starten, inklusive neuer Fristen.
Vor Gericht gewinnst du nur, wenn dein Verlangen von Anfang an sauber war: korrekte Mietspiegel-Stelle, eingehaltene Kappungsgrenze, richtiger Termin, ordnungsgemäße Zustellung an alle Mieter. Genau deshalb lohnt sich die Sorgfalt schon beim ersten Schreiben — nicht erst im Prozess.
Häufige Fehler, die dein Verlangen kippen
In der Praxis scheitern Mieterhöhungen fast immer an denselben Punkten:
- Veralteter Mietspiegel: Die zitierte Fassung ist älter als zwei Jahre oder wurde längst fortgeschrieben.
- Kappungsgrenze überschritten: Die geforderte Miete liegt mehr als 20 % (bzw. 15 %) über dem Stand von vor drei Jahren.
- Zu kurzer Termin: Du forderst den nächsten Monatsersten statt des übernächsten.
- Unklarer Betrag: Anpassung auf marktgerechtes Niveau ist kein Betrag.
- Falsche Adressaten: Nur einer von zwei Mietern wurde angeschrieben.
- Vermischung mit Modernisierung: Eine Erhöhung wegen Modernisierung folgt eigenen Regeln (in der Regel bis zu 8 % der Kosten, verteilt auf sechs Jahre) und gehört nicht in dasselbe Schreiben.
Deine Checkliste vor dem Versand
Eine sauber aufgebaute Mieterhöhung nach Mietspiegel ist Routinearbeit: einmal verstanden, lässt sie sich für jedes Objekt wiederverwenden. Wer mehrere Wohnungen verwaltet, behält Fristen, Kappungsgrenzen und Miethistorie am leichtesten mit einer strukturierten Verwaltung im Griff — passende Werkzeuge dafür findest du auf baseimmo.de.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Im Zweifelsfall berät dich ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.